關(guān)于湖北省整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序工作情況的報告

　　鄂建[2002]69號

　　建設(shè)部：

　　今年以來，在省委省政府的正確領(lǐng)導(dǎo)下，我省按照建設(shè)部等七部委關(guān)于整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序的通知要求和全國電視電話會議精神，加大了全省整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序的工作力度。從各地的情況來看，房地產(chǎn)市場秩序的整頓和規(guī)范工作得到了各級黨和政府領(lǐng)導(dǎo)的高度重視和支持，并取得了階段性的成效。現(xiàn)將我省前一階段工作情況和下一步的打算報告如下：

　　一、工作開展情況

　　1、領(lǐng)導(dǎo)重視，行動迅速。一是各地都成立了以政府分管領(lǐng)導(dǎo)掛帥，建設(shè)、房管部門牽頭，相關(guān)職能部門參加的整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序工作領(lǐng)導(dǎo)小組，并設(shè)立了若干專班，形成了任務(wù)明確、步驟得當(dāng)，各司其職、齊抓共管的工作態(tài)勢。如武漢市在整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序領(lǐng)導(dǎo)小組的統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)下，設(shè)置了查處房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)、商品房銷售面積“缺斤短兩”行為、虛假和不規(guī)范房地產(chǎn)廣告、房地產(chǎn)中介活動、合同訂立和履行、物業(yè)管理中的違法違規(guī)行為和查處房地產(chǎn)項目中的“半拉子”工程等八個工作專班，具體負責(zé)組織八個方面的專項整頓工作，每個專班明確了責(zé)任單位、責(zé)任人和配合單位。二是各地根據(jù)國家和省里的統(tǒng)一部署，召開了專題會議，下發(fā)了文件，制定了切合當(dāng)?shù)貙嶋H的工作方案。進一步明確了工作目標(biāo)、重點和步驟，提出了具體的措施和要求。三是部分城市較早地開展了市場整治工作，為這次工作的順利深入開展打下了較好的基礎(chǔ)。如荊州市1999年就一直對房地產(chǎn)開發(fā)市場秩序進行整治。去年4月專門成立了市政府副秘書長任主任，市建委、監(jiān)察局、工商局、土地局組成的房地產(chǎn)開發(fā)市場綜合整治辦公室，按職責(zé)分工聯(lián)合辦案。隨州市、鄂州市、宜昌市分別于2000年、2001年、2002年4月進行了房地產(chǎn)市場的整頓和規(guī)范工作。今年三月，國家建設(shè)部稽查特派員對宜昌市房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)行為進行專項稽查，該市以此為契機，4月初就制定了全市整頓和規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)行為的實施方案和步驟，4月底召開了全市動員大會。迅速拉開了整頓和規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)行為的序幕。總之，各地對規(guī)范房地產(chǎn)市場的認識程度較深，工作積極主動，特別是今年開展全國范圍整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序工作以來，各地行動迅速，雷厲風(fēng)行地貫徹落實了國家和省里的有關(guān)精神。

　　2、積極組織，穩(wěn)步推進。一是階段整治內(nèi)容實施到位。各地按照國家和省里整頓、規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序總體目標(biāo)，分步驟分階段地進行了具體安排。如黃石市以“七個重點、五個步驟”為內(nèi)容，即以查處違法違規(guī)開發(fā)建設(shè)行為、面積“短斤少兩”行為、合同欺騙行為、工程竣工驗收制度、物業(yè)管理中的不規(guī)范行為、違法廣告行為和違規(guī)中介為重點，分宣傳發(fā)動、專項督查、整改處理、總結(jié)驗收等五個階段，進行了詳細的部署，確定了完成的時間；十堰市把整治工作分為宣傳動員、自查自糾、檢查清理、整頓規(guī)范和總結(jié)驗收五個階段組織實施，各階段都明確了工作方式和工作重點。二是宣傳工作到位。各市、州在前期宣傳發(fā)動階段，除召開全市性的動員大會外，都做了大量的輿論宣傳工作，其形式多樣、內(nèi)容生動活潑。如鄂州市投入近10萬元，在《鄂州日報》和鄂州電視臺進行了為期一個月的專題宣傳，宣講房地產(chǎn)法規(guī)和房地產(chǎn)相關(guān)知識。武穴市請政府分管領(lǐng)導(dǎo)在電視上講話4次，在《武穴報》舉辦宣傳�？�8期，向有關(guān)人員發(fā)放相關(guān)宣傳資料1400余份。三是規(guī)范措施到位。如襄樊市針對當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場的具體情況，制定了“明確程序、規(guī)范行為、促進發(fā)展”的工作方針，整頓期間出臺了《關(guān)于印發(fā)〈襄樊市房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)程序〉的通知》、《關(guān)于貫徹建設(shè)部〈關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)建設(shè)行為的通知〉的意見》、《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)市場管理的通知》、《關(guān)于加快城鎮(zhèn)住房新體制建設(shè)促進住宅與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的通知》等四個相關(guān)文件，以構(gòu)筑市場有序發(fā)展的政策框架。

　　3、給合實際，突出重點。全省各地除按照國家關(guān)于整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序的要求，對存在的六個方面的問題進行全面清理和查處外，還針對當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場秩序存在比較突出的問題進行整頓，在全面規(guī)范的同時，解決重點薄弱環(huán)節(jié)。如荊門市自查自糾，查找自身存在的突出問題，狠抓“四點”：即抓基點，強化開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理，優(yōu)化開發(fā)企業(yè)結(jié)構(gòu)；抓難點，切實搞好房地產(chǎn)開發(fā)項目的源頭管理；抓熱點，加大典型案例的查處力度；抓弱點，正確處理規(guī)范與發(fā)展的關(guān)系，不護短，不手軟。武漢市開發(fā)辦針對無證銷售、合同糾紛，虛假廣告、短斤少兩等突出問題，采取檢查和日常管理相結(jié)合，查處相結(jié)合，通過強化資質(zhì)管理、竣工綜合驗收、商品房銷售管理等環(huán)節(jié)，增強了企業(yè)遵紀守法意識。

　　4、查處結(jié)合，邊整邊改。整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序能否取得成效，關(guān)鍵在于能否查、處并舉，打擊違法違規(guī)行為是否落到實處，科學(xué)合理切實可行的管理制度能否建立起來。從全省各地的情況來看，這次整頓和規(guī)范市場秩序工作基本改變了以前只查不究、重查輕究的現(xiàn)象，加大了依法行政的力度。在加大整頓和規(guī)范力度的同時，部分市還加大了改善管理軟環(huán)境的力度。如武漢市房產(chǎn)局結(jié)合行業(yè)的特點，將行風(fēng)建設(shè)、機關(guān)作風(fēng)建設(shè)與改善軟環(huán)境相結(jié)合，通過整頓窗口單位、抓便民服務(wù)、抓政務(wù)公開、清理中介組織，進行一門式辦證改革試點等措施，完善了房地產(chǎn)管理服務(wù)制度，也樹立了房產(chǎn)管理部門的新形象。

　　由于整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序工作涉及面廣，工作量大，政策性強，情況比較復(fù)雜，我省所取得的上述成績只是初步的、階段性的，工作中還存在不少的問題：一是全省各城市的工作還不夠平衡。各地進度有快也有慢，有的地方整頓和規(guī)范工作已取得階段性的成效，進入查處階段，但有個別地方認識還不夠深、動作還不夠大、效果還不夠好。二是這次清查中，發(fā)現(xiàn)的問題非常多，無證無照開發(fā)、少批多建等現(xiàn)象甚為嚴重。整頓規(guī)范的任務(wù)相當(dāng)大，需要長期不懈的努力。

　　二、自查、自糾情況

　　按照國家和省里的要求和統(tǒng)一部署，全省各地結(jié)合本地實際，通過認真自查自糾，查處了一批違法違規(guī)行為。具體情況如下；

　　（一）房地產(chǎn)開發(fā)違法違規(guī)方面

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未按合同約定支付土地出讓金2637.79萬元，其中已追回230萬元，有970萬元處于追繳中，其他正作進一步處理；未按合同約定的條件開發(fā)、利用土地的違規(guī)面積為90.8萬平方米，近50％正在處理中，其他正在進一步清查；擅自變更開發(fā)項目規(guī)劃的有4個，其中2個已依法整改并處以罰款，2個正在處理；未經(jīng)許可擅自開工的項目有98個，近50％已實施整改；未取得預(yù)售許可證而擅自預(yù)售的面積達100萬平方米，主要集中在中小城市，近80％已勒令停止預(yù)售并補辦手續(xù)，嚴重的給予罰款；無證從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的企業(yè)有292個，其中30％以上為單位自建房對外銷售，197家已責(zé)令停工，限期整改；超范圍從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)有17家，處以11.5萬元罰款；違法利用集體土地進行房屋建設(shè)、銷售的面積為54.76萬平方米，其中有2.78萬平方米通過確權(quán)和限期辦理相關(guān)手續(xù)，其他正作進一步處理。在各地的努力下，全省有10多個“爛尾樓”項目復(fù)工。其中武漢市有10個。

　�。ǘ�）商品房面積計算方面

　　未明確分攤共有建筑面積的達1.06萬平方米，限期整改0.92萬平方米；已分攤面積擅自另行出售（租）的達0.65萬平方米，已經(jīng)整改，退款率100％；未處理約定面積與實際面積差異的有0.542萬平方米，均已通過整改并退款。

　�。ㄈ�）商品房合同管理

　　未使用合同示范文本的開發(fā)企業(yè)有125家，已整改的企業(yè)72家，其他企業(yè)正在進行整改；擅自變更合同約定內(nèi)容的開發(fā)企業(yè)有5家，已責(zé)令限期整改。

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　　未經(jīng)綜合驗收就交付使用的項目29個，通過整改有11個項目合格，其中有兩個市、州（黃石市、恩施州）尚未建立綜合竣工制度；綜合驗收不合格就交付使用的項目有2個，責(zé)令限期返修；未提供《兩書》的開發(fā)企業(yè) 109家，有78家已按要求整改；未按《保證書》規(guī)定進行保修的建筑面積有20萬平方米，近80％集中在邊遠山區(qū)市縣，目前正在處理中。

　�。ㄎ澹┪飿I(yè)管理

　　無證經(jīng)營的物業(yè)管理企業(yè)有35家，其中28家被限期整改，2家被取消工商執(zhí)照；未按約定提供服務(wù)的企業(yè)有11家，有10家被降低收費標(biāo)準或取消部分收費項目；查出違反規(guī)定多收費或收費不規(guī)范的金額達14.5萬元，已按規(guī)定辦理并退還業(yè)主。

　　（六）房地產(chǎn)廣告管理

　　違法發(fā)布房地產(chǎn)廣告的企業(yè)有157家，全部限期整改，其中行政告誡32次，處以罰款33.3萬元；未兌現(xiàn)廣告承諾內(nèi)容的企業(yè)有80個，未經(jīng)審查同意擅自發(fā)布廣告的企業(yè)有95個，已責(zé)令停發(fā)廣告和補辦手續(xù)的有12家，拆除廣告3個，其它正在處理。

　�。ㄆ撸┓康禺a(chǎn)中介服務(wù)

　　未取得工商營業(yè)執(zhí)照的中介機構(gòu)189家，未取得相應(yīng)的資質(zhì)證書的機構(gòu)223家；未按規(guī)定進行脫鉤改制的估價機構(gòu)7家，明脫暗不脫的有3家；提供不實的估價報告的有兩份�，F(xiàn)正按有關(guān)規(guī)定進行處理。

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　　無拆遷資格證書的拆遷單位12家，無拆遷許可證的拆遷項目有21個，已責(zé)令其停工，限期補辦有關(guān)手續(xù)；無資金保證的拆遷項目6個，未按標(biāo)準實施補償45萬元，已責(zé)令進行整改。

　　三、下一步工作打算

　　根據(jù)前一階段的工作情況，我省于9月10日召開了專題會議。對前一段進行了總結(jié)，對下一步的工作進行了再動員、再部署，全省各地將繼續(xù)全面貫徹落實國家七部委《關(guān)于整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序的通知》和全國電視電話會議精神，狠抓薄弱環(huán)節(jié)，進一步做好以下幾個方面的工作：

　�。ㄒ唬┻M一步統(tǒng)一思想，提高認識，抓好各項工作的落實。

　　嚴格按照建設(shè)部整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序的總體要求和統(tǒng)一部署，把各項工作落到實處。要求各地針對前一階段自查和檢查中發(fā)現(xiàn)的問題進行深入分析，找準產(chǎn)生問題的原因，并制定切實可行的整改方案。認真搞好階段性總結(jié)，對整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序的工作，在全市進行再動員，再部署，進一步促進我省房地產(chǎn)市場環(huán)境的不斷改善。

　�。ǘ�）依法行政，進一步加大房地產(chǎn)市場執(zhí)法力度。

　　1．加強房地產(chǎn)管理執(zhí)法隊伍建設(shè)。有組織、有計劃、有步驟地進行各種形式的執(zhí)法培訓(xùn)，培養(yǎng)一批高素質(zhì)的房地產(chǎn)執(zhí)法隊伍，增強全省房地產(chǎn)管理系統(tǒng)干部職工的依法行政的意識，提高整體執(zhí)法水平。

　　2．積極開展舉報工作，擴大案源，深入查處房地產(chǎn)市場各種違法違規(guī)行為。加大查處違法違紀案件的力度，對違反法律、法規(guī)和規(guī)章的房地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)、中介機構(gòu)，要堅決依法嚴肅處理。加強監(jiān)督檢查力度，查處并重。

　　3．我省將于近期組成執(zhí)法檢查組，對各地市檢查的項目進行執(zhí)法抽查，對查出的問題將予以嚴肅處理，對各地市房地產(chǎn)市場管理進行綜合評價打分排序。并將結(jié)果向全省通報。

　�。ㄈ�）加強管理，逐步完善房地產(chǎn)市場管理制度。

　　1．加快房地產(chǎn)管理的各項規(guī)章制度建設(shè)和體制創(chuàng)新，做到既不缺位，又不越位。重點從體制和機制上研究如何改善軟環(huán)境工作，在進一步提高工作效率、簡化辦事程序、減少審批環(huán)節(jié)上下工夫。積極推行電子政務(wù)，實行政務(wù)公開，網(wǎng)上公示。轉(zhuǎn)變機關(guān)作風(fēng)，為消費者辦實事、辦好事。

　　2．實行目標(biāo)管理，責(zé)任到位。要把整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序工作細化、量化，狠抓落實。建立錯案行政責(zé)任追究制度，完善房地產(chǎn)市場的監(jiān)管制度，發(fā)現(xiàn)問題，及時制止，并責(zé)成限期改正，拒不改正的將依法從嚴查處。

　　3．加強房地產(chǎn)從業(yè)人員的崗位培訓(xùn)和執(zhí)業(yè)資格的管理，提高房地產(chǎn)從業(yè)人員的整體素質(zhì)。特別要加強房地產(chǎn)企業(yè)主要負責(zé)人的法制培訓(xùn)，提高企業(yè)管理人員依法經(jīng)營的自覺性，規(guī)范企業(yè)的市場行為。

　�。ㄋ模┩怀鲋攸c，很抓典型案例的查處。

　　1．加大典型案例的處理和曝光力度，震懾各種違法違規(guī)行為，敦促房地產(chǎn)市場的各個主體守法經(jīng)營，切實保護守法經(jīng)營者的合法權(quán)益。

　　2．加快房地產(chǎn)市場信用檔案系統(tǒng)建設(shè)步伐，完善市場信息披露制度，有計劃、有步驟地開展建立房地產(chǎn)企業(yè)和執(zhí)（從）業(yè)人員信用檔案的工作，促進房地產(chǎn)企業(yè)和執(zhí)（從）業(yè)人員守法經(jīng)營、遵守職業(yè)道德的意識，促進房地產(chǎn)健康、持續(xù)發(fā)展。

　　湖北省建設(shè)廳

　　二○○二年十月二十二日