《上海市居住房屋租賃管理辦法》已經(jīng)2011年6月20日市政府第111次常務(wù)會議通過，現(xiàn)予公布，自2011年10月1日起施行。

　　二○一一年七月七日

　　第一條　（目的和依據(jù)）

　　為了加強本市居住房屋租賃管理，規(guī)范居住房屋租賃行為，保護居住房屋租賃當事人的合法權(quán)益，促進居住房屋租賃市場的健康發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《上海市房屋租賃條例》和其他有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合本市實際，制定本辦法。

　　第二條�。ㄟm用范圍）

　　本辦法適用于本市行政區(qū)域內(nèi)的居住房屋租賃及其相關(guān)監(jiān)督管理活動。

　　第三條�。ǘ�義）

　　本辦法所稱的居住房屋租賃，是指出租人將居住房屋交付承租人居住使用，并由承租人按照雙方協(xié)商確定的租金標準支付租金的行為。

　　第四條　（原則）

　　居住房屋租賃應(yīng)當遵循平等、自愿、合法和誠實信用的原則。

　　本市鼓勵和支持居住房屋租賃當事人建立長期、穩(wěn)定的房屋租賃關(guān)系。

　　第五條�。ü芾聿块T）

　　市房屋行政管理部門是本市居住房屋租賃的行政主管部門。區(qū)、縣房屋行政管理部門負責(zé)本轄區(qū)內(nèi)居住房屋租賃的具體監(jiān)督管理工作，業(yè)務(wù)上受市房屋行政管理部門領(lǐng)導(dǎo)。

　　公安部門負責(zé)居住房屋租賃的治安管理、消防管理和居住房屋租賃當事人的居住登記。

　　工商行政、衛(wèi)生、質(zhì)量技監(jiān)、食品藥品監(jiān)督、文廣影視等行政管理部門負責(zé)查處利用租賃居住房屋進行無證無照經(jīng)營的行為。

　　本市稅務(wù)、民政、人口計生、建設(shè)、規(guī)劃等行政管理部門按照各自職責(zé)，協(xié)同實施本辦法。

　　第六條　（屬地管理）

　　區(qū)、縣人民政府應(yīng)當將居住房屋租賃管理納入社區(qū)綜合管理的范圍。鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處應(yīng)當負責(zé)協(xié)調(diào)和處理轄區(qū)內(nèi)居住房屋租賃事務(wù)和糾紛，承擔(dān)居住房屋租賃合同（以下簡稱租賃合同）登記備案工作。

　　居民委員會或者村民委員會應(yīng)當協(xié)助做好居住房屋租賃管理工作，督促居住房屋租賃當事人遵守國家和本市有關(guān)居住房屋租賃管理的規(guī)定。

　　第七條�。ㄗ赓U當事人）

　　居住房屋的出租人應(yīng)當是依法取得房地產(chǎn)權(quán)證或者其他合法權(quán)屬證明的房屋所有權(quán)人，以及法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利人。

　　居住房屋的承租人可以是境內(nèi)外的自然人、法人或者其他組織，但法律、法規(guī)另有規(guī)定的，從其規(guī)定。

　　出租人不得向不能提供身份證件的自然人、不能提供營業(yè)執(zhí)照或者其他批準文件的法人和其他組織出租居住房屋。

　　第八條�。ń�止出租房屋的情形）

　　出租的居住房屋的結(jié)構(gòu)及其附屬設(shè)施應(yīng)當安全、牢固，并具備供水、供電等必要的生活條件。有下列情形之一的居住房屋，不得出租：

　�。ㄒ唬�屬于違法建筑的；

　�。ǘ�）被鑒定為危險房屋的；

　　（三）不符合安全、防災(zāi)等工程建設(shè)強制性標準的；

　�。ㄋ模┻`反規(guī)定，改變房屋使用性質(zhì)的；

　�。ㄎ澹┓�律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定不得出租的其他情形。

　　第九條�。ㄗ钚〕鲎鈫挝唬�

　　出租居住房屋，應(yīng)當以一間原始設(shè)計為居住空間的房間為最小出租單位，不得分隔搭建后出租，不得按照床位出租。

　　原始設(shè)計為廚房、衛(wèi)生間、陽臺和地下儲藏室等其他空間的，不得出租供人員居住。

　　第十條�。ㄗ畹腿司�承租面積）

　　出租居住房屋，居住使用人的人均居住面積不得低于5平方米。

　　前款所稱居住面積，是指原始設(shè)計為居住空間的房間的使用面積。

　　第十一條　（集中出租管理）

　　在同一居住物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，同一出租人出租的居住房屋居住使用人達到15人以上的，出租人應(yīng)當明確管理人員，并將管理人員聯(lián)系方式報房屋所在地鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處設(shè)置的社區(qū)事務(wù)受理服務(wù)中心。

　　居住物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的居住房屋，不得出租用作單位的集體宿舍。

　　第十二條�。ㄗ赓U合同）

　　居住房屋租賃，租賃當事人應(yīng)當依法訂立書面租賃合同。租賃合同包括下列主要內(nèi)容：

　　（一）租賃當事人（包括居住使用人）的姓名、住所、有效身份證件的種類及號碼；

　�。ǘ�）房屋坐落、面積、結(jié)構(gòu)、附屬設(shè)施和設(shè)備狀況；

　�。ㄈ�）租賃用途；

　�。ㄋ模┓课萁桓度掌�；

　�。ㄎ澹┳赓U期限和續(xù)租；

　　（六）租金標準、支付方式和期限；

　�。ㄆ撸┪飿I(yè)服務(wù)費及水、電、煤、通訊等公用事業(yè)費的承擔(dān)；

　�。ò耍┓课菔褂靡�求和維修責(zé)任；

　　（九）房屋返還時的狀態(tài)；

　�。ㄊ�）違約責(zé)任和爭議解決方式；

　�。ㄊ�一）租賃當事人約定的其他內(nèi)容。

　　市房屋行政管理部門和市工商行政管理部門應(yīng)當制定租賃合同示范文本，并在政府網(wǎng)站上公開。

　　第十三條�。ǖ怯泜浒福�

　　租賃合同訂立后30日內(nèi)，租賃當事人應(yīng)當?shù)阶赓U房屋所在地社區(qū)事務(wù)受理服務(wù)中心辦理租賃合同登記備案，但通過房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)訂立租賃合同的，由房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)代為辦理租賃合同登記備案。

　　租賃合同登記備案內(nèi)容發(fā)生變化、續(xù)租或者租賃關(guān)系終止的，租賃當事人應(yīng)當在30日內(nèi)，到原登記備案部門辦理租賃合同登記備案的變更、延續(xù)或者注銷手續(xù)。

　　第十四條�。ㄗ赓U信息系統(tǒng)）

　　市房屋行政管理部門應(yīng)當推進建設(shè)租賃合同登記備案信息系統(tǒng)，實行網(wǎng)上登記備案，并納入房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)。

　　第十五條�。ㄗ饨穑�

　　居住房屋租賃的租金標準，由租賃當事人在租賃合同中約定。承租人應(yīng)當根據(jù)租賃合同約定，按時支付租金。

　　居住房屋租賃期限為1年或者1年以下的，租賃當事人應(yīng)當在租賃合同中一次性約定租金標準；租賃期限為1年以上的，每年只能調(diào)整一次租金標準。但租賃合同中對租金標準調(diào)整另有約定的，從其約定。

　　租賃合同期間，出租人不得單方面提高租金標準。

　　出租人根據(jù)承租人的要求裝修房屋或者增設(shè)附屬設(shè)施、設(shè)備的，雙方可以協(xié)商調(diào)整租金標準。

　　第十六條�。ㄗ赓U保證金）

　　出租人可以按照租賃合同約定的數(shù)額，向承租人收取租賃保證金；未約定數(shù)額的，租賃保證金不得超過2個月的租金。

　　第十七條�。ㄞD(zhuǎn)租）

　　承租人可以按照租賃合同的約定轉(zhuǎn)租房屋；未約定的，承租人轉(zhuǎn)租房屋應(yīng)當事先征得出租人的書面同意。

　　居住房屋轉(zhuǎn)租應(yīng)當符合本辦法第八條、第九條、第十條的規(guī)定。

　　轉(zhuǎn)租人違反本條第一款、第二款規(guī)定的，出租人可以解除租賃合同，收回房屋并要求賠償損失。

　　居住房屋轉(zhuǎn)租的，應(yīng)當按照本辦法第十二條、第十三條的規(guī)定訂立租賃合同，并辦理登記備案。

　　居住房屋轉(zhuǎn)租后，承租人不再居住使用的，可以與出租人協(xié)商解除租賃合同，由出租人與次承租人直接訂立租賃合同。

　　第十八條�。ɡm(xù)租）

　　居住房屋在租賃期間屆滿后繼續(xù)出租的，承租人在同等條件下享有優(yōu)先承租權(quán)。

　　租賃合同對續(xù)租已經(jīng)作出約定的，從其約定。未約定的，出租人不再繼續(xù)出租的，應(yīng)當在租賃期間屆滿前1個月通知承租人；未提前1個月通知的，原租賃合同繼續(xù)有效，但租賃期限為不定期。

　　出租人提出解除前款規(guī)定的不定期租賃合同的，應(yīng)當至少提前1個月書面通知承租人。

　　第十九條�。ㄙI賣不破租賃）

　　房屋租賃期間，因買賣、交換、贈與、繼承等發(fā)生房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移的，新的房屋所有權(quán)人應(yīng)當繼續(xù)履行原租賃合同，不得以房屋所有權(quán)已轉(zhuǎn)移為由要求終止租賃合同。

　　第二十條�。▋�(yōu)先購買權(quán)）

　　房屋租賃期間，出租人出售房屋的，應(yīng)當根據(jù)租賃合同約定的期限事先通知承租人；未約定的，應(yīng)當至少提前3個月通知承租人，承租人在同等條件下享有優(yōu)先購買權(quán)。承租人在收到通知后15日內(nèi)未明確表示購買的，視作放棄優(yōu)先購買權(quán)。

　　出租人出售房屋的，應(yīng)當就出售房屋需要實地看房的時間等內(nèi)容與承租人進行協(xié)商，并不得妨礙承租人對房屋的正常使用。

　　第二十一條�。ɡ^續(xù)租賃）

　　承租人在房屋租賃期間死亡的，與其生前共同居住的人可以按照原租賃合同繼續(xù)租賃該房屋。

　　第二十二條�。ê贤�解除）

　　居住房屋租賃期間，任何一方當事人不得擅自解除租賃合同，但租賃合同約定的解除條件成就、租賃當事人協(xié)商一致或者存在法律規(guī)定合同解除情形的除外。

　　承租人未按照居住房屋使用性質(zhì)使用房屋的，出租人可以解除合同。

　　第二十三條　（出租人的義務(wù)）

　　居住房屋的出租人應(yīng)當履行下列義務(wù)：

　�。ㄒ唬┎轵灣凶馊思熬幼∈褂萌说纳矸葑C件，并按照公安部門的要求，登記承租人的姓名、身份證件的種類和號碼；

　�。ǘ�）督促、配合居住使用人按照國家和本市的有關(guān)規(guī)定，及時辦理居住登記；

　�。ㄈ�）向業(yè)主委員會或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供承租人的聯(lián)系方式，告知并督促承租人及居住使用人遵守小區(qū)業(yè)主管理規(guī)約；

　�。ㄋ模┌l(fā)現(xiàn)承租人及居住使用人利用承租的居住房屋從事無證無照經(jīng)營的，及時報告工商行政等有關(guān)部門；

　�。ㄎ澹┴撠�(zé)出租房屋及其提供的設(shè)施、設(shè)備的安全，告知安全使用事項，并定期進行安全檢查和維護，及時發(fā)現(xiàn)和排除安全隱患；

　�。�六）配合有關(guān)部門開展對承租人及居住使用人違法違規(guī)行為的調(diào)查、制止及處罰等工作。

　　第二十四條�。ǔ凶馊说牧x務(wù)）

　　居住房屋的承租人應(yīng)當履行以下義務(wù)：

　�。ㄒ唬┤鐚嵪虺鲎馊烁嬷�居住使用人的姓名、身份證件的種類和號碼，并按照規(guī)定辦理居住登記；增加居住使用人的，還應(yīng)當征得出租人的同意，并不得違反本辦法第十條第一款的規(guī)定；

　　（二）遵守業(yè)主管理規(guī)約，不得損害相鄰業(yè)主的合法權(quán)益；

　　（三）不得利用承租的居住房屋從事經(jīng)營活動；

　�。ㄋ模┖侠�、安全使用房屋及設(shè)施、設(shè)備，不得擅自改變房屋使用性質(zhì)、結(jié)構(gòu)或者實施其他違法搭建行為。

　　第二十五條　（對房地產(chǎn)經(jīng)紀人的要求）

　　房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀人員應(yīng)當遵守國家和本市有關(guān)居住房屋租賃管理的規(guī)定，向租賃當事人宣傳房屋租賃、實有人口服務(wù)和管理等政策，并引導(dǎo)租賃當事人使用租賃合同示范文本。

　　房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀人員不得居間、代理不符合本辦法規(guī)定的居住房屋租賃業(yè)務(wù)，不得對租賃當事人隱瞞真實的房屋租金等信息以賺取差價。

　　房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)或者房地產(chǎn)經(jīng)紀人員承租其居間、代理的居住房屋的，不得收取傭金。

　　第二十六條�。ù�理經(jīng)租）

　　本市鼓勵專業(yè)代理經(jīng)租機構(gòu)接受房屋所有權(quán)人或者法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利人的委托，以自己的名義按照委托合同的約定，出租居住房屋，獲取收益。具體管理規(guī)定由市房屋行政管理部門會同相關(guān)部門另行制定。

　　第二十七條　（業(yè)主自我管理）

　　業(yè)主委員會經(jīng)業(yè)主大會同意后，可以根據(jù)本居住物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的房屋租賃情況，制定相應(yīng)的管理措施納入管理規(guī)約，并可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)具體實施。

　　居住房屋租賃當事人違反業(yè)主管理規(guī)約、損害他人合法權(quán)益的，業(yè)主委員會有權(quán)要求當事人停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。業(yè)主對侵害自己合法權(quán)益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。

　　第二十八條�。▽ξ飿I(yè)服務(wù)企業(yè)的要求）

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當按照鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處的要求，將居住物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的房屋租賃情況，報送房屋所在地社區(qū)事務(wù)受理服務(wù)中心。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)現(xiàn)租賃當事人、房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)或者房地產(chǎn)經(jīng)紀人員有違法違規(guī)行為的，應(yīng)當及時予以勸阻、制止，并報告業(yè)主委員會或者有關(guān)部門。

　　第二十九條　（糾紛解決）

　　出租人、承租人、相鄰業(yè)主在房屋租賃活動中發(fā)生糾紛的，應(yīng)當協(xié)商解決；協(xié)商不成的，可以向人民調(diào)解委員會申請調(diào)解，也可以依法向仲裁機構(gòu)申請仲裁或者向人民法院提起訴訟。符合規(guī)定條件的，可以依法向法律援助機構(gòu)申請法律援助。

　　第三十條�。ㄒ延刑幜P規(guī)定的處理）

　　違反本辦法規(guī)定的行為，法律、法規(guī)已有處罰規(guī)定的，依照有關(guān)規(guī)定處理。

　　第三十一條　（對違反最小出租單位和最低承租面積的處理）

　　違反本辦法第九條、第十條第一款規(guī)定，不符合最小出租單位和最低人均承租面積規(guī)定的，由區(qū)、縣房屋行政管理部門責(zé)令責(zé)任人限期改正；逾期不改正的，可處以5000元以上3萬元以下罰款。

　　第三十二條�。▽ψ赓U當事人未按規(guī)定登記備案的處理）

　　違反本辦法第十三條規(guī)定，租賃當事人未在期限內(nèi)辦理租賃合同登記備案手續(xù)的，由區(qū)、縣房屋行政管理部門責(zé)令限期改正；逾期不改正的，對個人處以1000元以下罰款，對單位處以1000元以上1萬元以下罰款。

　　第三十三條�。▽Ψ康禺a(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)未按規(guī)定登記備案的處理）

　　違反本辦法第十三條第一款規(guī)定，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)未辦理登記備案的，由區(qū)、縣房屋行政管理部門責(zé)令限期改正；逾期不改正的，處以3000元以上3萬元以下罰款。

　　第三十四條�。▽Ψ康禺a(chǎn)經(jīng)紀人違反經(jīng)紀管理規(guī)定的處理）

　　違反本辦法第二十五條第二款規(guī)定，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)和經(jīng)紀人員居間、代理不符合本辦法規(guī)定的居住房屋租賃業(yè)務(wù)的，由區(qū)、縣房屋行政管理部門責(zé)令限期改正，并暫停房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)的網(wǎng)上備案資格；逾期不改正的，對房地產(chǎn)經(jīng)紀人員處以1000元以上1萬元以下罰款，對房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)取消網(wǎng)上備案資格，并處以3000元以上3萬元以下罰款。

　　第三十五條�。ü�安部門的處罰職責(zé)）

　　租賃當事人、居住使用人違反治安管理、居住登記管理等規(guī)定的，由公安部門按照有關(guān)規(guī)定處理。

　　第三十六條　（參照適用）

　　公有居住房屋轉(zhuǎn)租及其監(jiān)督管理，參照適用本辦法。

　　第三十七條　（施行日期）

　　本辦法自2011年10月1日起施行。2004年8月30日上海市人民政府發(fā)布的《上海市居住房屋租賃管理實施辦法》同時廢止。