各省、自治區(qū)、直轄市分行，計劃單列市分行：

　　現將《中國工商銀行個人住房擔保貸款管理試行辦法》印發(fā)給你們，并提出如下要求：

　　一、各行要結合《商業(yè)銀行法》、《擔保法》、《貸款通則（試行）》、《政策性住房信貸業(yè)務管理暫行遇到的問題請及時向總行房地產信貸部反映。

　　二、各行可根據實際情況制定實施細則，并報總行房地產信貸部備案。

　　附件：中國工商銀行個人住房擔保貸款管理試行辦法。

　　中國工商銀行

　　1996年2月1日

　　中國工商銀行個人住房擔保貸款管理試行辦法

　　第一章 總則

　　第一條為加強個人住房保證貸款管理，維護借貸雙方合法權益，根據《中華人民共和國商業(yè)銀行法》、《中華人民共和國擔保法》、《貸款通則（試行）》及有關金融和房改法規(guī)政策的規(guī)定，制訂本辦法。

　　第二條個人住房擔保貸款（以下簡稱貸款）是借款人購建修住房時以借款人或第三人（作為保證人）能自主支配的財產作為抵押物或質物的一種貸款方式，借款人到期不能歸還貸款本息的，貸款人有權依法處理其抵押物或質物作為補償。

　　第三條辦理貸款必須遵守國家法律，遵守國家的房改政策和銀行的有關信貸規(guī)章、制度、原則，在平等協(xié)商的基礎上簽訂住房抵押貸款合同。

　　第二章 貸款的對象和條件

　　第四條貸款對象。具有完全民事行為能力的個人。

　　第五條貸款條件。借款申請人必須具備以下條件：

　　一、具有城鎮(zhèn)常住戶口或合法的居留身份；

　　二、具有固定的職業(yè)和穩(wěn)定的收入；

　　三、信用良好，具有償還貸款本息的能力；

　　四、有貸款人認可的資產作為抵押，并有足夠代償能力的單位或個人作為歸還貸款本息的保證人；

　　五、對個人發(fā)放用于購買自住住房的貸款，借款人的住房購買價格基本符合貸款行或其委托的房地產估價師評估價值；

　　六、對個人發(fā)放用于修建自住房的貸款，要求借款人已取得所修建住房的土地使用權，且土地使用權 終止時間不早于貸款合同終止時間；貸貨項目已經取得當地建設行政部門和城市規(guī)劃部門的批準；

　　七、在中國工商銀行開立有住房存款戶（如在中國工商銀行開立有住房公積金專戶，公積金存款可與住房儲蓄存款余額合并計算，但需持有公積金管理部門的批準文件），存款余額至少占購買住房價格或修建住房投資額的30%，存款期必須在半年以上，并以此作為購房首期付款或先于銀行貸款投放修建住房。

　　八、貸款人規(guī)定的其它條件。

　　第六條借款人應向貸款人提供下列資料：

　　一、具有法律效力的借款人身份證明（如：身份證、戶口本、合法的居留證件及其他有效身份證明）；

　　二、有關部門出具的借款人家庭穩(wěn)定經濟收入的證明；

　　三、符合政策法規(guī)規(guī)定的購、建、修住房合同意向書、協(xié)議或其他批準文件；

　　四、抵押物或質物清單、權屬證明、估價報告、保險單和有處分權人同意抵押物或質押的證明；

　　五、還款保證人的資格證明材料；

　　六、貸款人要求提供的其他證明文件或材料。

　　第三章 財產抵押、質押和第三方擔保

　　第七條下列財產可作為住房貸款的抵押或質物：

　　一、借款人有權自主支配的房產和其他地上定著物；

　　系共同享有住房的，在取得共有人同意證明后，可按借款人所有產權的份額設定抵押；購買現房的，可憑所購房的產權證書和保險單設定抵押權；

　　購買期房的，可憑購房合同設定抵押權。

　　二、貸款人認可的屬于貸款或擔保人所有的各種有價證券（包括定期存單）及其他財產。

　　第八條下列財產不能作為抵押物或質物：

　　一、土地所有權；

　　二、所有權、使用權不明或者不爭議的財產；

　　三、不能強制執(zhí)行或處理的；

　　四、已經設定抵押的；

　　五、被依法查封、扣押監(jiān)管或者采取其他保全措施或強制措施的；

　　六、依法不得抵押或質押的其他財產。

　　第九條以房地產作抵押的，抵押人和抵押權人必須簽訂書面抵押合同，并于放款前向當地房地產管理部門辦理抵押登記手續(xù)；采取質押方式的，出質人和質權人必須簽訂書面質押合同。貸款行認為要公證的，借款人應到公證機關辦理公證手續(xù)。公證及登記費用由借款方負擔。

　　第十條抵押合同應當包括以下內容：① 被擔保的主債權種類、數額；②債務人履行債務的期限；③ 抵押物的名稱、數量、質量、狀況、所在地、所有權權屬或者使用權權屬；④ 抵押擔保的范圍；⑤ 借款雙方認為需要約定的其他事項。

　　質押合同應當包括以下內容：① 被擔保的主債權種類、數額；② 債務人履行債務的期限；③ 質物的名稱、數量、質量、狀況；④ 質物擔保的范圍；⑤ 質物移交的時間；⑥ 借貸雙方認為需要約定的其他事項。

　　第十一條用于抵押的房地產，其抵押物價值的確認，可由貸款人或其認可的房地產估價機構進行評估，并經抵押權人確認。評估費用由借款人負擔。

　　第十二條以房產作為抵押的，借款人需在借款合同簽訂前到保險公司按指定的險種辦理或由貸款人代辦有關保險手續(xù)；投保金額不得低于借款的全部本息；投保期至少要長于借款期半年；保險單不得有任何有損貸款人權益的限制性條款；保險所需一切費用由借款人負擔；抵押期內，保險單由貸款人保管。

　　第十三條作為抵押物的房地產，其房產證、保險單據由貸款人保管、借款人對設定抵押的房地產在抵押期內必須妥善保管，負有維修、保養(yǎng)、保證完好無損的責任，并隨時接受貸款人的監(jiān)督、檢查。

　　第十四條貸款對由自己保管的質物，應專項保管，不得動用，如造成損壞、遺失，由貸款人承擔責任并賠償損失。

　　第十五條以有價證券作質押的，在質押期時，可選擇以下處理方式：

　　一、借款人與貸款人共同兌現，并償還貸款或轉換為儲蓄存單繼續(xù)用于質押；

　　二、借款人用貸款人認可的等額有價證券調換到期證券；

　　第十六條抵押或質押期間，未經貸款人同意，借款人不得將抵押物轉移、拆遷、出租、變賣、饋贈；用有價證券進行質押的，出質人不得以任何理由掛失。

　　第十七條抵押或質押雙方應正式簽訂抵押合同或質押合同，并詳細開列抵押物或質物清單，抵押合同自登記之日起生效，質押合同自質物移交于質權人占有時生效，至借款人還清全部貸款本息時解除。抵押或質押解除后，貸款人將抵押物或質物歸還貸款人。

　　第十八條個人住房擔保貸款在借款人提供抵押或質押擔保基礎上，必須由貸款人認可的第三方提供不可撤銷的全額有效擔保。

　　保證人是法人的，必須具有代為償還全部貸款本息的能力且在中國工商銀行開戶，一般情況下擔保人應為借款人所在單位；

　　保證人為自然人的，應當在固定經濟來源，具有足夠代償能力，并且必須在貸款行存有一定數額的保證金。

　　第十九條保證人與債權人應當以書面形式訂立保證合同，保證合同應當包括以下內容：① 被保證的主債權種類、數額；② 債務人履行債務的期限；③ 保證的方式；④ 保證擔保的范圍；⑤ 保證的期間；⑥ 雙方認為需要約定的其他事項。

　　第二十條保證期限為貸款合同履行完畢之日起兩年。

　　第二十一條保證人發(fā)生變更的，必須按照規(guī)定辦理變更擔保手續(xù)；未經貸款人認可，原保證繼續(xù)有效。

　　第四章 借款合同的簽訂與履行

　　第二十二條貸款由借款人提出借款申請，經貸款人審查同意后，簽訂借款合同。

　　第二十三條借款合同應當約定貸款種類、貸款用途、金額、利率、還款期限、還款方式、違約責任和雙方認為需要約定的其他事項。

　　借貸雙方應將借款合同與抵押合同或質押合同合并，簽訂抵押借款合同或質押貸款合同，但合同內容除本條的上款內容之外，還應涵蓋第十條的內容。

　　第二十四條借款合同及有關材料，貸款人認為有必要的，應經公證機關對其真實性和合法性進行公證，公證費用由借款人負擔。借款人違約時，貸款人可以申請公證機關會同人民法院強制執(zhí)行借款人的抵押物或質物。

　　第二十五條貸款只能用于購建修自住住房，不得挪作他用。

　　第二十六條以房地產作為抵押物的，貸款金額不得高于抵押物現值的70%；以定期儲蓄存單作為質物的，按照《個人定期儲蓄存單小額抵押貸款辦法》（銀發(fā)[1994]316號）的規(guī)定辦理；以其它有價證券作為質物的，比照定期儲蓄存單辦理。

　　第二十七條貸款期限為一至十年。

　　第二十八條貸款利率按照中國人民銀行的有關規(guī)定執(zhí)行。

　　第二十九條借款人需按合同規(guī)定的還款方式與期限償還貸款本息。

　　第三十條歸還本息的方法有二種方式，由各行根據當地情況選定或借貸雙方商定：

　　1．月均還款法。貸款期限內每月以相等的償還額足額歸還貸款本金和利息。

　　2．累計進還款法。貸款期限內，逐年或每隔幾年遞增償還額，但每年或某幾年內各月均以相等的償還額足額歸還貸款本金和利息。

　　第三十一條借款期內，借款人按合同規(guī)定的時間償還貸款本息，在接到貸款發(fā)出的催交通知書后，必須立即補付欠交的貸款本息及逾期罰金。按規(guī)定加罰逾期罰息。

　　第五章 借款合同的變更和解除

　　第三十二條借款合同依法需要變更和解除的，必須經借貸雙方協(xié)商同意。協(xié)商未達成之前，原借款合同繼續(xù)有效。

　　第三十三條借款人死亡、宣告失蹤或喪失民事行為能力，其財產合法繼承人或保證人繼續(xù)履行借款人所簽訂的借款合同。

　　第三十四條借款人的保證人系法人的，在其法人發(fā)生合并、分立或破產時，借款人應變更擔保人并重新辦理擔保手續(xù)。

　　第三十五條借款人按合同規(guī)定歸還全部貸款本息后（含提前歸還貸款本息），抵押物或質物返還借款人，借款合同隨即終止。

　　第六章 責任和抵押物的處理

　　第三十六條凡屬下列行為之一的，借款人要承擔相應責任：

　　一、借款人不能如約歸還貸款本息；

　　二、借款人向貸款人提供虛假文件和資料，已經或可能造成貸款損失的；

　　三、借款人未經貸款人同意，擅自改變貸款用途，挪用貸款的；

　　四、借款人未經貸款人同意將設定抵押權的財產和權益拆遷、出租、出售、轉讓、饋贈或再抵押的；

　　五、貸款人抽逃、隱匿、私分、違法出讓、不合理低價變賣財產，影響貸款人貸款安全的；

　　六、借款人使用貸款從事違反國家政策、法律活動的；

　　七、在同一貸款人的兩人的兩個以上（含兩個）分支機構取得貸款的；

　　八、借款人影響貸款人權益的其它行為。

　　第三十七條凡屬下列情況之一者，貸款人有權處理抵押物或質物：

　　一、借款人有本辦法三十六條情形中行為之一的；

　　二、借款人在還款期限內死亡、失蹤或喪失民事行為能力后無繼承人或受遺贈人；或其法定繼承人或受遺贈人拒絕履行借款合同的；

　　第三十八條處分抵押物或質物其價款不足以償還貸款本息和費用的，貸款行有權向保證人追索應償還部分；處分抵押物或質物其價款超過應償還部分，應退還借款人。

　　第四十條借款合同發(fā)生糾紛時，借款比方應及時協(xié)商解決，協(xié)商不成的，任何一方均可向合同管理機關申請調解或仲裁，也可向人民法院起訴。

　　第七章 附則

　　第四十一條各省、直轄市、自治區(qū)、計劃單列市分行可根據本辦法擬定實施細則，并報總行房地產信貸部備案。

　　第四十二條本辦法由中國工商銀行制訂、解釋、修改。

　　第四十三條本辦法自公布之日起施行。