房估復習過程中最頭痛的科目就是土地估價實務(wù)了吧，知識點又多又難，還特別容易弄混。別擔心，網(wǎng)校每天都為大家準備一個知識點，今天是剩余法，大家快來復習~

剩余法是在測算完成開發(fā)后的不動產(chǎn)正常交易價格的基礎(chǔ)上，扣除預計的正常開發(fā)成本及有關(guān)專業(yè)費用、利息、利潤和稅費等，以價格余額來估算待估宗地價格的方法。

1.基本公式

土地價格=不動產(chǎn)交易價格-房屋現(xiàn)值-交易稅費

2.程序

（1）調(diào)查待估宗地的基本情況

（2）測算不動產(chǎn)交易價格

不動產(chǎn)交易價格應依據(jù)客觀交易價格，采用市場比較法或結(jié)合不動產(chǎn)的經(jīng)營狀況和市場條件運用收益還原法確定。

（3）測算房屋現(xiàn)值

參照收益還原法中的有關(guān)規(guī)則測算。

（4）測算交易稅費

主要包括不動產(chǎn)交易過程中的稅費。

（5）測算土地價格

運用剩余法評估公式測算土地價格，應注意待估宗地的設(shè)定使用年期與不動產(chǎn)交易價格對應的年期之間的差別并進行使用年期修正。

剩余法適用于具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的土地估價。一般可運用于以下情形：

1）待開發(fā)不動產(chǎn)的土地估價；

2）待改造后再開發(fā)不動產(chǎn)中的土地估價；

3）僅將土地開發(fā)整理成可供直接利用的土地估價。

1.基本公式

待估宗地價格=不動產(chǎn)總價-開發(fā)項目整體的開發(fā)成本-客觀開發(fā)利潤

2.程序

（1）調(diào)查待估宗地的基本情況

（2）確定待估宗地的最有效利用方式

（3）測算開發(fā)完成后的土地或不動產(chǎn)總價

應根據(jù)待估宗地的最有效利用方式和當?shù)夭粍赢a(chǎn)市場現(xiàn)狀，采用市場比較法或趨勢分析確定其在評估期日的價值。

對開發(fā)完成后擬采用出租或自營方式經(jīng)營的土地或不動產(chǎn)價值，也可以根據(jù)同一市場狀況采用收益還原法確定其價值。

（4）估計開發(fā)建設(shè)周期和投資進度安排

（5）測算開發(fā)成本和開發(fā)客觀開發(fā)利潤

開發(fā)成本是項目開發(fā)建設(shè)期間所發(fā)生的客觀費用的總和。

地價款、土地開發(fā)費用或房屋建造成本、管理費用和購地稅費等全部預付資本要計算利息。利息的計算要充分考慮資本投入的進度安排，按復利計算。

一般以土地或不動產(chǎn)總價值或全部預付資本的一定比例計算開發(fā)項目客觀利潤。

如果采用現(xiàn)金流量法，折現(xiàn)率的取值綜合考慮了利息和利潤因素，可不單獨測算利潤。

（6）測算待估宗地價格

運用剩余法評估公式測算土地價格。

【例題?不定項】某房地產(chǎn)開發(fā)商現(xiàn)取得一宗商業(yè)用地的最高年期土地使用權(quán)，預計用3年時間完成項目開發(fā)建設(shè)，經(jīng)分析測算，項目建成后的年房地純收益為320萬元。若綜合還原率為8%，折現(xiàn)率為12%，則該項目開發(fā)完成后的房地產(chǎn)現(xiàn)值為（?。┤f元。

A.4000

B.3768

C.2682

D.2847

【答案】C

【解析】該項目開發(fā)完成后的房地產(chǎn)現(xiàn)值=320/8%×[1-1/（1+8%）³⁷]×1/（1+12%）³=2682（萬元）。

【例題?不定項】剩余法評估待開發(fā)土地價格，土地開發(fā)項目的開發(fā)成本包括（　）。

A.購地稅費

B.房屋建造成本

C.管理費用

D.銷售稅費

【答案】ACD

【解析】在土地開發(fā)項目中，開發(fā)成本包括購地稅費、將土地開發(fā)完成所需的開發(fā)費用、管理費用、投資利息和銷售稅費；在不動產(chǎn)開發(fā)項目中，開發(fā)成本包括購地稅費、房屋建造成本、管理費用、投資利息和銷售稅費。

【例題?不定項】土地估價師運用剩余法估價過程中，在估算不動產(chǎn)總價時，正確的方法是（?。?。

A.依據(jù)委托方提供的數(shù)據(jù)

B.根據(jù)銷售廣告中的報價

C.選擇三個市場案例經(jīng)市場比較法修正確定

D.采用申請銷售許可證時備案的售價

【答案】C

【解析】測算開發(fā)完成后的土地或不動產(chǎn)總價，應根據(jù)待估宗地的最有效利用方式和當?shù)夭粍赢a(chǎn)市場現(xiàn)狀，采用市場比較法或趨勢分析確定其在評估期日的價值。對開發(fā)完成后擬采用出租或自營方式經(jīng)營的土地或不動產(chǎn)價值，也可以根據(jù)同一市場狀況采用收益還原法確定其價值。