房地產估價師考試日益推進，你的復習到哪里了？今天網校為大家準備的房估知識點為動態(tài)盈利能力指標，計算的部分較多，同學們刷題的時候要細心哦~

（1）概念 財務凈現(xiàn)值（FNPV），是指項目按行業(yè)的基準收益率或設定的目標收益率 ic，將項目計算期 內各年的凈現(xiàn)金流量折算到投資活動起始點的現(xiàn)值之和，是房地產開發(fā)項目財務評價中的一 個重要經濟指標。

（2）計算

（3）判定情況 如果 FNPV≥0，說明該項目的獲利能力達到或超過了基準收益率的要求，因而在財務上是可 以接受的。如果 FNPV＜0，則項目不可接受。 

（1）概率 財務內部收益率（FIRR），是指項目在整個計算期內，各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計等于零時的 折現(xiàn)率，是評估項目營利性的基本指標。

（2）計算

動態(tài)投資回收期（Pb），是指當考慮現(xiàn)金流折現(xiàn)時，項目以凈收益抵償全部投資所需的時間， 是反映開發(fā)項目投資回收能力的重要指標。

1、【例題?不定項】已知某投資項目折現(xiàn)率為 11％時，凈現(xiàn)值為 170 萬元，折現(xiàn)率為 12％時， 凈現(xiàn)值為﹣87 萬元。則該投資項目的內部收益率是（ ）。

A.11.12%

B.11.36%

C.11.66%

D.12.95%

【答案】C

【解析】FIRR=11%＋170÷（170＋87）×（12%-11%）=11.66%。

2、【例題?不定項】關于 FIRR（財務內部收益率）的說法中，正確的有（ ）。

A. FIRR 是評估項目清償能力的基本指標

B. B.FIRR 可以通過內插法求得

C. C.FIRR 表明了項目投資所能支付的最高貸款利率

D. FIRR 大于或等于貸款利率時，項目在財務上是可以接受的

【答案】BC

【解析】選項 A 錯誤，財務內部收益率是動態(tài)盈利能力指標；選項 D 錯誤，將所求出的內 部收益率與行業(yè)基準收益率或目標收益率 ic 比較，當 FIRR 大于或等于 ic時，則認為項目在 財務上是可以接受的。

3、【例題?不定項】某項目各年年初的凈現(xiàn)值分別為-2000.00、446.35、432.32、532.59、640.67、 455.57，單位為萬元，則該項目的動態(tài)投資回收期是（ ）年。

A.3.09

B.3.48

C.3.83

D.3.92

【答案】D

【解析】該項目各年年初的累計凈現(xiàn)值分別為：-2000.00、-1553.65、-1121.33、-588.74、51.93、 507.50，動態(tài)投資回收期=（累計凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值開始出現(xiàn)正值期數(shù)-1）+上期累計凈現(xiàn)金流 量現(xiàn)值的絕對值/當期凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值=（4-1）+588.74/640.67=3.92。