房地產(chǎn)估價師考點精講:金融杠桿
2021年房地產(chǎn)估價師備考進行時,建設(shè)工程教育網(wǎng)小編為考生整理了房地產(chǎn)估價師各科目的相關(guān)考點,希望能夠?qū)Υ蠹业膹?fù)習有所幫助。
金融杠桿
1.金融杠桿的基本定義
負債融資,使得權(quán)益投資,收益或損失均放大。金融杠桿(leverage)可以放大投資收益或損失。
原理:負債,需要固定支付利息,資金使用后的收益,扣除利息后的金額,剩余部分由權(quán)益投資人承擔。
金融杠桿:假設(shè)某投資者要購買100萬元的公寓房地產(chǎn),通過自有資金50萬元與抵押貸款50萬元實現(xiàn)。這里是2倍杠桿率。投資者購買的資產(chǎn)價值是他自有資產(chǎn)的2倍(若杠桿率不同,則為其他杠桿率的倍數(shù))。如果自有資金20萬,抵押貸款80萬,則為5倍杠桿。
使用貸款來投資房地產(chǎn),簡單地說就是租用別人的資金為自己賺錢。
2.杠桿率與貸款價值比
在金融杠桿中,我們將杠桿率定義為所投資的房地產(chǎn)總價值除以房地產(chǎn)投資中的本金值。
杠桿比率:
LR=V/E=(L+E)/E
LR=V/E=V/(V-L)
其中:V一所投資的房地產(chǎn)價值value,L-貸款值loan,E-權(quán)益值equity。
貸款價值比定義為貸款值與房地產(chǎn)總價值的比值:
LTV=L/V負債率
LTV越大,LR也就越大(負債比率越大,杠桿率越大),反之亦然,但兩者之間并不是線性關(guān)系。
LR=1/(l-L/V)=1/(1-LTV)
杠桿率=1/(1-負債率)
LTV=1-(1/LR)
例如,若LTV(負債率)為50%時,對應(yīng)的LR(杠桿率)為2,而LTV(負債率)為75%時LR(杠桿率)為4。(要求會計算,可以和會計知識中的權(quán)益乘數(shù)對照)
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