2021年房地產(chǎn)估價(jià)師備考進(jìn)行時(shí)，建設(shè)工程教育網(wǎng)小編為考生整理了房地產(chǎn)估價(jià)師各科目的相關(guān)考點(diǎn)，希望能夠?qū)Υ蠹业膹?fù)習(xí)有所幫助。

長(zhǎng)期趨勢(shì)法概述

1.長(zhǎng)期趨勢(shì)法的含義(熟悉)

運(yùn)用預(yù)測(cè)科學(xué)的理論和方法，特別是時(shí)間序列分析，推測(cè)、判斷房地產(chǎn)未來價(jià)值或價(jià)格的方法。

2.長(zhǎng)期趨勢(shì)法的理論依據(jù)

(1)房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)，短期內(nèi)變動(dòng)規(guī)律和發(fā)展趨勢(shì)不明顯，但長(zhǎng)期看會(huì)呈現(xiàn)出變動(dòng)規(guī)律和發(fā)展趨勢(shì)。

(2)搜集該宗或該類房地產(chǎn)過去和現(xiàn)在較長(zhǎng)時(shí)間的價(jià)格資料，按照時(shí)間先后順序排成時(shí)間序列，從而找出該宗或該類房地產(chǎn)的價(jià)格隨著時(shí)間的變化而變動(dòng)的過程、方向、程度和趨勢(shì)，然后進(jìn)行外延和類推，作出對(duì)該宗或該類房地產(chǎn)的未來價(jià)格比較肯定的推測(cè)和科學(xué)的判斷。

3.長(zhǎng)期趨勢(shì)法適用的估價(jià)對(duì)象

長(zhǎng)期趨勢(shì)法是根據(jù)房地產(chǎn)價(jià)值、價(jià)格在過去和現(xiàn)在較長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)形成的變動(dòng)規(guī)律作出判斷，借助歷史統(tǒng)計(jì)資料和現(xiàn)實(shí)調(diào)查資料來推測(cè)未來，通過對(duì)這些資料的統(tǒng)計(jì)、分析得出一定的變動(dòng)規(guī)律，并假定其過去形成的趨勢(shì)在未來繼續(xù)存在。因此，長(zhǎng)期趨勢(shì)法適用的估價(jià)對(duì)象是價(jià)值、價(jià)格有一定變動(dòng)規(guī)律的房地產(chǎn)。

【例題】在房地產(chǎn)估價(jià)中，長(zhǎng)期趨勢(shì)法運(yùn)用的假設(shè)前提是(　)。

A.過去形成的房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)趨勢(shì)在未來仍然存在

B.市場(chǎng)上能找到充分的房地產(chǎn)歷史價(jià)格資料

C.房地產(chǎn)市場(chǎng)在過去無明顯的季節(jié)變動(dòng)

D.政府關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的有關(guān)政策不會(huì)影響房地產(chǎn)的歷史價(jià)格

『正確答案』A

『答案解析』本題考查的是長(zhǎng)期趨勢(shì)法概述。長(zhǎng)期趨勢(shì)法是根據(jù)房地產(chǎn)價(jià)值、價(jià)格在過去和現(xiàn)在較長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)形成的變動(dòng)規(guī)律作出判斷，借助歷史統(tǒng)計(jì)資料和現(xiàn)實(shí)調(diào)查資料來推測(cè)未來，通過對(duì)這些資料的統(tǒng)計(jì)、分析得出一定的變動(dòng)規(guī)律，并假定其過去形成的趨勢(shì)在未來繼續(xù)存在。選項(xiàng)BCD是適用條件。參見教材P383。

4.長(zhǎng)期趨勢(shì)法估價(jià)需要具備的條件(了解)

擁有估價(jià)對(duì)象或類似房地產(chǎn)過去和現(xiàn)在較長(zhǎng)時(shí)期的歷史價(jià)值、價(jià)格資料，資料真實(shí)。長(zhǎng)期趨勢(shì)可以消除房地產(chǎn)價(jià)值、價(jià)格的短期波動(dòng)和意外變動(dòng)等不規(guī)則變動(dòng)。

5.長(zhǎng)期趨勢(shì)法估價(jià)的操作步驟(了解)

(1)收集估價(jià)對(duì)象或類似房地產(chǎn)的歷史價(jià)值或價(jià)格資料，檢查、鑒別，保證真實(shí);

(2)整理資料，標(biāo)準(zhǔn)化處理，按時(shí)間先后順序編排成時(shí)間序列，畫出時(shí)間序列圖;

(3)觀察、分析時(shí)間序列，根據(jù)其特征，選擇適當(dāng)、具體的長(zhǎng)期趨勢(shì)法，找出估價(jià)對(duì)象的價(jià)值或價(jià)格隨著時(shí)間的變化而出現(xiàn)的變動(dòng)規(guī)律，得出一定模式;

(4)以此模式去推測(cè)、判斷估價(jià)對(duì)象在未來某個(gè)時(shí)間的價(jià)值或價(jià)格。

長(zhǎng)期趨勢(shì)法：數(shù)學(xué)曲線擬合法、平均增減量法、平均發(fā)展速度法、移動(dòng)平均法、指數(shù)修勻法。