房地產(chǎn)估價師考試備考進行時，建設(shè)工程教育網(wǎng)老師為房估考生整理了房估考試備考中?？純?nèi)容，供大家學習參考。今天我們一起來深入了解“建立比較基礎(chǔ)”。

當采用比較法進行估計時，第一步就是選取合適的可比實例，然后就是將這些可比實例的成交價格進行處理，即對成交價格的內(nèi)涵和形式進行“標準化”，標準化后的成交價格與估價對象價值價格之間的口徑一致、互相可比。

一、統(tǒng)一財產(chǎn)范圍

統(tǒng)一財產(chǎn)范圍應對可比實例與估價對象的財產(chǎn)范圍進行對比，然后消除因財產(chǎn)范圍不同而造成的價格差異。

◆財產(chǎn)范圍不同的主要情形：

（1）房地產(chǎn)的實務范圍不同；

估價對象不含裝飾裝修的住宅，而可比實例是精裝修的住宅。

（2）含有房地產(chǎn)以外的資產(chǎn)；

估價對象含有特許經(jīng)營權(quán)，而可比實例是“純粹”的房地產(chǎn)。

（3）帶有債權(quán)債務的房地產(chǎn)；

估價對象有水電費等余款的房地產(chǎn)，而可比實例是“干凈”的房地產(chǎn)。

（4）帶有其他權(quán)益或負擔的房地產(chǎn)。

估價對象是附帶入學指標，而可比實例是不帶此權(quán)益的房地產(chǎn)。

二、統(tǒng)一付款方式

由于房地產(chǎn)交易金額較大，許多情況財務的是分期付款方式，統(tǒng)一付款方式就是將可比實例不是在成交日期一次性支付清的價格，調(diào)整為在成交日期一次性付清的價格。

三、統(tǒng)一融資條件

統(tǒng)一融資條件是將可比實例在非常規(guī)融資條件下的價格，調(diào)整為在常規(guī)融資條件下的價格。

四、統(tǒng)一稅費負擔方式

可比實例的成交價格可能是正常負擔價、賣方凈得價或買方實付價；統(tǒng)一稅費負擔就是將不正常的成交價格（賣方凈得價或買方實付價）調(diào)整為正常負擔價，即買賣雙方各自繳納自己應繳納的交易稅費。

◆正常負擔價、賣方凈得價和買方實付價之間的關(guān)系和換算

正常負擔價－賣方應繳納的橈費＝賣方凈得價

正常負擔價＋買方應繳納的稅費＝買方實付價

買方實付價＝賣方凈得價＋（買方應繳納的稅費＋賣方應繳納的稅費）

賣方凈得價＝買方實付價－（買方應繳納的稅費＋賣方應繳納的稅費）

五、統(tǒng)一計價方式

統(tǒng)一計價方式包括統(tǒng)一價格表示方式、統(tǒng)一幣種和貨幣單位、統(tǒng)一面積或體積內(nèi)涵及計量單位。

◆統(tǒng)一面積的相關(guān)公式

以上就是房地產(chǎn)估價師考試“建立比較基礎(chǔ)”的內(nèi)容，你掌握了嗎？

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