河南省房地產(chǎn)估價師與經(jīng)紀人協(xié)會關于發(fā)布房地產(chǎn)估價技術指引第8號的通知

豫房估協(xié)〔2021〕35號

各單位會員、個人會員：

為提高河南省房地產(chǎn)估價技術水平，解決住宅估價中存在的疑難問題，我會委托河南宏基房地產(chǎn)評估測繪有限公司根據(jù)《中華人民共和國民法典》《中華人民共和國資產(chǎn)評估法》等有關法律、法規(guī)，撰寫了《河南省房地產(chǎn)估價技術指引之八——住宅估價中應注意的問題》，現(xiàn)予發(fā)布。自2022年1月1日起，在全省房地產(chǎn)估價活動中使用。住宅估價中本指引未涉及的遵照《房地產(chǎn)估價規(guī)范》執(zhí)行。

附件：河南省房地產(chǎn)估價技術指引之八——住宅估價中應注意的問題

2021年12月30日

附件：

河南省房地產(chǎn)估價技術指引之八

——住宅估價中應注意的問題

住宅是房地產(chǎn)估價中最常見的估價對象，隨著房地產(chǎn)法律、法規(guī)體系的逐步完善，住宅估價實務中存在的一些問題亟待改進。為提高住宅估價質(zhì)量，降低估價技術風險，特制定本指引。

一、住宅估價方法選取及其運用

住宅估價宜選用比較法和收益法，樓面地價、利潤率等難以確定的情況下不宜選用成本法。受市場客觀條件限制選用成本法的，應根據(jù)具體情況慎重選取利潤率。

（一）比較法運用中應注意的問題

1.可比實例應當滿足真實、價格內(nèi)涵清晰、基本狀況完整的需求。

2.交易情況修正及樓層差價、規(guī)模調(diào)整等與市場價格密切相關的調(diào)整系數(shù)宜從房地產(chǎn)市場資料中分析取得；房屋使用年限或新舊程度因素調(diào)整系數(shù)，宜根據(jù)房屋使用年限與房地產(chǎn)價格的變化關系，采用適當?shù)臄?shù)學模型并經(jīng)市場數(shù)據(jù)檢驗確定，或根據(jù)市場數(shù)據(jù)分析取得。

（二）收益法運用中應注意的問題

1.具體估價方法選取

因預測住宅未來凈收益存在較多不確定因素，且住宅收益水平不能客觀反映其權益上的差異，同時，收益期結束建筑物價值折現(xiàn)不能體現(xiàn)住宅建設用地使用權期間屆滿后因自動續(xù)期而享有的權益價值。不宜選用全剩余壽命模式，宜選取持有加轉售模式。

2.持有期內(nèi)年凈收益測算

應當根據(jù)當前租金水平預測未來持有期內(nèi)租金變化趨勢，并關注租金內(nèi)涵，依據(jù)租金內(nèi)涵確定運營費用項目。

3.期末轉售價格測算

不應將其他估價方法測算結果作為確定期末轉售價格的依據(jù)，宜根據(jù)預測的估價對象價格變化趨勢或者同類房地產(chǎn)價格變化趨勢結合估價對象使用年限的變化確定期末轉售價格。在資本化率難以準確確定的情況下，慎用直接資本化法求取期末轉售價格。

二、設立居住權的住宅估價

（一）考慮居住權影響的估價可采用以下兩種技術路線

1.基于現(xiàn)時未設立居住權下價值調(diào)整思路

設立居住權住宅價格＝假設未設立居住權下的價格－居住權剩余期限內(nèi)客觀年凈收益損失折現(xiàn)值之和

確定居住權剩余期限內(nèi)客觀年凈收益損失，還應當考慮約定居住權年有償使用金額及住宅使用中產(chǎn)生相關費用的負擔情況。

2.基于居住權期限屆滿房地產(chǎn)價值折現(xiàn)思路

設立居住權住宅價格＝居住權剩余期限內(nèi)約定居住權年有償使用凈收益折現(xiàn)值之和＋居住權期限屆滿時房地產(chǎn)價值的折現(xiàn)值

確定居住權剩余期限內(nèi)約定居住權年有償使用凈收益，應當根據(jù)約定居住權年有償使用金額，并考慮住宅使用中產(chǎn)生相關費用的負擔情況確定。無償設立居住權的，約定居住權年有償使用金額為零。未約定居住權期限的，宜根據(jù)居住權人年齡、健康狀況等參照保險行業(yè)制定的“經(jīng)驗生命表”綜合確定，對剩余居住權期限確定中存在的不確定性及對估價產(chǎn)生的影響應予以說明。

（二）不同估價目的下居住權影響的處理

1.住宅轉讓、抵押、涉執(zhí)房地產(chǎn)處置估價，應充分考慮居住權的影響，并在估價報告中詳細披露居住權情況。

住宅抵押估價，應當在分析房地產(chǎn)的變現(xiàn)能力及風險提示中給予客觀、充分的披露和說明。

涉執(zhí)房地產(chǎn)處置估價，應當評估設立居住權下的價格（值），但除人民法院書面說明不考慮居住權之外。同時，應對居住權剩余期限內(nèi)凈收益變化或居住權期限屆滿住宅價格存在的不確定性予以說明提示。

2.房屋征收估價，應與征收人充分溝通，建議不考慮居住權影響，由房屋所有權人處理原居住權問題，但應在報告中說明居住權設立情況。

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