河南省房地產(chǎn)估價師與經(jīng)紀(jì)人協(xié)會關(guān)于發(fā)布房地產(chǎn)估價技術(shù)指引第7號的通知

豫房估協(xié)〔2020〕29號

各單位會員、個人會員：

為進(jìn)一步提高我省房地產(chǎn)估價質(zhì)量，推動房地產(chǎn)估價技術(shù)應(yīng)用創(chuàng)新，指引行業(yè)客觀、準(zhǔn)確計算收益法運營費用中的房屋維修費，受我會委托，河南宏基房地產(chǎn)評估測繪有限公司撰寫了《河南省房地產(chǎn)估價技術(shù)指引之七——收益法運營費用中房屋維修費的計算》，現(xiàn)予以發(fā)布。自2021年1月1日起在全省房地產(chǎn)估價活動中推廣使用。

附件：河南省房地產(chǎn)估價技術(shù)指引之七——收益法運營費用中房屋維修費的計算

河南省房地產(chǎn)估價師與經(jīng)紀(jì)人協(xié)會

2020年12月22日

河南省房地產(chǎn)估價技術(shù)指引之七

——收益法運營費用中房屋維修費的計算

收益法運營費用中房屋維修費計算是房地產(chǎn)估價的難點之一，其取值基數(shù)及費率確定存在依據(jù)不充分、操作不規(guī)范等問題，為客觀、準(zhǔn)確計算房屋維修費，特制定本技術(shù)指引。在河南省轄區(qū)內(nèi)從事房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)除遵守《房地產(chǎn)估價規(guī)范》等技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)外，還應(yīng)遵守本估價技術(shù)指引。

一、運營費用中房屋維修費的涵義

收益法運營費用中房屋維修費是價值時點后、收益期內(nèi)，為保障房屋在原設(shè)計施工狀態(tài)下正常使用，房地產(chǎn)權(quán)利人每年應(yīng)當(dāng)支付的維修維護(hù)費用。不包括下列部分：

（一）因施工質(zhì)量缺陷、不可抗力或相鄰關(guān)系損害等造成的額外修繕費用；

（二）為提升房屋使用功能而進(jìn)行的升級改造費用；

（三）業(yè)主已經(jīng)交納維修資金用于公共部位專項維修的部分；

（四）為若干年后重置建造房屋而提取的年金或年費。

二、房屋維修費計算方法

房屋維修費計算有兩個路徑：一是以房屋建筑安裝工程費的一定比例計算，稱為間接計算法；二是計算易損部分平均年維修費用，稱為直接計算法。

（一）間接計算法

間接計算房屋維修費一般以建筑安裝工程費為基數(shù)計算，應(yīng)把握兩點：一是確定獨立使用房屋年平均提取維修費（全部應(yīng)維修的費用）占建筑安裝工程費（造價）的比例；二是測算不同類型房屋各結(jié)構(gòu)組成占建筑安裝工程費的比例。

1.獨立使用房屋年平均提取維修費占建筑安裝工程費比例

根據(jù)物業(yè)管理相關(guān)統(tǒng)計結(jié)果，以房屋建安造價與建筑壽命期維修養(yǎng)護(hù)管理費用的平均比率1:1為前提進(jìn)行測算。

2.運營費用中應(yīng)當(dāng)提取的維修費占全部應(yīng)維修費用比例

運營費用中應(yīng)當(dāng)提取的維修費占全部應(yīng)維修費用比例 = 獨立使用房屋年平均提取維修費占建筑安裝工程費比例×專有部分需維修項目造價比例之和÷全部應(yīng)維修項目造價比例之和

（二）直接計算法

直接計算房屋維修費，是對需要維修項目進(jìn)行分類，并計算其維護(hù)更新的平均年提撥款，相加之后直接作為年維修費用。專有部分維修項目按其耐用年限一般分為三大類：①樓地面；②門窗、內(nèi)粉刷、頂棚；③水衛(wèi)、電照、暖氣、燃?xì)饧疤胤N設(shè)備等。從房屋維修費的本質(zhì)上講，直接計算的準(zhǔn)確性、可靠性更高一些。

三、房屋維修費計算中應(yīng)注意的其他問題

（一）應(yīng)根據(jù)不同房地產(chǎn)類型確定維修費計算范圍

已交存專項維修資金的房屋，維修費只計算專有部分。因未來是否續(xù)交專項維修資金無法預(yù)測，如何補交也無規(guī)定和慣例，可根據(jù)首次交存時間及估價對象剩余收益年限對計算的維修費（或比例）適當(dāng)調(diào)整，無法考慮此項因素時，宜在報告中給予提示。

未交存專項維修資金的房屋，維修費應(yīng)計算全部需要維修部分。

（二）房屋質(zhì)量及相關(guān)設(shè)施設(shè)備品質(zhì)影響維修費

相同類型的房屋，質(zhì)量越高，設(shè)施越好，其建筑安裝造價越高，需要維修更新的周期也越長，計算房屋維修費時應(yīng)根據(jù)具體情況進(jìn)行調(diào)整。

（三）配套房屋維修費應(yīng)一并計算

收益性房地產(chǎn)的附屬配套房屋，即使不進(jìn)行權(quán)屬登記，只要列入估價范圍，也應(yīng)計算房屋維修費用。

（四）裝飾裝修房屋維修費計算

當(dāng)估價對象年凈收益為含裝飾裝修下的收益時，運營費用中房屋維修費應(yīng)含裝飾裝修部分，宜根據(jù)房屋用途、檔次及裝飾裝修分類、質(zhì)量，宜采用直接計算方法計算裝飾裝修維護(hù)更新的平均年提撥款。如果以建筑面積單價進(jìn)行評估計算，應(yīng)換算成建筑面積單價。

（五）各類房屋的維修費提取比例應(yīng)預(yù)先測算

估價機構(gòu)和估價師應(yīng)事先測算各類房屋的維修費提取比例范圍，將其作為估價數(shù)據(jù)庫資料，逐步形成機構(gòu)內(nèi)部的估價參數(shù)體系，供估價計算時選取，并在報告中敘述該參數(shù)的來源、依據(jù)。因各地不同結(jié)構(gòu)、不同樓層、不同檔次的房屋維修部分占建筑面積造價的比例不同，維修費提取比例也存在差異，不宜用一個維修費提取比例涵蓋所有估價對象房屋。

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