現(xiàn)需要對(duì)某幢商住綜合樓進(jìn)行抵押估價(jià)，請(qǐng)寫(xiě)出估價(jià)技術(shù)路線。

【正確答案】 本題考查的是房地產(chǎn)抵押估價(jià)技術(shù)路線及估價(jià)方法。針對(duì)抵押目的，應(yīng)遵循謹(jǐn)慎原則，先得出未設(shè)定法定優(yōu)先受償款的市場(chǎng)價(jià)值，再扣除法定優(yōu)先受償款，得出抵押價(jià)值。

(1)對(duì)該綜合樓商業(yè)及住宅分別采用不同的估價(jià)方法進(jìn)行評(píng)估，得出各部分的價(jià)格，然后求和得出總價(jià)。

1)計(jì)算出商業(yè)、住宅的建筑面積。

2)商業(yè)部分采用收益法進(jìn)行評(píng)估，居住部分可搜集可比實(shí)例，采用比較法進(jìn)行評(píng)估。

3)兩者匯總得出總價(jià)。

(2)把該綜合樓作為整體，采用成本法得出總價(jià)。

1)采用比較法或基準(zhǔn)地價(jià)修正法計(jì)算出土地價(jià)格。

2)采用成本法計(jì)算出建筑物的價(jià)格。

3)土地價(jià)格和建筑物價(jià)格相加得出房地產(chǎn)總價(jià)。

(3)對(duì)上述兩方法計(jì)算出的該綜合樓總價(jià)進(jìn)行平均。

(4)根據(jù)平均值再結(jié)合估價(jià)經(jīng)驗(yàn)決定最終估價(jià)值。參見(jiàn)教材P223。