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　　2019房地產(chǎn)估價(jià)師《案例與分析》考點(diǎn)三：房屋征收估價(jià)

　　第三節(jié) 房屋征收估價(jià)

　　一、房屋征收補(bǔ)償內(nèi)涵

　　根據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》(中華人民共和國(guó)國(guó)務(wù)院令第590號(hào))規(guī)定：為了公共利益的需要，對(duì)國(guó)有土地上單位、個(gè)人的房屋，應(yīng)當(dāng)對(duì)被征收房屋的所有權(quán)人(以下簡(jiǎn)稱被征收人)給予公平補(bǔ)償。

　　被征收人可以選擇貨幣補(bǔ)償，也可以選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。

　　房屋征收補(bǔ)償包括：

　　1.被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償;

　　2.因征收房屋造成的搬遷、臨時(shí)安置的補(bǔ)償;

　　3.因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償。

　　市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)制定補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)辦法，對(duì)被征收人給予補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)。

　　二、房屋征收估價(jià)特點(diǎn)

　　房屋征收估價(jià)不同于一般房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格估價(jià)，其估價(jià)特點(diǎn)主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

　　(一)估價(jià)數(shù)量大

　　房屋征收往往是由于舊城改造、新建和改建城市道路交通、新建大型基礎(chǔ)設(shè)施等而引起，隨著我國(guó)城市建設(shè)的不斷加快，必不可少地發(fā)生大規(guī)模城市房屋征收。由于征收數(shù)量大、待征收的戶數(shù)多，由此帶來(lái)的征收估價(jià)數(shù)量很大，少則一、二棟，多則成片乃至一個(gè)或多個(gè)小區(qū)。

　　(二)涉及面廣，社會(huì)影響大

　　征收房屋既有居民個(gè)人房屋，也有機(jī)關(guān)企事業(yè)單位房屋;既有住宅用房，也有商業(yè)用房、辦公用房、生產(chǎn)用房;既有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)用房，也有共有產(chǎn)權(quán)用房。從企事業(yè)單位來(lái)說(shuō)，征收不僅涉及到企事業(yè)財(cái)產(chǎn)的補(bǔ)償問(wèn)題，而且涉及到企事業(yè)單位的生存和職工家庭的生活問(wèn)題。從居民個(gè)人來(lái)說(shuō)，房屋仍是當(dāng)今我國(guó)大多數(shù)城市居民的最大財(cái)產(chǎn)。因此，城市房屋征收估價(jià)涉及到千家萬(wàn)戶的切身利益，所產(chǎn)生的社會(huì)影響很大。

　　(三)估價(jià)對(duì)象復(fù)雜，需要協(xié)調(diào)各種關(guān)系

　　相對(duì)于其他目的的估價(jià)，征收估價(jià)的對(duì)象比較復(fù)雜，一個(gè)征收項(xiàng)目往往包括住宅、商鋪、辦公樓、車庫(kù)、構(gòu)筑物等不同類型物業(yè)，導(dǎo)致估價(jià)方法的選擇存在較大難度。同時(shí)，一次估價(jià)中還會(huì)面對(duì)大量的房屋，面對(duì)征收人和眾多的被征收人，由于各自對(duì)自身利益的維護(hù)，會(huì)出現(xiàn)不同的意見(jiàn)，導(dǎo)致估價(jià)的重要工作之一是協(xié)調(diào)各種利益關(guān)系。

　　(四)補(bǔ)償價(jià)格關(guān)聯(lián)性強(qiáng)

　　就同一城市而言，同一時(shí)期同一地段同種類型房屋的征收補(bǔ)償價(jià)之間，同一時(shí)期同一地段不同類型房屋的征收補(bǔ)償價(jià)之間，同一時(shí)期不同地段同種類型房屋的征收補(bǔ)償價(jià)之間都具有價(jià)格相互關(guān)聯(lián)性。如果忽視了這種關(guān)聯(lián)性，就可能引發(fā)征收沖突。

　　三、房屋征收估價(jià)的相關(guān)規(guī)定

　　(一)房屋征收估價(jià)對(duì)象范圍

　　征收估價(jià)對(duì)象范圍包括合法的被征收建筑物及其占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)和其他不動(dòng)產(chǎn)，不包括違法建筑和超過(guò)批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑 。被征收房屋價(jià)值估價(jià)不得遺漏、虛構(gòu)估價(jià)對(duì)象。

　　房屋征收部門應(yīng)當(dāng)向受托的房地產(chǎn)價(jià)格估價(jià)機(jī)構(gòu)提供征收范圍內(nèi)房屋情況，包括已經(jīng)登記的房屋情況和未經(jīng)登記建筑的認(rèn)定、處理結(jié)果情況 。調(diào)査結(jié)果應(yīng)當(dāng)在房屋征收范圍內(nèi)向被征收人公布。

　　對(duì)于已經(jīng)登記的房屋，其性質(zhì)、用途和建筑面積，一般以房屋權(quán)屬證書和房屋登記簿的記載為準(zhǔn);房屋權(quán)屬證書與房屋登記簿的記載不一致的，除有證據(jù)證明房屋登記簿確有錯(cuò)誤外，以房屋登記簿為準(zhǔn) 。對(duì)于未經(jīng)登記的建筑，應(yīng)當(dāng)按照市、縣級(jí)人民政府的認(rèn)定、處理結(jié)果進(jìn)行估價(jià)。

　　(二)房屋征收估價(jià)的目的

　　根據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收估價(jià)辦法》規(guī)定：被征收房屋價(jià)值估價(jià)目的應(yīng)當(dāng)表述為“為確定被征收房屋的補(bǔ)償金額提供依據(jù)，估價(jià)被征收房屋的價(jià)值”。

　　產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值估價(jià)目的應(yīng)當(dāng)表述為“為確定產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的結(jié)算價(jià)格提供依據(jù)，估價(jià)產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的價(jià)值”。

　　(三)房屋征收估價(jià)的時(shí)點(diǎn)

　　被征收房屋價(jià)值價(jià)值時(shí)點(diǎn)為房屋征收決定公告之日。

　　產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值價(jià)值時(shí)點(diǎn)應(yīng)當(dāng)與被征收房屋價(jià)值價(jià)值時(shí)點(diǎn)一致。

　　(四)房屋征收估價(jià)的價(jià)值內(nèi)涵

　　1.房屋征收估價(jià)的價(jià)值內(nèi)涵為：被征收房屋價(jià)值應(yīng)為在正常交易情況下，由熟悉情況的交易雙方以公平交易方式在房屋征收決定公告之日自愿進(jìn)行交易的金額，且假定被征收房屋沒(méi)有租賃、抵押、查封等情況。

　　不考慮租賃因素的影響是估價(jià)無(wú)租約限制價(jià)值;不考慮抵押、查封因素的影響是估價(jià)價(jià)值中不扣除已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額、發(fā)包人拖欠承包人的建設(shè)工程價(jià)款和其他法定優(yōu)先受償款。

　　2.產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋估價(jià)的價(jià)值內(nèi)涵為市場(chǎng)價(jià)值 ，即指估價(jià)對(duì)象由熟悉情況的交易雙方以公平交易方式在評(píng)估時(shí)點(diǎn)自愿進(jìn)行交易的金額，但政府對(duì)估價(jià)對(duì)象定價(jià)有特別規(guī)定的除外。

　　用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值估價(jià)，應(yīng)符合：

　　1)用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值應(yīng)包括用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)和其他不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值;

　　2)用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值應(yīng)是在房屋征收決定公告之日的市場(chǎng)價(jià)值，當(dāng)政府或其有關(guān)部門對(duì)用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)格有規(guī)定的，應(yīng)按其規(guī)定執(zhí)行。

　　(五)房屋征收估價(jià)的用途

　　被征收房屋的用途應(yīng)當(dāng)按照房屋權(quán)屬證書和房屋登記簿記載的性質(zhì)或者市、縣級(jí)人民政府提供的認(rèn)定、處理結(jié)果確定。

　　被征收范圍內(nèi)有未經(jīng)依法登記的建筑的，市、縣級(jí)人民政府在作出征收決定前，應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門依照法律、法規(guī)進(jìn)行認(rèn)定、處理，并將認(rèn)定、處理結(jié)果書面提供給受托的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)。

　　(六)房屋征收估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)

　　根據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》規(guī)定：對(duì)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。

　　類似房地產(chǎn)是指與對(duì)象房地產(chǎn)的區(qū)位、用途、權(quán)利性質(zhì)、檔次、規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)、新舊程度等相同或相近的房地產(chǎn)。

　　房地產(chǎn)征收估價(jià)，應(yīng)區(qū)分國(guó)有土地上房屋征收估價(jià)和集體土地征收估價(jià)。

　　國(guó)有土地上房屋征收估價(jià)，應(yīng)區(qū)分被征收房屋價(jià)值估價(jià)、被征收房屋室內(nèi)裝飾裝修價(jià)值估價(jià)、被征收房屋類似房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格測(cè)算、用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值估價(jià)、因征收房屋造成的搬遷費(fèi)用估價(jià)、因征收房屋造成的臨時(shí)安置費(fèi)用估價(jià)、因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失估價(jià)等。

　　當(dāng)被征收房屋室內(nèi)裝飾裝修價(jià)值由征收當(dāng)事人協(xié)商確定或房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)另行估價(jià)確定時(shí)，所估價(jià)的被征收房屋價(jià)值不應(yīng)包括被征收房屋室內(nèi)裝飾裝修的價(jià)值，并應(yīng)在被征收房屋價(jià)值估價(jià)報(bào)告中作出特別說(shuō)明。

　　(七)房屋征收估價(jià)影響因素

　　根據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收估價(jià)辦法》規(guī)定：被征收房屋價(jià)值估價(jià)應(yīng)當(dāng)考慮被征收房屋的區(qū)位、用途、建筑結(jié)構(gòu)、使用年限、裝飾裝修、新舊程度及占地面積大小等影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素，但不考慮被征收房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。

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