房產(chǎn)估價(jià)師證書(shū)的火熱程度，大家應(yīng)該都知道吧？那你要怎么做才能在房產(chǎn)估價(jià)師考試中，取得好的成績(jī)呢？你需要能給你指引經(jīng)驗(yàn)豐富的老師，而且你還需要一個(gè)像我們這樣的伙伴。建設(shè)工程教育網(wǎng)為大家整理了2019房地產(chǎn)估價(jià)師《制度與政策》考點(diǎn)四：房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理，希望對(duì)大家有幫助！

　　2019房地產(chǎn)估價(jià)師《制度與政策》考點(diǎn)四：房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理

　　房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理

　　一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓(考點(diǎn)、重點(diǎn)、掌握)

　　(一)轉(zhuǎn)讓條件

　　1.以出讓方式取得的土地使用權(quán)

　　《城市房地產(chǎn)管理法》第三十九條規(guī)定了以出讓方式取得的土地使用權(quán)，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目時(shí)必須具備的條件。

　　(1)按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書(shū)，這是出讓合同成立的必要條件，也只有出讓合同成立，才允許轉(zhuǎn)讓;

　　(2)按照出讓合同約定進(jìn)行投資開(kāi)發(fā)，完成一定開(kāi)發(fā)規(guī)模后才允許轉(zhuǎn)讓?zhuān)@里又分為兩種情形：一是屬于房屋建設(shè)的，開(kāi)發(fā)單位除土地使用權(quán)出讓金外，實(shí)際投入房屋建設(shè)工程的資金額應(yīng)占全部開(kāi)發(fā)投資總額的25%以上;二是屬于成片開(kāi)發(fā)土地的，應(yīng)形成工業(yè)或其他建設(shè)的用地條件，方可轉(zhuǎn)讓。

　　2.以劃撥方式取得的土地使用權(quán)

　　《城市房地產(chǎn)管理法》第四十條規(guī)定了以劃撥方式取得的土地使用權(quán)，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目時(shí)的條件。對(duì)于以劃撥方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，要轉(zhuǎn)讓的前提是必須經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。

　　經(jīng)審查除不允許轉(zhuǎn)讓外，對(duì)準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的有兩種處理方式：

　　(1)由受讓方先補(bǔ)辦土地使用權(quán)出讓手續(xù) ，并依照國(guó)家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金后，才能進(jìn)行轉(zhuǎn)讓;

　　(2)可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)而轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，但轉(zhuǎn)讓方應(yīng)將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳國(guó)家或作其他處理。

　　對(duì)以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，屬于下列情形之一的，經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)。

　　1)經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門(mén)批準(zhǔn)，轉(zhuǎn)讓的土地用于《城市房地產(chǎn)管理法》第二十四條規(guī)定的項(xiàng)目，即用于國(guó)家機(jī)關(guān)用地和軍事用地，城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地，國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項(xiàng)目用地以及法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。經(jīng)濟(jì)適用住房采取行政劃撥的方式進(jìn)行。因此，經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓后仍用于經(jīng)濟(jì)適用住房的，經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)限的人民政府批準(zhǔn)，也可以不補(bǔ)辦出讓手續(xù);

　　2)私有住宅轉(zhuǎn)讓后仍用于居住的;

　　3)按照國(guó)務(wù)院住房制度改革有關(guān)規(guī)定出售公有住宅的;

　　4)同一宗土地上部分房屋轉(zhuǎn)讓而土地使用權(quán)不可分割轉(zhuǎn)讓的;

　　5)轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)暫時(shí)難以確定土地使用權(quán)出讓用途、年限和其他條件的;

　　6)根據(jù)城市規(guī)劃土地使用權(quán)不宜出讓的;

　　7)縣級(jí)以上人民政府規(guī)定暫時(shí)無(wú)法或不需要采取土地使用權(quán)出讓方式的其他情形。

　　(二)轉(zhuǎn)讓程序

　　《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第二十一條規(guī)定，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，轉(zhuǎn)讓人和受讓人應(yīng)當(dāng)自土地使用權(quán)變更登記手續(xù)辦理完畢之日起30日內(nèi)，持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)備案 。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在辦理完土地使用權(quán)變更登記手續(xù)后30日內(nèi)，到市、縣人民政府的房地產(chǎn)行政主管部門(mén)辦理項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓備案手續(xù)。未經(jīng)備案或未按規(guī)定期限辦理備案手續(xù)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效。

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目時(shí)，尚未完成拆遷安置補(bǔ)償?shù)模仓醚a(bǔ)償合同中有關(guān)的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移給受讓人。項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓人應(yīng)當(dāng)書(shū)面通知被拆遷人。

　　二、商品房交付使用(考點(diǎn)、重點(diǎn)、熟悉)

　　(一)履約按期交房，協(xié)助辦理權(quán)屬登記

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照合同約定，將符合交付使用條件的商品房按期交付給買(mǎi)受人。未能按期交付的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。因不可抗力或者當(dāng)事人在合同中約定的其他原因，需延期交付的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)告知買(mǎi)受人。

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用前按項(xiàng)目委托具有房產(chǎn)測(cè)繪資格的單位實(shí)施測(cè)繪，測(cè)繪成果報(bào)房地產(chǎn)行政主管部門(mén)審核后用于房屋權(quán)屬登記 。對(duì)于期房，《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》約定的商品房面積是根據(jù)設(shè)計(jì)圖紙測(cè)出來(lái)的。商品房建成后的測(cè)繪結(jié)果與合同中約定的面積數(shù)據(jù)有差異，商品房交付時(shí)，開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房人應(yīng)根據(jù)合同約定對(duì)面積差異 進(jìn)行結(jié)算。

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)協(xié)助購(gòu)買(mǎi)人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用之日起60日內(nèi)，將需要由其提供的辦理房屋權(quán)屬登記的資料報(bào)送房屋所在地房地產(chǎn)行政主管部門(mén)。同時(shí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)還應(yīng)當(dāng)協(xié)助商品房買(mǎi)受人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)，并提供必要的證明文件。

　　(二)《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》制度

　　根據(jù)《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用時(shí)，向購(gòu)買(mǎi)人提供《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》 。

　　(1)《住宅質(zhì)量保證書(shū)》應(yīng)當(dāng)列明工程質(zhì)量監(jiān)督部門(mén)核驗(yàn)的質(zhì)量等級(jí)、保修范圍、保修期和保修單位 等內(nèi)容。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照住宅質(zhì)量保證書(shū)的約定，承擔(dān)商品房保修責(zé)任。商品住宅的保修期從商品住宅交付之日起計(jì)算。 商品住宅的保修期不得低于建設(shè)工程承包單位向建設(shè)單位出具的質(zhì)量保修書(shū)約定保修的存續(xù)期。非住宅商品房的保修期不得低于建筑工程承包單位向建設(shè)單位出具的質(zhì)量保修書(shū)約定保修的存續(xù)期。

　　在保修期限內(nèi)發(fā)生的屬于保修范圍的質(zhì)量問(wèn)題，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)履行保修義務(wù)，并對(duì)造成的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。因不可抗力或者使用不當(dāng)造成的損失，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不承擔(dān)責(zé)任。

　　關(guān)于存續(xù)期：原建設(shè)部發(fā)布的于1998年9月1日起實(shí)施的《商品住宅實(shí)行住宅質(zhì)量保證書(shū)和住宅使用說(shuō)明書(shū)制度的規(guī)定》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《規(guī)定》)。

　　目前，有不少商品房并不是在竣工之日就交付使用的，購(gòu)房消費(fèi)者的保修期就成了一個(gè)實(shí)際難題。

　　《規(guī)定》對(duì)商品住宅各部位、部件保修內(nèi)容及保修期進(jìn)行了明確規(guī)定，2000年1月30日施行的《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》對(duì)具體項(xiàng)目的最低保修期限也明確規(guī)定。《規(guī)定》中質(zhì)量保修是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)商品房買(mǎi)受人的保修期，保修期從交付之日起計(jì)。而《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》中是建設(shè)工程承包單位向建設(shè)單位(房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè))的保修期，雖然兩個(gè)保修內(nèi)容的主體不一致，但保修的部位、部件是相同的。

　　為此，2001年6月1日起施行的《商品房銷(xiāo)售管理辦法》對(duì)商品房質(zhì)量保修期進(jìn)行了上述規(guī)定，使《規(guī)定》與《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》緊密銜接起來(lái)，既更好地保護(hù)了商品房消費(fèi)者的權(quán)益，也體現(xiàn)了法律、法規(guī)的嚴(yán)肅性。

　　《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第三十二條：銷(xiāo)售商品住宅時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)《商品住宅實(shí)行質(zhì)量保證書(shū)和住宅使用說(shuō)明書(shū)制度的規(guī)定》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《規(guī)定》)，向買(mǎi)受人提供《住宅質(zhì)量保證書(shū)》、《住宅使用說(shuō)明書(shū)》。

　　第三十三條：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)所售商品房承擔(dān)質(zhì)量保修責(zé)任。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中就保修范圍、保修期限、保修責(zé)任等內(nèi)容做出約定。保修期從交付之日起計(jì)算。商品住宅的保修期限不得低于建設(shè)工程承包單位向建設(shè)單位出具的質(zhì)量保修書(shū)約定保修期的存續(xù)期;存續(xù)期少于《規(guī)定》中確定的最低保修期限的，保修期不得低于《規(guī)定》中確定的最低保修期限。非住宅商品房的保修期限不得低于建設(shè)工程承包單位向建設(shè)單位出具的質(zhì)量保修書(shū)約定保修期的存續(xù)期。

　　該存續(xù)期是指《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》中規(guī)定的建設(shè)工程承包單位向建設(shè)單位出具的質(zhì)量保修書(shū)約定保修期時(shí)間段。如《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》規(guī)定的屋面滲漏的保修期為5年，自竣工之日算起;《規(guī)定》中確定的保修期為3年，自交付之日起計(jì)算;一套商品住宅竣工1年后出售并交付使用，則房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)向購(gòu)房者的質(zhì)量保修期不得低于4年;但若竣工3年后交付使用，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)向購(gòu)房者的質(zhì)量保修期則應(yīng)不低于3年。

　　最低保修項(xiàng)目和保修期限 如下(重點(diǎn)、熟悉)：　　

　　其他部位、部件的保修期限，由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與用戶自行約定。

　　(2)使用說(shuō)明書(shū)的內(nèi)容 ?！蹲≌褂谜f(shuō)明書(shū)》應(yīng)當(dāng)對(duì)住宅的結(jié)構(gòu)、性能和各部位(部件)的類(lèi)型、性能、標(biāo)準(zhǔn)等做出說(shuō)明，并提出使用注意事項(xiàng)，一般應(yīng)當(dāng)包含以下內(nèi)容：

　　1)開(kāi)發(fā)單位、設(shè)計(jì)單位、施工單位，委托監(jiān)理的應(yīng)注明監(jiān)理單位;

　　2)結(jié)構(gòu)類(lèi)型;

　　3)裝修、裝飾注意事項(xiàng);

　　4)上水、下水、電、燃?xì)?、熱力、通訊、消防等設(shè)施配置的說(shuō)明;

　　5)有關(guān)設(shè)備、設(shè)施安裝預(yù)留位置的說(shuō)明和安裝注意事項(xiàng);

　　6)門(mén)、窗類(lèi)型，使用注意事項(xiàng);

　　7)配電負(fù)荷;

　　8)承重墻、保溫墻、防水層、陽(yáng)臺(tái)等部位注意事項(xiàng)的說(shuō)明;

　　9)其他需說(shuō)明的問(wèn)題。

　　住宅中配置的設(shè)備、設(shè)施，生產(chǎn)廠家另有使用說(shuō)明書(shū)的，應(yīng)附于《住宅使用說(shuō)明書(shū)》中。

　　房地產(chǎn)估價(jià)師的考試時(shí)間為10月的19日和20日。目前距離考試還有很長(zhǎng)的一段是時(shí)間。符合報(bào)名條件的考生，抓緊時(shí)間購(gòu)買(mǎi)教材準(zhǔn)備復(fù)習(xí)，為自己爭(zhēng)取更多的機(jī)會(huì)。需要復(fù)習(xí)資料的同學(xué)可以登錄建設(shè)工程教育網(wǎng)來(lái)了解。 免費(fèi)復(fù)習(xí)資料>    免費(fèi)試聽(tīng)課>