2019房地產(chǎn)估價(jià)師《案例與分析》考點(diǎn)四：房地產(chǎn)貸款項(xiàng)目評(píng)估,房產(chǎn)估價(jià)師中很多考生為此苦惱不堪。其實(shí)沒(méi)有必要這樣，我們只要對(duì)這些知識(shí)點(diǎn)多加注意，而且對(duì)知識(shí)點(diǎn)做好篩選和提煉，有的放矢地去學(xué)習(xí)，備考效率就會(huì)有所提高。今天，建設(shè)工程教育網(wǎng)就為大家梳理了2019房地產(chǎn)估價(jià)師《案例與分析》考點(diǎn)四：房地產(chǎn)貸款項(xiàng)目評(píng)估，希望對(duì)你有所幫助。

　　2019房地產(chǎn)估價(jià)師《案例與分析》考點(diǎn)四：房地產(chǎn)貸款項(xiàng)目評(píng)估

　　第四節(jié) 房地產(chǎn)貸款項(xiàng)目評(píng)估

　　房地產(chǎn)貸款項(xiàng)目評(píng)估是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目評(píng)估的一種類型。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目評(píng)估一般包括兩種情況，一是投資方擬收購(gòu)或介入一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目時(shí)進(jìn)行的評(píng)估，二是銀行準(zhǔn)備對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目提供融資貸款時(shí)進(jìn)行的評(píng)估。

　　本節(jié)以房地產(chǎn)貸款目的進(jìn)行的項(xiàng)目評(píng)估為例介紹房地產(chǎn)貸款項(xiàng)目評(píng)估的相關(guān)內(nèi)容，收購(gòu)項(xiàng)目所進(jìn)行的項(xiàng)目評(píng)估與此類似。

　　一、房地產(chǎn)貸款項(xiàng)目評(píng)估的含義

　　房地產(chǎn)貸款項(xiàng)目評(píng)估是在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目向銀行、信托公司、投資基金等金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行融資時(shí)，金融機(jī)構(gòu)委托評(píng)估咨詢機(jī)構(gòu)或自行對(duì)借貸企業(yè)及開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行全面調(diào)查、分析、測(cè)算、評(píng)價(jià)的一項(xiàng)貸前評(píng)審的專業(yè)服務(wù)活動(dòng)。一般均形成書(shū)面報(bào)告，作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款評(píng)審的重要依據(jù)。接受房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)或其他投資者委托，為其投資項(xiàng)目的決策進(jìn)行科學(xué)論證而做的項(xiàng)目評(píng)估，與貸款項(xiàng)目評(píng)估的關(guān)注點(diǎn)略有不同。

　　二、房地產(chǎn)貸款項(xiàng)目評(píng)估相關(guān)法律法規(guī)及技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定

　　《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》;

　　《中華人民共和國(guó)土地管理法》;

　　《中華人民共和國(guó)城市規(guī)劃法》;

　　《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》;

　　《中華人民共和國(guó)會(huì)計(jì)法》;

　　《中華人民共和國(guó)稅收征收管理辦法》;

　　《貸款通則》;

　　《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指引》;

　　《關(guān)于規(guī)范與銀行信貸業(yè)務(wù)相關(guān)的房地產(chǎn)抵押估價(jià)管理有關(guān)問(wèn)題的通知》;

　　《房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)》;

　　《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》;

　　《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》;

　　中國(guó)人民銀行、銀監(jiān)會(huì)、國(guó)家發(fā)改委、各級(jí)政府有關(guān)部門頒布的其他相關(guān)法規(guī)。

　　三、房地產(chǎn)貸款項(xiàng)目評(píng)估的特點(diǎn)

　　(一)綜合性

　　(二)科學(xué)性

　　(三)專業(yè)性

　　(四)特殊性

　　四、房地產(chǎn)貸款項(xiàng)目評(píng)估的內(nèi)容

　　房地產(chǎn)貸款項(xiàng)目評(píng)估包含的內(nèi)容在中國(guó)人民銀行、國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行、各商業(yè)銀行及中國(guó)國(guó)際工程咨詢公司等均有各自的相關(guān)規(guī)定，但大同小異。主要包括對(duì)企業(yè)的資信評(píng)估、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的合理性評(píng)估、市場(chǎng)分析、財(cái)務(wù)及經(jīng)濟(jì)效益評(píng)估、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估、結(jié)論等幾大部分。綜合各家的內(nèi)容，結(jié)合房地產(chǎn)貸款項(xiàng)目的特點(diǎn)，建議設(shè)立九部分內(nèi)容：

　　第一部分 借款企業(yè)資信評(píng)估

　　第二部分 項(xiàng)目概況評(píng)估

　　第三部分 項(xiàng)目市場(chǎng)分析

　　第四部分 項(xiàng)目投資估算及資金來(lái)源、籌措評(píng)估

　　第五部分 項(xiàng)目進(jìn)度與資金運(yùn)用評(píng)估

　　第六部分 項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益評(píng)估

　　第七部分 不確定性分析

　　第八部分 貸款效益及風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估

　　第九部分 結(jié)論與建議

　　各部分的具體內(nèi)容可參見(jiàn)后附房地產(chǎn)貸款項(xiàng)目評(píng)估案例。

　　在報(bào)告的開(kāi)頭一般會(huì)增加總論(或摘要)部分。說(shuō)明評(píng)估的依據(jù)，并將各部分的主要數(shù)據(jù)、指標(biāo)及結(jié)論盡量摘錄。

　　在報(bào)告的最后應(yīng)附評(píng)估附表與附件。附表含評(píng)估過(guò)程中涉及的各種分析及測(cè)算表格;附件含企業(yè)及項(xiàng)目的各種申請(qǐng)文件及批件的復(fù)印件、項(xiàng)目地理位置示意圖及項(xiàng)目現(xiàn)狀照片。

　　報(bào)告的撰寫(xiě)方面，力求文字簡(jiǎn)潔、準(zhǔn)確、明了，敘述全面、清楚。定性分析與定量分析結(jié)合運(yùn)用，盡量采用數(shù)字、圖表表述。注意報(bào)告內(nèi)容和分析結(jié)論的真實(shí)性、完整性和準(zhǔn)確性。

　　五、房地產(chǎn)貸款項(xiàng)目評(píng)估的注意事項(xiàng)

　　(一)評(píng)估的側(cè)重點(diǎn)

　　金融機(jī)構(gòu)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款一般按企業(yè)評(píng)價(jià)為主和項(xiàng)目評(píng)價(jià)為主兩種模式操作。以企業(yè)評(píng)價(jià)為主的，評(píng)估的側(cè)重點(diǎn)是企業(yè)的綜合實(shí)力、專業(yè)素質(zhì)、財(cái)務(wù)及信用狀況等，對(duì)項(xiàng)目狀況的評(píng)估可適當(dāng)簡(jiǎn)化;以項(xiàng)目評(píng)價(jià)為主的，評(píng)估的側(cè)重點(diǎn)是項(xiàng)目狀況、投資成本、市場(chǎng)分析、財(cái)務(wù)效益評(píng)價(jià)及項(xiàng)目的封閉運(yùn)作方案等，對(duì)企業(yè)狀況的評(píng)估可適當(dāng)簡(jiǎn)化。

　　(二)動(dòng)態(tài)與靜態(tài)分析

　　在財(cái)務(wù)效益評(píng)估時(shí)，計(jì)算期較長(zhǎng)的房地產(chǎn)項(xiàng)目(如作為酒店、商業(yè)中心等自行管理或出租的綜合性房地產(chǎn)項(xiàng)目)，應(yīng)進(jìn)行動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)，測(cè)算與分析項(xiàng)目的動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo);計(jì)算期1～2年的房地產(chǎn)項(xiàng)目(如作為普通住宅銷售的房地產(chǎn)項(xiàng)目)，對(duì)資金運(yùn)用、銷售收入測(cè)算、貸款取得與償還等也應(yīng)進(jìn)行動(dòng)態(tài)的分析。

　　(三)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估

　　從項(xiàng)目本身及借款企業(yè)兩方面考慮。項(xiàng)目本身的風(fēng)險(xiǎn)關(guān)注點(diǎn)主要有：項(xiàng)目的合法性、合規(guī)性和可行性(包括技術(shù)、經(jīng)濟(jì)等);施工過(guò)程及質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn);租售模式風(fēng)險(xiǎn);外部競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)等。借款企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)關(guān)注點(diǎn)主要有：資質(zhì)及管理能力;信用狀況;其他項(xiàng)目的關(guān)聯(lián)風(fēng)險(xiǎn)等以及項(xiàng)目條件、企業(yè)條件是否符合金融機(jī)構(gòu)的信貸政策及風(fēng)險(xiǎn)管理要求，擔(dān)保措施的可實(shí)施性等方面。

　　(四)項(xiàng)目市場(chǎng)評(píng)估

　　與對(duì)某一宗房地產(chǎn)的價(jià)值(價(jià)格)評(píng)估相比，貸款項(xiàng)目評(píng)估注重競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)。一般要求進(jìn)行項(xiàng)目的SWOT(優(yōu)勢(shì)、劣勢(shì)、機(jī)會(huì)、威脅)分析，評(píng)價(jià)項(xiàng)目的產(chǎn)品、客戶定位，對(duì)項(xiàng)目周邊區(qū)域及競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析也更深入化、具體化。

　　房地產(chǎn)估價(jià)師的考試時(shí)間為10月的19日和20日。目前距離考試還有很長(zhǎng)的一段是時(shí)間。符合報(bào)名條件的考生，抓緊時(shí)間購(gòu)買教材準(zhǔn)備復(fù)習(xí)，為自己爭(zhēng)取更多的機(jī)會(huì)。需要復(fù)習(xí)資料的同學(xué)可以登錄建設(shè)工程教育網(wǎng)來(lái)了解。 免費(fèi)復(fù)習(xí)資料>    免費(fèi)試聽(tīng)課>