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　　第一章 房地產(chǎn)投資與投資風(fēng)險

　　第一節(jié) 投資與房地產(chǎn)投資

　　一、投資概述

　　(一)投資的概念

　　投資是指經(jīng)濟主體(個人或單位)以獲得未來資金增值或收益為目的，預(yù)先墊付一定量的資金或?qū)嵨铮?jīng)營某項事業(yè)的經(jīng)濟行為。在商品經(jīng)濟中，投資是普遍存在的經(jīng)濟現(xiàn)象。

　　(二)投資的分類

　　投資活動非常復(fù)雜，可以從不同的角度進行分類。投資的幾種主要分類如下：

　　1.短期投資和長期投資(考點)(2004、2006、2007、2008、2010、2011年考點，考試類型為單選、多選和判斷)

　　按投資期限或投資回收期長短，可將投資分為短期投資和長期投資。預(yù)期在短期(通常是一年內(nèi))能收回的投資，屬于短期投資。長期投資是指投資期限在一年以上的投資。一般說來，短期投資資金周轉(zhuǎn)快，流動性好，風(fēng)險相對較小，但收益率也較低。長期投資回收期長，短期變現(xiàn)能力較差，風(fēng)險較高，但長期的盈利能力強。

　　選擇短期投資還是長期投資，主要取決于投資者的投資偏好。

　　【2010年試題】一般來說，與長期投資相比，短期投資( )。

　　A.風(fēng)險較大

　　B.收益率較高

　　C.流動性較好

　　D.投資回收期較長

　　答案：C

　　2.直接投資和間接投資

　　按投資人能否直接控制其投資資金，可將投資分為直接投資和間接投資。直接投資的特點是資金所有者和資金使用者為同一個人或機構(gòu)。間接投資主要是指投資人以購買外國或本國股票、債券等金融資產(chǎn)的方式所進行的投資。投資人按規(guī)定獲取紅利或股息，但一般不能直接干預(yù)和有效控制其投資資金的運用狀況。間接投資的主要特點是資金所有者和資金使用者分離，在資產(chǎn)的經(jīng)營管理上不直接體現(xiàn)投資人的意志。

　　3.金融投資和實物投資

　　按投資對象存在形式的不同，可將投資分為金融投資和實物投資。金融投資是指投資者為獲取預(yù)期收益，預(yù)先墊付貨幣以形成金融資產(chǎn)的經(jīng)濟行為。實物投資是指投資者為獲取預(yù)期收益或經(jīng)營某項事業(yè)，預(yù)先墊付貨幣或其他資源(有形資產(chǎn)或無形資產(chǎn))以形成實物資產(chǎn)的經(jīng)濟行為。實物投資大致可分為固定資產(chǎn)投資、流動資產(chǎn)投資等。金融投資與實物投資的主要區(qū)別在于：前者以最終獲得金融資產(chǎn)為目的，后者通過投資直接實現(xiàn)社會積累。

　　4.生產(chǎn)性投資和非生產(chǎn)性投資

　　按投資的經(jīng)濟用途，可將投資分為生產(chǎn)性投資和非生產(chǎn)性投資。生產(chǎn)性投資是指投入到生產(chǎn)、建筑等物質(zhì)生產(chǎn)領(lǐng)域，形成各種類型的生產(chǎn)性企業(yè)資產(chǎn)的投資。它一般又分為固定資產(chǎn)投資和流動資產(chǎn)投資。生產(chǎn)性投資通過循環(huán)和周轉(zhuǎn)，不僅能收回投資，而且能實現(xiàn)投資的增值和積累。非生產(chǎn)性投資是指投入到非物質(zhì)生產(chǎn)領(lǐng)域，形成各種類型的非生產(chǎn)性資產(chǎn)的投資。其中，對學(xué)校、政府辦公樓、國防工程、社會福利設(shè)施等的投資不能收回，是純消費投資，其再投資依靠社會積累。

　　此外，投資還可以按照國內(nèi)投資和國際投資等多種方式進行分類。房地產(chǎn)投資領(lǐng)域幾乎涉及到了各種投資形式，尤其是房地產(chǎn)金融的不斷創(chuàng)新與發(fā)展，使得傳統(tǒng)上不適合在房地產(chǎn)投資領(lǐng)域使用的短期投資、間接投資和金融投資形式越來越得到普遍的應(yīng)用。

　　(三)投資的特性

　　(1)投資是一種經(jīng)濟行為。從靜態(tài)的角度來說，投資是現(xiàn)在墊支一定量的資金;從動態(tài)的角度來說，投資則是為了獲得未來收益的經(jīng)濟行為。

　　(2)投資具有時間性。即投入的價值或犧牲的消費是現(xiàn)在的，而獲得的價值或消費是將來的，也就是說，從現(xiàn)在支出到將來獲得收益，總要經(jīng)過一定的間隔，表明投資是一個行為過程。一般來說，這個過程越長，未來收益的獲得越不穩(wěn)定，風(fēng)險就越大。

　　(3)投資目的是獲取收益。投資活動是以犧牲現(xiàn)在價值為手段，以賺取未來價值為目標。未來價值超過現(xiàn)在價值，投資者方能得到正收益。投資收益可以是利潤、利息、股息等各種形式的收入，可以是資本利得，也可以是資本金增值，還可以是各種資產(chǎn)或權(quán)利。

　　(4)投資具有風(fēng)險性。現(xiàn)在投入的價值是確定的，而未來可能獲得的收益是不確定的，這種收益的不確定性即為投資風(fēng)險。

　　(四)投資的作用

　　1.投資是一個國家經(jīng)濟增長的基本推動力

　　2.投資與企業(yè)發(fā)展密切相關(guān)

　　3.投資可以促進人民生活水平提高

　　4.投資有利于國家的社會穩(wěn)定和國際交往

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