房產(chǎn)估價師證書的火熱程度，大家應該都知道吧？那你要怎么做才能在房產(chǎn)估價師考試中，取得好的成績呢？你需要能給你指引經(jīng)驗豐富的老師，而且你還需要一個像我們這樣的伙伴。建設工程教育網(wǎng)為大家整理了2019房地產(chǎn)估價師《理論與方法》第三章第三節(jié)，希望對大家有幫助！

　　第三節(jié) 房地產(chǎn)供求與價格

　　1.房地產(chǎn)需求

　　(1)房地產(chǎn)需求的含義

　　房地產(chǎn)需求，是指消費者在某一特定的時間內(nèi)，在每一價格水平下，對某種房地產(chǎn)所愿意并且能夠購買的數(shù)量。

　　需求的條件：愿意購買+購買支付能力

　　房地產(chǎn)市場需求是指在一定時間內(nèi)、一定價格水平下和一定市場上所有的消費者對某種房地產(chǎn)所愿意并且能夠購買的數(shù)量。即市場需求是所有消費者需求的總和。

　　【例題】形成房地產(chǎn)有效需求必須具備的條件有(　)。

　　A.消費者有購買房地產(chǎn)的意愿

　　B.消費者能夠承受并支付得起房地產(chǎn)價格

　　C.城市經(jīng)濟高速發(fā)展

　　D.人口急劇增長

　　E.房地產(chǎn)供給大于房地產(chǎn)需求

　　『正確答案』AB

　　『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)需求。需求的形成條件有兩個：①消費者愿意購買，即有購買欲望;②消費者能夠購買，即有支付能力。參見教材P85。

　　(2)決定房地產(chǎn)需求量的因素(5因素)

　　1)該種房地產(chǎn)的價格水平。(一般是負相關(guān)，例外——炫耀物品和吉芬物品)

　　房地產(chǎn)的價格上漲，需求就會減少;下降，需求就會增加。其他商品的需求量與價格的關(guān)系一般也如此。由于需求量與價格負相關(guān)，被稱為需求規(guī)律。

　　需求規(guī)律的例外是炫耀性物品和吉芬物品。炫耀性物品是用以顯示人們的身份和社會地位的物品。因為這種物品只有在高價位時才能夠起到炫耀作用，所以其需求量與價格同方向變化。

　　吉芬物品是指某種生活必需品，在某種特定的條件下，消費者對這種商品的需求與其價格成同方向變化。19世紀英國人吉芬發(fā)現(xiàn)，在1845年愛爾蘭大災荒時，馬鈴薯價格上漲，但人們對馬鈴薯的需求卻不斷增加，這種現(xiàn)象在當時稱為“吉芬難題”。這類特殊物品以后因此稱為吉芬物品。(越貴越買)

　　2)消費者的收入水平。(正常商品正相關(guān)，低檔商品負相關(guān))

　　當消費者的收入增加時，正常商品需求增加;相反，就會減少對該種商品的需求。

　　低檔商品，當消費者的收入增加時，反倒會減少對該種商品的需求。

　　3)消費者的偏好(正相關(guān))

　　當消費者對某種房地產(chǎn)的偏好增強時，該種房地產(chǎn)的需求就會增加;相反，則需求就會減少。例如，如果城市居民出現(xiàn)了向郊區(qū)遷移的趨勢，偏好郊區(qū)住房，則對市區(qū)住宅的需求將會減少，而對郊區(qū)住宅的需求將會增加。

　　消費偏好不是固定不變的，在某些因素的作用下會發(fā)生變化。

　　4)相關(guān)物品的價格水平。(區(qū)分互補品和替代品)

　　當一種房地產(chǎn)自身的價格保持不變，而與它相關(guān)的物品的價格發(fā)生變化時，該種房地產(chǎn)的需求也會發(fā)生變化。與某種房地產(chǎn)相關(guān)的物品，是指該種房地產(chǎn)的替代品和互補品。某種房地產(chǎn)的替代品，是指能夠滿足相同或相似需要、可替代它的其他房地產(chǎn)，如經(jīng)濟適用住房與普通商品住宅之間、二手房與新建商品房之間、賓館與寫字樓之間存在著一定的替代關(guān)系。

　　在替代品之間，一種房地產(chǎn)的價格不變，另一種房地產(chǎn)的價格如果上漲，則消費者就會把需求轉(zhuǎn)移到該種房地產(chǎn)上，從而該種房地產(chǎn)的需求增加。(舉例：保障性住房與商品住房)

　　某種房地產(chǎn)的互補品，是指與它相互配合的其他房地產(chǎn)或物品，如住宅和與其配套的商業(yè)、娛樂房地產(chǎn)，城市郊區(qū)的住宅和高速公路收費。在互補品之間，對一種物品的消費如果多了，對另一種物品的消費也會多起來。因此，一種房地產(chǎn)的互補品的價格低時，對該種房地產(chǎn)的需求就會增加。例如，城市郊區(qū)的住宅，當降低或取消連接它與市區(qū)的高速公路收費時，對其需求就會增加。

　　5)消費者對未來的預期。

　　消費者的行為不僅受到許多現(xiàn)實因素的影響，還受他對未來預期的影響。例如，消費者的現(xiàn)時房地產(chǎn)需求不僅取決于當前的房地產(chǎn)價格水平，還取決于他對未來房地產(chǎn)價格漲落的預期。當消費者預期房地產(chǎn)價格在未來會上漲時，就會增加對房地產(chǎn)的現(xiàn)時需求，因為“今天不買，明天更貴”;相反，就會持幣觀望，減少對房地產(chǎn)的現(xiàn)時需求，因為“今天買進，明天更低”。這就是通常所講的“買漲不買落”。

　　當一種房地產(chǎn)的價格較低時，當消費者的收入較高時，當消費者對該種房地產(chǎn)的偏好程度增強時，當該種房地產(chǎn)的替代品的價格較高或者互補品的價格較低時，當消費者預期該種房地產(chǎn)價格未來會上漲時，消費者對該種房地產(chǎn)的當前需求通常會增加;反之，消費者對該種房地產(chǎn)的當前需求通常會減少。

　　【例題】需求量與價格負相關(guān)的關(guān)系叫做需求規(guī)律。下列選項中，此規(guī)律的例外有(　)。

　　A.炫耀性物品

　　B.“吉芬”物品

　　C.低檔商品

　　D.高檔商品

　　E.急需商品

　　『正確答案』AB

　　『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)需求。需求規(guī)律的例外是炫耀性物品和吉芬物品。炫耀性物品是用以顯示人們的身份和社會地位的物品。因為這種物品只有在高價位時才能夠起到炫耀作用，所以其需求量與價格同方向變化。吉芬物品是指某種生活必需品，在某種特定的條件下，消費者對這種商品的需求與其價格成同方向變化。參見教材P86。

　　【例題】下列情形中會導致房地產(chǎn)當前需求增加的有(　)。

　　A.消費者的收入增加

　　B.作為替代品的房地產(chǎn)的價格上升

　　C.作為互補品的房地產(chǎn)的價格上升

　　D.消費者預期其未來的收入增加

　　E.消費者預期未來的房地產(chǎn)價格上升

　　『正確答案』ABDE

　　『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)需求。

　　P表示價格，Q表示需求。

　　商品 X PX QX

　　商品 Y Py Qy

　　PX ↑ QX ↓ QY ↑ 替代品

　　PX ↑ QX ↓ QY ↓ 互補品

　　PX ↓ QX ↑ QY ↓ 替代品

　　PX ↓ QX ↑ QY ↑ 互補品

　　參見教材P87。

　　(3)房地產(chǎn)需求曲線

　　房地產(chǎn)需求曲線表示房地產(chǎn)的需求量與其價格之間的關(guān)系——某種房地產(chǎn)的需求量如何隨著該種房地產(chǎn)價格的變動而變動。

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