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　　房地產估價師《制度與政策》考試知識點：建設用地使用權出讓合同及其管理

　　建設用地使用權出讓，應當簽訂書面出讓合同，由市、縣人民政府土地管理部門與土地使用者簽訂。

　　種類：成片土地使用權出讓合同，項目用地(宗地)土地使用權出讓合同，劃撥土地使用權和地上建筑物、其他附著物所有權因轉讓、出租、抵押而補辦的土地使用權出讓合同。

　　(一)合同的主要內容

　　1.合同。主要內容包括：當事人的名稱和住所;土地界址、面積等;建筑物、構筑物及其附屬設施占用的空間;土地用途;土地條件;土地使用期限;出讓金等費用及其支付方式;開發(fā)投資強度;規(guī)劃條件;配套;轉讓、出租、抵押條件;期限屆滿的處理;不可抗力的處理;違約責任;解決爭議的方法。

　　2.合同附件

　　主要內容有：宗地平面界址圖;出讓宗地豎向界限;市縣政府規(guī)劃管理部門確定的宗地規(guī)劃條件等。

　　(二)合同的履行

　　(1)超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿一年未動工開發(fā)的，可以征收相當于土地使用權出讓金20%以下的土地閑置費;

　　滿二年未動工開發(fā)的，可以無償收回土地使用權;但是，因不可抗力或者政府、政府有關部門的行為，或者動工開發(fā)必需的前期工作造成動工開發(fā)遲延的除外。

　　(2)用地單位改變土地利用條件及用途，必須取得出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政管理部門的同意，變更或重新簽訂出讓合同并相應調整地價款。

　　(3)項目固定資產總投資、投資強度和開發(fā)投資總額應達到合同約定標準。

　　(三)合同的解除

　　(1)在簽訂出讓合同后，受讓人延期付款超過60日，經土地管理部門催交后仍不能支付出讓價款的，土地管理部門有權解除合同，并可以請求違約賠償。

　　(2)土地管理部門延期交付土地超過60日，經受讓人催交后仍不能交付土地的，受讓人有權解除合同，由土地管理部門雙倍返還定金，并退還已經支付出讓價款的其余部分，受讓人并可請求土地管理部門賠償損失。

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