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　　2018年房地產(chǎn)估價師《經(jīng)營與管理》高頻考點（第七章）：

　　1.房地產(chǎn)置業(yè)投資項目的主要不確定性因素

　　■購買價格

　　■權(quán)益投資比率（資本金占初始投資的比例）

　　■空置率

　　■運營費用【重點難點】權(quán)益投資比率

　　■權(quán)益投資比率是指投資者所投入的權(quán)益資本或資本金占初始投資總額的比例

　　■權(quán)益投資比例低，說明資本金少，借款資金多，使用了高的財務(wù)杠桿，投資者的風(fēng)險和報酬相應(yīng)增加，權(quán)益投資收益率高

　　■當(dāng)長期抵押貸款利率較低，資金可獲得性較好時，風(fēng)險承受能力較強的投資者喜歡選用較低的權(quán)益投資比率

　　■金融機構(gòu)出于控制信貸風(fēng)險的考慮，通常要求投資者權(quán)益投資比率不得低于某一要求的比率

　　2.房地產(chǎn)開發(fā)項目的主要不確定性因素（7大因素）（P212～216）

　?。?）土地費用：比重大，招拍掛的出讓方式使土地價格難以確定；

　?。?）建筑安裝工程費：估算價與報價有差異，開工后建材和人工費會發(fā)生變化；

　　（3）租售價格：物業(yè)的供求關(guān)系變化，各種因素會發(fā)生變化；這種比較往往未考慮租金和售價在開發(fā)期間的增加或減少，而僅以“今天”的租金和售價水平估算。

　　（4）開發(fā)期與租售期：準(zhǔn)備期、建造期、租售期的不確定；

　?。?）容積率及有關(guān)設(shè)計參數(shù)：容積率不確定，可供出租出售面積不確定（公攤）；

　　（6）資本化率：評估時所選取的資本化率與將來實際投資收益率之間會出現(xiàn)誤差；

　?。?）貸款利率：影響財務(wù)杠桿的有效性及融資成本；

　　3.【重點難點】空置率

　　空置率是準(zhǔn)備出租但還沒有出租出去的建筑面積占全部可出租建筑面積的比例。

　　空置率的變化與宏觀社會經(jīng)濟環(huán)境、市場供求關(guān)系、業(yè)主經(jīng)營管理水平、租戶支付租金的能力有關(guān)。

　　【重點難點】運營費用通過簽署長期物業(yè)協(xié)議可以減少運營費用的變動，但無法排除通貨膨脹的影響，也無法減少大修理費用的變化。

　　4.敏感性分析的“三項預(yù)測值”法（是多因素敏感性分析的一種）

　　對房地產(chǎn)開發(fā)項目中所涉及的變動因素，分別給出三個預(yù)測值，即最樂觀預(yù)測值、最可能預(yù)測值和最悲觀預(yù)測值，根據(jù)各變動因素三個預(yù)測值的相互作用來分析判斷開發(fā)利潤受影響的情況。是多因素敏感性分析的一種。

　　5.敏感性分析的概念

　　敏感性分析的概念是從眾多的不確定性因素中找出對投資項目經(jīng)濟效益指標(biāo)有重要影響的敏感性因素，并分析測算其對項目經(jīng)濟效益指標(biāo)的影響程度和敏感性程度，進而判斷項目承受風(fēng)險能力的一種不確定性分析方法（可以用人的敏感性來理解：有些人對錢敏感，有些人對名敏感）。（找出項目的死穴在哪里）

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