房地產(chǎn)投資的形式

　　房地產(chǎn)投資分為直接投資和間接投資兩類。直接投資是指投資者直接參與房地產(chǎn)開發(fā)或購買房地產(chǎn)的過程，參與有關(guān)管理工作，包括從購地開始的開發(fā)投資和面向建成物業(yè)的置業(yè)投資兩種形式。開發(fā)投資的投資者主要是賺取開發(fā)利潤，風(fēng)險較大但回報亦豐厚；置業(yè)投資的投資者則從長期投資的角度出發(fā)，希望獲得收益、保值、增值和消費四個方面的利益。間接投資主要是指將資金投入與房地產(chǎn)相關(guān)的證券市場的行為，間接投資者不需直接參與房地產(chǎn)經(jīng)營管理工作。間接房地產(chǎn)投資的具體投資形式包括：購買房地產(chǎn)開發(fā)、投資企業(yè)的債券、股票，購買房地產(chǎn)投資信托公司（REITs）的股份或房地產(chǎn)抵押支持證券（MBS）等。

　　房地產(chǎn)開發(fā)投資

　　所謂房地產(chǎn)開發(fā)投資，是指投資者從購買土地使用權(quán)開始，通過在土地上的進(jìn)一步投資活動，即經(jīng)過規(guī)劃設(shè)計和工程建設(shè)等過程，建成可以滿足人們某種入住需要的房地產(chǎn)產(chǎn)品，然后將其推向市場進(jìn)行銷售，轉(zhuǎn)讓給新的投資者或使用者，并通過這個轉(zhuǎn)讓過程收回投資、獲取開發(fā)利潤的過程。房地產(chǎn)開發(fā)投資通常屬于短期投資，它形成了房地產(chǎn)市場上的增量供給。當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)投資者將建成后的房地產(chǎn)用于出租（如寫字樓、公寓、別墅、貨倉等）或經(jīng)營（如商場、酒店等）時，短期開發(fā)投資就轉(zhuǎn)變成了長期置業(yè)投資。

　　房地產(chǎn)置業(yè)投資

　　房地產(chǎn)置業(yè)投資，是指面向現(xiàn)有運行中的房地產(chǎn)資產(chǎn)，以獲取物業(yè)所有權(quán)或使用權(quán)為目的的投資。其對象可以是開發(fā)商新竣工的商品房（市場上的增量房地產(chǎn)），也可以是舊有物業(yè)（市場上的存量房地產(chǎn)）。

　　房地產(chǎn)置業(yè)投資的目的一般有兩個：一是滿足自身生活居住或生產(chǎn)經(jīng)營的需要即自用；二是作為投資將購入的物業(yè)出租給最終使用者，獲取較為穩(wěn)定的經(jīng)常性收入。這種投資的另外一個特點是在投資者不愿意繼續(xù)持有該項物業(yè)資產(chǎn)時，可以將其轉(zhuǎn)售給另外的置業(yè)投資者，并獲取轉(zhuǎn)售收益。

　　房地產(chǎn)企業(yè)債券和股票投資

　　為了降低融資成本，越來越多的大型房地產(chǎn)投資企業(yè)希望通過資本市場直接融資，以支持其開發(fā)投資計劃。例如，北京首都創(chuàng)業(yè)集團(tuán)1999年5月28日成功發(fā)行了5億元期限為3年、年利率為5.4%的企業(yè)債券，用于陽春光華、盛世家園等6個優(yōu)質(zhì)普通住宅項目的開發(fā)，不僅解決了開發(fā)項目資金短缺的問題，也為投資者提供了一個很好的間接投資房地產(chǎn)的機(jī)會；北京天鴻寶業(yè)、深圳金地、華潤北京置地等則通過公司上市，解決了房地產(chǎn)開發(fā)所需的資本金投人問題。債券或股票的投資者，也就分享了房地產(chǎn)投資的部分收益，成為房地產(chǎn)間接投資者。

　　投資于房地產(chǎn)投資信托公司

　　房地產(chǎn)投資信托公司（REITs），是購買、開發(fā)、管理和出售房地產(chǎn)資產(chǎn)的公司。REITs的出現(xiàn)，使得投資者可以把資金投入到由專業(yè)房地產(chǎn)投資管理者經(jīng)理管理的房地產(chǎn)投資組合中，REITs將其收入現(xiàn)金流的主要部分分配給作為投資者的股東，而本身僅起到一個投資代理的作用。

　　投資者將資金投入REITs有很多優(yōu)越性：第一，收益相對穩(wěn)定，因為REITs的投資收益主要來源于其所擁有物業(yè)的經(jīng)常性租金收入；第二，REITs投資的流動性很好，投資者很容易將持有的REITs股份轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金，因為REITs股份可在主要的證券交易所交易，這就使得買賣房地產(chǎn)投資信托基金的資產(chǎn)或股份比在市場上買賣房地產(chǎn)更容易。

　　按資產(chǎn)投資的類型劃分，房地產(chǎn)投資信托公司分為權(quán)益型、抵押型和混合型三種形式。REITs選擇投資的領(lǐng)域非常廣泛，其投資涉及到許多地區(qū)的各種不同類型的房地產(chǎn)權(quán)益和抵押資產(chǎn)。由于有專業(yè)投資管理者負(fù)責(zé)經(jīng)理管理，其收益水平也大大高于一般的股票收益，因而房地產(chǎn)投資信托公司的股票，成了千百萬個人投資者以及大型機(jī)構(gòu)投資者（包括退休基金、慈善基金、保險公司、銀行信托部門和共同基金等）間接投資房地產(chǎn)的重要工具。

　　中國房地產(chǎn)市場的發(fā)展急需拓展房地產(chǎn)直接融資渠道，以擺脫過分依賴商業(yè)銀行間接融資的局面。而REITs作為一種創(chuàng)新的房地產(chǎn)金融工具，已經(jīng)出現(xiàn)了若干雛形。預(yù)計隨著中國相關(guān)法律制度的完善，REITs很快將成為中國投資者現(xiàn)實的投資工具。

　　房地產(chǎn)投資之弊

　　房地產(chǎn)投資也并不是十全十美，它也有其自身的缺點。這些缺點突出表現(xiàn)在：

　?。?）變現(xiàn)性差。房地產(chǎn)被認(rèn)為是一種非流動性資產(chǎn)，由于把握房地產(chǎn)的質(zhì)量和價值需要一定的時間，其銷售過程復(fù)雜且交易成本較高，因此它很難迅速無損地轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金。房地產(chǎn)的變現(xiàn)性差往往會使房地產(chǎn)投資者因為無力及時償還債務(wù)而破產(chǎn)。

　?。?）投資數(shù)額巨大。不論是開發(fā)投資還是置業(yè)投資，所需的資金常常涉及到幾百萬、幾千萬甚至數(shù)十億元人民幣，即使令投資者只支付30%的資本金用作前期投資或首期付款，也超出了許多投資者的能力。大量自有資本的占用，使得在宏觀經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)短期危機(jī)時，投資者的凈資產(chǎn)迅速減少。

　?。?）投資回收周期較長。除了房地產(chǎn)開發(fā)投資隨著開發(fā)過程的結(jié)束在三至五年就能收回投資外，置業(yè)投資的回收期，少則十年八年，長則二三十年甚至更長，要承受這么長時間的資金壓力和市場風(fēng)險，對投資者資金實力的要求很高。

　　（4）需要專門的知識和經(jīng)驗。由于房地產(chǎn)開發(fā)涉及的程序和領(lǐng)域相當(dāng)復(fù)雜，直接參與房地產(chǎn)開發(fā)投資就要求投資者具備專門的知識和經(jīng)驗，因此限制了參與房地產(chǎn)開發(fā)投資的人員的數(shù)量。置業(yè)投資者要想達(dá)到預(yù)期的投資目標(biāo)，同樣也對其專業(yè)知識和經(jīng)驗有較高的要求。

　　此外應(yīng)該指出的是，本節(jié)介紹的房地產(chǎn)投資的形式與優(yōu)缺點主要是針對直接投資而言的。對于小額投資者來說，他們實際上可以通過購買房地產(chǎn)公司發(fā)行的股票、房地產(chǎn)投資信托公司的債券等間接地進(jìn)行房地產(chǎn)投資。