在房地產抵押貸款中，一邊是未償還的貸款余額，一邊是房地產抵押價值，為保障貸款及時足額收回，貸款人要求無論是在設立抵押權時還是在實現(xiàn)抵押權時，以及在此期間，房地產抵押價值都要大于未償還的貸款余額。

因此，從理論上講，抵押價值應是在抵押期間的各個時點，特別是在債務人不履行到期債務或者發(fā)生當事人約定的實現(xiàn)抵押權的情形時，將抵押房地產拍賣、變賣最可能所得的價款扣除法定優(yōu)先受償款后的余額。

法定優(yōu)先受償款（重要概念）是假定實現(xiàn)抵押權時，已存在的依法優(yōu)先于本次抵押貸款受償?shù)目铑~。包括已抵押擔保的債權數(shù)額、發(fā)包人拖欠承包人的建設工程價款、其他法定優(yōu)先受償款，但不包括為實現(xiàn)抵押權而發(fā)生的訴訟費用、估價費用、拍賣費用以及營業(yè)稅及附加等費用和稅金?！景咐荚囍匾键c】

如何記憶：包括的項目分別給三類人，為的是確保正常的市場秩序

已抵押擔保的債權數(shù)額——給抵押權人

拖欠的建設工程價款——給施工方，保證正常的建筑市場秩序

劃撥的建設用地使用權、增加容積率、改變土地用途應補交的出讓金等費用——給政府

不包括的項目，在拍賣后統(tǒng)一處置。訴訟費用、估價費用、拍賣費用、營業(yè)稅及附加等費用和稅金。

但在實際房地產抵押估價中，因在估價時通常還不知道設立抵押權的日期、貸款期限、貸款償還方式、債務人是否如期償還，以及不如期償還時將抵押房地產拍賣、變賣的日期等這些估價所必要的前提條件，所以抵押價值評估只能演變?yōu)樵u估抵押房地產在估價時假定未設立法定優(yōu)先受償權下的價值扣除法定優(yōu)先受償款后的余額。

通常具體為估價作業(yè)期間特別是實地查勘估價對象期間的某個日期（如完成估價對象實地查勘之日），假定未設立法定優(yōu)先受償權下的價值減去估價師知悉的法定優(yōu)先受償款。

此時的法定優(yōu)先受償款具體為假定在價值時點實現(xiàn)抵押權時，已存在的依法優(yōu)先于本次抵押貸款受償?shù)目铑~。

而為了彌補抵押價值評估的缺陷，保障貸款及時足額收回，要求房地產抵押估價包括“估價對象變現(xiàn)能力分析”，向估價報告使用者作“估價對象狀況和房地產市場狀況因時間變化對房地產抵押價值可能產生的影響”、“定期或者在房地產市場價格變化較快時對房地產抵押價值進行再評估”等提示。

當?shù)盅簝r值小于未償還的貸款余額時，抵押權人應要求抵押人提供與不足的價值相當?shù)膿；蛘咛崆扒鍍攤鶆铡?

抵押貸款額度＝抵押價值×貸款成數(shù)

抵押價值＝未設立法定優(yōu)先受償權下的價值－法定優(yōu)先受償款＝未設立法定優(yōu)先受償權下的價值－已抵押擔保的債權數(shù)額－拖欠的建設工程價款－其他法定優(yōu)先受償款

將已抵押的房地產再次抵押的，其抵押價值可稱為再次抵押價值，具體為：

再次抵押價值＝未設立法定優(yōu)先受償權下的價值－已抵押貸款余額/社會一般貸款成數(shù)－拖欠的建設工程價款－其他法定優(yōu)先受償款

可見，抵押價值既不是不扣除法定優(yōu)先受償款的“完全價值”，也不是將“完全價值”或上述抵押價值經過貸款成數(shù)（抵押率）打折后的價值，或者將上述抵押價值減去預期實現(xiàn)抵押權的費用和稅金后的“抵押凈值”。