近年來隨著房地產市場的不斷發(fā)展，房地產已成為最主要、最廣泛、最重要，也是人們最看重的財產之一，其一般占社會總財富的50%～70%，據保守估計，中國城鎮(zhèn)居民住房財產占家庭總財產的比重超過50%。

隨著《物權法》的出臺和實施，人們的財產保護意識越來越強，對用法律保護自己的財產有了更加迫切的要求，越來越多的業(yè)主開始重視自己所擁有的物業(yè)價值以及其在市場上的價格變化，對于因各種各樣原因而造成物業(yè)價值的減損尤為敏感，因物業(yè)價值的減損而涉及索賠和訴訟需要對其進行估價的情況也越來越多。

房地產損害一般來說，是指房屋本身的損害，主要包括房屋實體損害、功能損害、經濟損害及環(huán)境損害等方面。由于房連著地，房地為一體，受損害的房屋在實體貶值、功能貶值、經濟貶值的同時，連同房屋占用的土地也會帶來經濟價值貶值。房地產價值損失一般是指由于房地產所在區(qū)域環(huán)境發(fā)生變化或者房地產本身出現(xiàn)各種質量問題導致的估價對象房地產的價值和正常房地產之間的差值。

引起房地產價值損失的原因和種類主要有：

（一）因規(guī)劃修改給房地產權利人的合法權益造成損失

《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第五十條規(guī)定：“在選址意見書、建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證或者鄉(xiāng)村建設規(guī)劃許可證發(fā)放后，因依法修改城鄉(xiāng)規(guī)劃給被許可人合法權益造成損失的，應當依法給予補償。

經依法審定的修建性詳細規(guī)劃、建設工程設計方案的總平面圖不得隨意修改；確需修改的，城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門應當采取聽證會等形式，聽取利害關系人的意見；因修改給利害關系人合法權益造成損失的，應當依法給予補償”。

因規(guī)劃修改、變更對房地產價值造成損失的具體情況主要體現(xiàn)在以下幾方面：

1.房屋本身的規(guī)劃修改、變更導致的房地產價值損失

導致房屋本身的規(guī)劃修改、變更情況主要有：規(guī)劃用途變更、規(guī)劃限高變更、容積率變更、及建筑設計方案變更等等，主要體現(xiàn)在控制性詳細規(guī)劃指標的調整上。

對房屋造成的價值損失主要包括：

①房屋產生預期收益的減少。例如：修改規(guī)劃后房屋的建筑面積減少，就可造成房屋將來的總收益降低。

②因規(guī)劃修改需要投入的改造成本。例如：原來規(guī)劃用途為住宅，規(guī)劃修改后用途改為商業(yè)，就需要對結構和設施等進行重新改造；若項目為在建工程，則需要對在建工程修改建筑設計，這都需要新增投入。

2.小區(qū)內部的規(guī)劃修改、變更導致的房地產價值損失

導致小區(qū)內部的規(guī)劃修改、變更情況主要有：小區(qū)規(guī)劃用途變更、小區(qū)規(guī)劃限高變更、小區(qū)容積率變更、小區(qū)規(guī)劃設計方案變更及小區(qū)配套設施變更等等。涉及到房屋本身的規(guī)劃修改、變更，價值損失內容與前述類似，同時需要考慮小區(qū)內部的規(guī)劃修改、變更后對房地產價值的影響；若不涉及房屋本身的規(guī)劃修改、變更，則小區(qū)內部的規(guī)劃修改、變更將改變房屋外部性，即通過房屋周圍環(huán)境間接影響房地產的價值。

3.小區(qū)周邊規(guī)劃修改、變更導致的房地產價值損失

小區(qū)周邊規(guī)劃修改、變更一般不會直接影響房地產實體，主要通過房地產的外部性對房地產價值產生影響。具體包括：小區(qū)周邊市政配套設施規(guī)劃變更、公用設施規(guī)劃的變更、及小區(qū)周邊土地利用方式的變更等等。例如：一座住宅樓若旁邊興建一座工廠，可導致住宅樓價值下降。又如：小區(qū)周邊道路限行，將降低房地產道路通達性，也會造成房地產價值損失。

4.房地產所在的區(qū)域規(guī)劃修改、變更導致的房地產價值損失

房地產所在的區(qū)域規(guī)劃修改、變更導致的房地產損失，涉及到房屋本身的規(guī)劃修改、變更，則主要體現(xiàn)在控制性詳細規(guī)劃指標的調整；若不涉及房屋本身的規(guī)劃修改、變更，則具體情況與小區(qū)周邊規(guī)劃修改、變更導致的房地產損失相似，同時應考慮區(qū)域職能定位變更等方面對房地產價值的影響。比如：某區(qū)域原來是商務中心區(qū)，規(guī)劃修改后將成為大型居住區(qū)，則該區(qū)域原有辦公房地產的價值可能會有所降低。

5.房地產所在區(qū)域大型基礎設施建設修改、變更導致的房地產價值損失

城市大型基礎設施建設的修改和變更主要通過房地產的外部性對房地產價值產生影響。如原有的地面道路建成了橫貫城市中心的高架快速路；原有的安靜街巷改建成了道路等級較高的雙向四車道；小區(qū)外的綠地上建成了散發(fā)異味的垃圾中轉站等等，居民原有安靜的居住環(huán)境或商戶的經營氛圍被破壞，相關住宅或商業(yè)房地產價值往往會發(fā)生明顯減損。

（二）因在相鄰土地建造建筑物給相鄰房地產造成價值損失

《民法通則》第八十三條規(guī)定：“不動產的相鄰各方，應當按照有利生產、方便生活、團結互助、公平合理的精神，正確處理截水、排水、通行、通風、采光等方面的相鄰關系。給相鄰方造成妨礙或者損失的，應當停止侵害，排除妨礙，賠償損失。”例如在自己的土地上建造建筑物妨礙了相鄰建筑物的通風、采光和日照等而使相鄰房地產價值減損；又如新買的商品房，開發(fā)商承諾的內容在交房時未能兌現(xiàn)，對面又修了一棟樓，購房者自身房屋的采光、通風受到損害使其居住品質降低。

（三）因環(huán)境污染造成房地產價值損失

房地產周邊環(huán)境受到污染，如受到噪聲、輻射、水、土壤和空氣等污染，必然會給房地產的使用者造成較大的身心損害，從而導致房地產價值減損。例如開發(fā)商將曾經存在污染的工業(yè)用地（如化工工業(yè)用地）直接轉變?yōu)樽≌玫剡M行開發(fā)，由于工業(yè)生產的殘留物會在環(huán)境中形成物理輻射、有害氣體、地下水和土壤污染等而影響居住者的身心健康。又如開發(fā)商將小區(qū)花園變成了停車場使鄰近房屋經常受到噪聲的影響等。

（四）因工程質量缺陷造成房地產價值損失

工程質量缺陷損失是指由于房屋工程質量缺陷造成房屋買受人的權利、使用功能、人身安全受到侵害導致的房地產經濟價值的減損。例如，預售的商品房在交付使用后發(fā)現(xiàn)存在工程質量問題，如墻體開裂、地面滲水、裝飾材料粘貼不牢固并有損壞、室內空氣質量不符合國家標準等而對購房人造成價值損失。

（五）因施工中挖基礎不慎使鄰近建筑物受損，造成鄰近房地產價值損失

如地鐵沿線的建筑，往往由于地鐵的施工，破壞了相鄰房屋的基礎結構、房屋主體結構，導致相鄰房屋的價值減損甚至報廢。

（六）因異議登記不當，造成房地產權利人損害

《物權法》第十九條規(guī)定：“異議登記不當，造成權利人損害的，權利人可以向申請人請求損害賠償。”如開發(fā)商往往對小區(qū)建筑物共有部分的所有權登記缺失、登記模糊，將應當屬于小區(qū)所有業(yè)主共有的配套建筑設施對外進行銷售，使業(yè)主喪失了對該共有部分的產權；又如開發(fā)商將已經設定了抵押權等他項權利的商品房對外銷售，造成了房屋受讓人的房產存在潛在處置的風險，使受讓人權利受到損害。

（七）因非法批準征收、使用土地，給當事人造成損失

《土地管理法》第七十八條規(guī)定：“無權批準征收、使用土地的單位或者個人非法批準占用土地的，超越批準權限非法批準占用土地的，不按照土地利用總體規(guī)劃確定的用途批準用地的，或者違反法律規(guī)定的程序批準占用、征收土地的，其批準文件無效”，“非法批準征收、使用土地，對當事人造成損失的，依法應當承擔賠償責任”。

（八）因未能履約使他人工程停緩建，給他人造成損失

如材料供貨商未按合同約定如期供貨、資金提供方未按合同約定如期供款導致工程停建、緩建，從而造成工程無法按期完成，給相關當事人造成損失。

（九）因對房地產權利行使不當限制，給房地產權利人造成損失

如法院在進行房地產查封處理時，錯誤將不屬于查封的房地產進行查封，由此給房地產權利人造成損失。