2019年房地產(chǎn)估價師考試時間為10月19日、20日，建設(shè)工程教育網(wǎng)特別整理了《房地產(chǎn)估價理論與方法》科目的知識點，進行詳細講解，希望對考生朋友們的備考學(xué)習(xí)有所助益！

房地產(chǎn)估價的特點

特點1：評估的是價值，不是價格

價值是物的真實所值，是內(nèi)在的、客觀的和相對穩(wěn)定的，是價格波動的中心。價格是價值的外在表現(xiàn)，圍繞價值上下波動。由于定價決策、個人偏好或交易者之間的利害關(guān)系甚至無知等原因，時常出現(xiàn)"低值高價"、"高值低價"的價格背離價值情況。

房地產(chǎn)估價本質(zhì)上是評估房地產(chǎn)的價值，而不是價格。

特點2：房地產(chǎn)估價是模擬市場定價，而不是代替市場定價

估價和定價，本質(zhì)不同。市場營銷學(xué)中的4Ps，其中很重要的一個P就是定價，而定價方法也非常繁多。

房地產(chǎn)價值由市場力量決定、是客觀的，由眾多市場參與者的價值判斷形成，而非個別市場參與者的價值判斷所決定。要排除個別因素。

房地產(chǎn)價值是客觀存在的，估價師運用專業(yè)知識及實踐經(jīng)驗，"發(fā)現(xiàn)"或"探測"房地產(chǎn)價值，而不是去"發(fā)明"或"創(chuàng)造"房地產(chǎn)價值。

房地產(chǎn)估價，從形式上看是房地產(chǎn)估價師的主觀定價行為，但是實質(zhì)上房地產(chǎn)估價師需要模擬大多數(shù)市場參與者的定價思維和行為，充分認識房地產(chǎn)價格形成機制和過程，深入調(diào)查房地產(chǎn)市場行情，通過科學(xué)的分析、測算和判斷活動，把客觀存在的房地產(chǎn)價值揭示出來。具體估價時，估價師模擬房地產(chǎn)市場機制的作用，考慮估價對象的潛在目標(biāo)客戶群的思維，思考和分析其價格進行估價。

特點3：房地產(chǎn)估價是提供價值意見，不作價格保證

估價是估價機構(gòu)和估價師以專業(yè)機構(gòu)和專家的身份，發(fā)表對估價對象價值或價格的專業(yè)意見，供委托人及估價結(jié)果使用者參考使用，但是不是對估價對象在市場上可實現(xiàn)價格的保證。只是意見，不是保證。

不能曲解為估價機構(gòu)和估價師可以不負責(zé)任地隨意發(fā)表意見。

在鑒證性估價和咨詢性估價這兩種不同性質(zhì)的估價中，估價機構(gòu)和估價師都要承擔(dān)一定的法律責(zé)任，鑒證性估價的法律責(zé)任大于咨詢性估價的法律責(zé)任。

特點4：估價有誤差，但誤差應(yīng)在合理范圍之內(nèi)（必考考點）

不同的估價師對同一估價對象房地產(chǎn)，同一價值時點，同一價值類型進行評估，評估值往往不同，與實際成交價格也有差異。這就是誤差的問題。

對估價準(zhǔn)確性問題的全面認識包括5點：

①合格的估價師，也不可能得出完全相同的評估價值，只會得出近似的評估價值（誤差不可避免）。因為估價總是在信息不完全和不確定因素下作出的，并且估價師掌握的信息一般不可能完全相同。

②所有的評估價值都有一定程度的誤差。即評估價值＝真實價值＋誤差。

③不能用一般物理量測量的誤差標(biāo)準(zhǔn)來要求估價的誤差標(biāo)準(zhǔn)，估價的誤差容忍度較高，但誤差范圍又要適度。不過這個度較難把握。

④判斷誤差大小或者準(zhǔn)確性，理論上是將評估價值與真實價值進行比較，實際中是將它與合格的估價師的重新估價結(jié)果進行比較。

一般不用實際成交價格判斷誤差，而采用合格的估價師對同一估價對象、同一估價目的、同一價值時點的重新估價結(jié)果。（對比法，復(fù)核）

⑤間接方法--考察履行估價程序是否存在瑕疵。即通過檢查估價師和估價機構(gòu)在履行估價程序上有無疏漏、估價參數(shù)是否合理、估價方法是否適用等，間接對其估價結(jié)果肯定或否定。

防止出現(xiàn)較大誤差的方法--制定估價業(yè)務(wù)技術(shù)規(guī)范和職業(yè)道德規(guī)范等。

目前我國的技術(shù)規(guī)范有4個：

①《房地產(chǎn)估價規(guī)范》（國家標(biāo)準(zhǔn)）；

②《房地產(chǎn)估價基本術(shù)語標(biāo)準(zhǔn)》；

③《房地產(chǎn)抵押估價指導(dǎo)意見》；

④《國有土地上房屋征收評估辦法》。

特點5：既是科學(xué)也是藝術(shù)

估價師在評估房地產(chǎn)價值時，需要將理論方法與實踐經(jīng)驗完美的結(jié)合起來。應(yīng)該增加其科學(xué)的成分，減少其藝術(shù)的成分。