2019年房地產(chǎn)估價(jià)師考試時(shí)間為10月19日、20日，建設(shè)工程教育網(wǎng)特別整理了《房地產(chǎn)基本制度與政策》科目的知識(shí)點(diǎn)，進(jìn)行詳細(xì)講解，希望對(duì)考生朋友們的備考學(xué)習(xí)有所助益！

不動(dòng)產(chǎn)登記的類型

（一）按照登記的效力分類

1.本登記。本登記是對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓以及消滅等法律事實(shí)進(jìn)行的登記，具有終局、確定的效力，本登記包括：

（1）首次登記，指不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的第一次登記，包括土地所有權(quán)的第一次登記和房屋所有權(quán)的第一次登記。

由于土地的國(guó)家所有權(quán)可以不辦理登記，土地的初始登記僅指集體土地所有權(quán)的初始登記。

（2）轉(zhuǎn)移登記，是指不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)進(jìn)行的登記。

轉(zhuǎn)移登記僅適用于土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)及抵押權(quán)等其他物權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的情形，不適用于土地所有權(quán)。

（3）變更登記，是指不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)歸屬的主體不變，而只是物權(quán)的內(nèi)容、客體等發(fā)生變化時(shí)所為的登記。如不動(dòng)產(chǎn)的面積發(fā)生變化、權(quán)利人名稱發(fā)生變化時(shí)，應(yīng)申請(qǐng)變更登記。

（4）注銷(xiāo)登記，是指因法定或約定之原因使已登記的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)歸于消滅或因自然的、人為的原因使不動(dòng)產(chǎn)本身滅失時(shí)進(jìn)行的一種登記。如抵押權(quán)已實(shí)現(xiàn)，應(yīng)申請(qǐng)抵押權(quán)注銷(xiāo)等。

（5）更正登記和異議登記

更正登記是對(duì)原登記權(quán)利的涂銷(xiāo)，同時(shí)對(duì)真正權(quán)利進(jìn)行登記。

異議登記是將事實(shí)上的權(quán)利人以及利害關(guān)系人對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記簿中記載的權(quán)利所提出的異議計(jì)入登記簿中，其法律效力是使登記簿所記載權(quán)利失去推定的效力。

《物權(quán)法》規(guī)定，權(quán)利人、利害關(guān)系人認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的事項(xiàng)錯(cuò)誤的，可以申請(qǐng)更正登記。不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人書(shū)面同意更正或者有證據(jù)證明登記確有錯(cuò)誤的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)予以更正。不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人不同意更正的，利害關(guān)系人可以申請(qǐng)異議登記。登記機(jī)構(gòu)予以異議登記的，申請(qǐng)人在異議登記之日起十五日內(nèi)不起訴，異議登記失效。異議登記不當(dāng)，造成權(quán)利人損害的，權(quán)利人可以向申請(qǐng)人請(qǐng)求損害賠償。

（6）查封登記

查封登記，是指不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)按照人民法院的生效法律文書(shū)和協(xié)助執(zhí)行通知書(shū)，配合人民法院對(duì)指定不動(dòng)產(chǎn)在不動(dòng)產(chǎn)登記簿上予以注記，以限制權(quán)利人處分被查封的不動(dòng)產(chǎn)的行為。

被查封、預(yù)查封的房屋，在查封、預(yù)查封期間不得辦理抵押、轉(zhuǎn)讓等權(quán)屬變更、轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。

2.預(yù)登記。是指在本登記之前進(jìn)行的登記，其不具有終局、確定的效力，主要目的在于保護(hù)權(quán)利人的合法權(quán)益。

如預(yù)告商品房預(yù)告登記。當(dāng)事人簽訂買(mǎi)賣(mài)房屋協(xié)議，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。

預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。

預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記失效。

（二）按照登記的物權(quán)分類

1.不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)登記--指不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)依法將不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)及相關(guān)事項(xiàng)在不動(dòng)產(chǎn)登記簿上予以記載的行為。

如發(fā)生房屋買(mǎi)賣(mài)、互換、贈(zèng)與、繼承、受遺贈(zèng)、以房屋出資入股，導(dǎo)致房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的；當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在有關(guān)法律文件生效或者事實(shí)發(fā)生后申請(qǐng)房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記。

所有權(quán)是對(duì)物獨(dú)占的支配權(quán)，其權(quán)能包括占有、使用、收益和處分。

2.不動(dòng)產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)利登記--指不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)依法將他項(xiàng)權(quán)利及相關(guān)事項(xiàng)在不動(dòng)產(chǎn)登記簿上予以記載的行為。

不動(dòng)產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)利包括用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)。

（1）不動(dòng)產(chǎn)用益物權(quán)

根據(jù)《物權(quán)法》，不動(dòng)產(chǎn)用益物權(quán)包括：土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)和地役權(quán)。

（2）不動(dòng)產(chǎn)擔(dān)保物權(quán)

根據(jù)《物權(quán)法》，不動(dòng)產(chǎn)擔(dān)保物權(quán)為抵押權(quán)。抵押權(quán)又分為一般抵押和最高額抵押。

①一般抵押權(quán)登記--包括抵押權(quán)設(shè)立登記、變更登記、轉(zhuǎn)移登記和注銷(xiāo)登記。

對(duì)符合規(guī)定條件的，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)將抵押當(dāng)事人、債務(wù)人的名稱（姓名）、被擔(dān)保債權(quán)數(shù)額和登記時(shí)間記載于房屋登記簿。

②最高額抵押權(quán)登記--包括設(shè)立登記、變更登記、轉(zhuǎn)移登記和注銷(xiāo)登記，以及最高額抵押權(quán)確定登記。

對(duì)符合規(guī)定條件設(shè)立的最高額抵押權(quán)，應(yīng)進(jìn)行設(shè)立登記，并明確記載其為最高額抵押權(quán)。

最高額抵押權(quán)擔(dān)保的債權(quán)確定前，最高額抵押權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的，轉(zhuǎn)讓人和受讓人申請(qǐng)最高額抵押權(quán)轉(zhuǎn)移登記。

最高額抵押權(quán)擔(dān)保的債權(quán)確定前，債權(quán)人轉(zhuǎn)讓部分債權(quán)的，除當(dāng)事人另有約定外，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)不得辦理最高額抵押權(quán)轉(zhuǎn)移登記。

當(dāng)事人約定最高額抵押權(quán)隨同部分債權(quán)的轉(zhuǎn)讓而轉(zhuǎn)移的，應(yīng)按照規(guī)定辦理抵押權(quán)轉(zhuǎn)移登記。

經(jīng)依法登記的最高額抵押權(quán)擔(dān)保的債權(quán)確定，予以登記的，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)將最高額抵押權(quán)擔(dān)保的債權(quán)已經(jīng)確定的事實(shí)記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿。

《物權(quán)法》還將在建工程抵押納入抵押權(quán)登記的范疇。在建工程抵押權(quán)登記包括首次登記、變更登記、轉(zhuǎn)移登記和注銷(xiāo)登記。

在建工程竣工并經(jīng)房屋所有權(quán)首次登記后，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)申請(qǐng)將在建工程抵押權(quán)登記轉(zhuǎn)為房屋抵押權(quán)登記。

（三）按照登記的物分類

1.土地登記：包括集體土地所有權(quán)登記、國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)登記、集體建設(shè)用地使用權(quán)登記、宅基地使用權(quán)登記、土地使用權(quán)抵押權(quán)登記等。

2.房屋登記：包括房屋所有權(quán)登記、房屋抵押權(quán)登記、預(yù)購(gòu)商品房預(yù)告登記。

3.林權(quán)登記：對(duì)森林、林木和林地權(quán)利及其相關(guān)事項(xiàng)在不動(dòng)產(chǎn)登記簿上予以記載的行為。