報(bào)名未到，備考先行，建設(shè)工程教育網(wǎng)的學(xué)員們已經(jīng)進(jìn)入緊張的備考階段了，選購網(wǎng)校課程（新課已開通，快來體驗(yàn)>> ），均可享受答疑板服務(wù)，疑難雜癥隨時(shí)提，高效備考快人一步，以下是建設(shè)工程教育網(wǎng)網(wǎng)校老師整理的各位學(xué)員的經(jīng)典問題解答，希望能夠?qū)φ趥淇?017年房地產(chǎn)估價(jià)師的你有借鑒作用。本次提問的主題是：土地取得成本是怎樣計(jì)算的？

【原題內(nèi)容】某工業(yè)房地產(chǎn)的土地是5年前以出讓方式取得的50年建設(shè)用地使用權(quán)，類似工業(yè)用地的重新構(gòu)建價(jià)格為200萬元，重新建造該房地產(chǎn)的建設(shè)成本為300萬元，管理費(fèi)用為15萬元，銷售費(fèi)用為20萬元，銷售稅費(fèi)為50萬元。正常建設(shè)期為1.5年，假設(shè)土地取得費(fèi)用在建設(shè)期初一次性投入，其他費(fèi)用在建設(shè)期內(nèi)均勻發(fā)生，年利率為6.31%，投資利潤率為12%，土地報(bào)酬率為6%.下列運(yùn)用成本法評(píng)估該房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值中的有關(guān)說法，正確的有（）。

A、評(píng)估對(duì)象土地取得成本為196萬元？

B、應(yīng)計(jì)算利息項(xiàng)目的總金額為535萬元？

C、土地取得成本的計(jì)息期為1.5年？

D、土地取得成本之外其他計(jì)息項(xiàng)目應(yīng)計(jì)投資利息總額為15.73萬元？

E、開發(fā)利潤為64.20萬元？

【正確答案】ACD

【答案解析】本題考查的是重新購建價(jià)格的求取思路。（1）由于類似工業(yè)用地的重新購建價(jià)格為200萬元（50年建設(shè)用地使用權(quán)），估價(jià)對(duì)象剩余土地使用權(quán)年限為45年，則估價(jià)對(duì)象土地取得成本＝200×[1－（1＋6%）-45]/[1－（1＋6%）-50]≈196（萬元）；（2）應(yīng)計(jì)算利息項(xiàng)目包括土地取得成本、建設(shè)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用＝196＋300＋15＋20＝531（萬元）；

（3）土地取得成本之外其他計(jì)息項(xiàng)目＝（300＋15＋20）×[（1＋6.31%）1.5/2－1]＝15.73（萬元）；（4）投資利潤率＝開發(fā)利潤/（土地取得成本＋建設(shè)成本＋管理費(fèi)用＋銷售費(fèi)用），開發(fā)利潤＝12%×（196＋300＋15＋20）＝0.12×531＝63.72（萬元）。參見教材P284.。

提問內(nèi)容：

這題為什么？土地取得成本的這樣算的？什么意思？

老師回復(fù)：

學(xué)員fancy8***，您好！很高興能為您提供幫助，您的問題答復(fù)如下：

由于類似工業(yè)用地的重新購建價(jià)格為200萬元（50年建設(shè)用地使用權(quán)），估價(jià)對(duì)象剩余土地使用權(quán)年限為45年，則估價(jià)對(duì)象土地取得成本＝200×[1－（1＋6%）-45]/[1－（1＋6%）-50]≈196（萬元）——類似工業(yè)用地的重新購建價(jià)格是最高使用年限50年下的價(jià)格，而估價(jià)對(duì)象剩余使用年限為45年，計(jì)算估價(jià)對(duì)象土地取得成本時(shí)，需要將類似工業(yè)用地50年下的價(jià)格換算為剩余使用年限為45年下的價(jià)格，因此需要進(jìn)行年限調(diào)整。您可以根據(jù)第七章不同期限房地產(chǎn)價(jià)格之間的換算公式理解一下。祝您學(xué)習(xí)愉快！

巧用建設(shè)工程教育網(wǎng)網(wǎng)校答疑板 房估備考省時(shí)省力又省心>>

2017年房地產(chǎn)估價(jià)師考試報(bào)名時(shí)間暫未公布，根據(jù)以往房地產(chǎn)估價(jià)師報(bào)名時(shí)間，預(yù)計(jì)2017年房地產(chǎn)估價(jià)師考試報(bào)名工作一般在考試當(dāng)年6月至7月，具體報(bào)名時(shí)間請(qǐng)查閱各省人事考試中心網(wǎng)站公布的報(bào)考文件，亦可關(guān)注網(wǎng)校房地產(chǎn)估價(jià)師頻道考試報(bào)名欄目信息。也可訂閱網(wǎng)校免費(fèi)短信提醒業(yè)務(wù)，填寫簡(jiǎn)單資料就可獲得整個(gè)考試周期相關(guān)短信提醒服務(wù)。