2019年房地產(chǎn)估價(jià)師考試時(shí)間為10月19日、20日。距離考試還有很長(zhǎng)的時(shí)間，同樣也有很多的書籍要看。為了方便大家的學(xué)習(xí)，建設(shè)工程教育網(wǎng)的老師，為大家整理了《房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法》知識(shí)點(diǎn)。希望大家日常時(shí)間多看看，為以后的沖刺做準(zhǔn)備。

合法原則在房屋征收估價(jià)中的運(yùn)用

在房屋征收評(píng)估中，被征收房屋的價(jià)值與被征收房屋的性質(zhì)(如是合法建筑還是違法建筑，是永久建筑還是臨時(shí)建筑，是未超過(guò)批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑還是超過(guò)批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑)、用途(如是居住用途還是商業(yè)用途)和面積(計(jì)不計(jì)算面積，計(jì)多少面積)等密切相關(guān)。例如，《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第二十四條規(guī)定：“對(duì)認(rèn)定為合法建筑和未超期的臨時(shí)建筑的，應(yīng)當(dāng)給予補(bǔ)償;對(duì)認(rèn)定為違法建筑和超期的臨時(shí)建筑的，不予補(bǔ)償。”

違法建筑\超期臨時(shí)建筑，就不應(yīng)予以評(píng)估，或者評(píng)估價(jià)值應(yīng)為零。

被征收房屋價(jià)值評(píng)估必須明確被征收房屋的性質(zhì)、用途和面積。房屋征收部門應(yīng)當(dāng)對(duì)房屋征收范圍內(nèi)房屋的權(quán)屬、區(qū)位、用途、建筑面積等情況組織調(diào)查登記，被征收人應(yīng)當(dāng)予以配合。

市、縣級(jí)人民政府作出房屋征收決定前，應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門依法對(duì)征收范圍內(nèi)未經(jīng)登記的建筑進(jìn)行調(diào)查、認(rèn)定和處理。

房屋征收評(píng)估前，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)單位對(duì)被征收房屋情況進(jìn)行調(diào)查，明確評(píng)估對(duì)象。評(píng)估對(duì)象應(yīng)當(dāng)全面、客觀，不得遺漏、虛構(gòu)。房屋征收部門應(yīng)當(dāng)向受托的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)提供征收范圍內(nèi)房屋情況，包括已登記的房屋情況和未經(jīng)登記建筑的認(rèn)定、處理結(jié)果情況。

調(diào)查結(jié)果應(yīng)當(dāng)在房屋征收范圍內(nèi)向被征收人公布。已經(jīng)登記的房屋，其性質(zhì)、用途和建筑面積，一般以房屋權(quán)屬證書和房屋登記簿的記載為準(zhǔn);二者不一致的，除有證據(jù)證明房屋登記簿確有錯(cuò)誤外，以房屋登記簿為準(zhǔn)。(房屋登記簿在產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍登記部門，具有權(quán)威性，而權(quán)屬證書在持證人手中，有偽造、變?cè)斓目赡?。

對(duì)于未經(jīng)登記的建筑，應(yīng)當(dāng)按照市、縣級(jí)人民政府的認(rèn)定、處理結(jié)果進(jìn)行評(píng)估。

在判定估價(jià)對(duì)象狀況時(shí)，合法原則指：有規(guī)定的依規(guī)定;沒(méi)有規(guī)定的依估價(jià)行業(yè)慣例;沒(méi)有慣例，咨詢專家;專家沒(méi)有意見(jiàn)或者意見(jiàn)不一致，估價(jià)師可酌情處理。規(guī)定、慣例、專家意見(jiàn)、自行處理。

法律依據(jù)有沖突的，遵循“上位法優(yōu)于下位法”、“新法優(yōu)于舊法”，“特別法優(yōu)于普通法”、“法律文本優(yōu)于法律解釋”、“強(qiáng)行法優(yōu)于任意法”、“法不溯及既往”——解決法的適用沖突問(wèn)題。

法的效力等級(jí)：法律>行政法規(guī)>地方性法規(guī)、部門規(guī)章、地方政府規(guī)章>，地方性法規(guī)的效力高于本級(jí)和下級(jí)地方政府的規(guī)章;部門規(guī)章與地方政府規(guī)章的效力相等。