編者按：

　　市場經(jīng)濟是法制經(jīng)濟，要求各參與主體依法從事經(jīng)濟活動。但隔行如隔山，所處行業(yè)不同，上市公司遇到的法律問題也有差別。千里之堤，潰于蟻穴，有的法律問題解決不力，可能會演變?yōu)榫薮蟮脑V訟風(fēng)險、治理風(fēng)險、經(jīng)營風(fēng)險。因此，請法律專家對不同行業(yè)和公司的法律實務(wù)和風(fēng)險作專門探討很有必要，為此，這里辟出行業(yè)說法專欄，希望能對市場主體提高法律意識和風(fēng)險意識有幫助。

　　新的房貸政策與《物權(quán)法》草案的頒布在一定程度上改變了房地產(chǎn)企業(yè)的生存環(huán)境。在新的政策與法律環(huán)境中，房地產(chǎn)公司必然會遇到新的法律問題，如何面對與解決這些問題，是開發(fā)商無法回避的。

　　筆者認為，在新的政策和金融環(huán)境中，開發(fā)商必然會遇到以下問題：

　　一、喚醒權(quán)利意識，拆遷訴訟可能增多

　　《物權(quán)法》草案第68條對拆遷問題作了詳細規(guī)定，這是我國首次將拆遷問題上升到法律高度。該條規(guī)定首先肯定私人所有權(quán)具有國家法律作后盾，這也是我國第一次用法典形式宣誓私人財產(chǎn)所有權(quán)的合法性�！段餀�(quán)法》草案不僅大力保護私人財產(chǎn)權(quán)，而且明確規(guī)定禁止以拆遷名義非法改變私人財產(chǎn)的權(quán)屬關(guān)系。即便要拆遷與征收的，也應(yīng)當依法予以合理的補償，否則要承擔相應(yīng)的法律責任�！段餀�(quán)法》草案的規(guī)定使得保護私人財產(chǎn)權(quán)的法律得以體系化，對于許多以前習(xí)慣于野蠻拆遷侵犯他人財產(chǎn)權(quán)的房地產(chǎn)開發(fā)商而言肯定有一個適應(yīng)期的問題，不少開發(fā)商可能還會為此交學(xué)費。為此，開發(fā)商應(yīng)當認真學(xué)習(xí)有關(guān)的拆遷法律知識，樹立法律意識。

　　二、物業(yè)管理糾紛會越來越多，表現(xiàn)形式也越來越復(fù)雜

　　《物權(quán)法》草案從第73到87條整整用了15條規(guī)定了物業(yè)管理中的問題，特別是對一些敏感的問題如業(yè)主委員會、公共車位、公共維修基金等作了明確規(guī)定。這同樣是我國第一次將物業(yè)管理問題上升到法律高度，使得業(yè)主的權(quán)利做到真正有法可依�！段餀�(quán)法》草案通過物業(yè)管理制度的規(guī)定，不僅使保護私人財產(chǎn)權(quán)的制度更加完善，也使得我國的財產(chǎn)權(quán)制度更加實在具體。特別是《物權(quán)法》草案賦予業(yè)主委員會獨立的訴權(quán)將會導(dǎo)致業(yè)主起訴開發(fā)商或物業(yè)管理公司的案件大量增加，業(yè)主委員會的訴權(quán)將會對物業(yè)管理公司或房地產(chǎn)開發(fā)商具有很強的制約作用。

　　《物權(quán)法》草案規(guī)定：對侵害業(yè)主共同權(quán)益的行為，對物業(yè)管理機構(gòu)等違反合同發(fā)生的爭議，業(yè)主會議經(jīng)三分之二以上業(yè)主同意，可以以業(yè)主會議的名義提起訴訟、申請仲裁；業(yè)主也可以以自己的名義提起訴訟、申請仲裁。業(yè)主委員會代表業(yè)主抗衡開發(fā)商或物業(yè)公司，其效果將遠遠大于業(yè)主個人的抗衡力量。對此，開發(fā)商必須轉(zhuǎn)變角色，從提高自己的履約意識，避免與業(yè)主之間的惡性沖突。

　　三、開發(fā)商因融資出現(xiàn)問題，土地使用權(quán)出讓合同糾紛會越來越多

　　新的房貸政策嚴格貸款條件，嚴禁商業(yè)銀行向不具備四證、自有資金不足的企業(yè)發(fā)放貸款；適當限制向高檔商品房項目和商品房空置率高、負債率高的企業(yè)發(fā)放貸款。根據(jù)我國現(xiàn)行政策規(guī)定，超過期限不開發(fā)建設(shè)的，政府有權(quán)將土地收回。在政府收回土地的過程中必然會發(fā)生開發(fā)商與政府之間的法律沖突，導(dǎo)致該類法律糾紛案件增多。

　　四、開發(fā)商還貸能力降低導(dǎo)致信貸糾紛增加

　　在貸款政策相對寬松的情況下，開發(fā)商可以以新債換舊債，同時，由于對個人貸款購房政策較為優(yōu)惠，個人購房的積極性高，這有利于開發(fā)商資金回籠。但新的房貸政策使得金融的杠桿作用被遏制，開發(fā)商與市場之間資金循環(huán)被堵塞，結(jié)果是開發(fā)商的資金鏈條斷裂，不能如期還貸導(dǎo)致銀行起訴開發(fā)商的案件增多。

　　五、客戶與開發(fā)商間的購房合同糾紛會越來越多

　　該政策將導(dǎo)致許多開發(fā)商開發(fā)資金短缺，工程進度必然受到影響。開發(fā)商的交房日期必然延遲。因開發(fā)商延期交房導(dǎo)致的購房合同糾紛必然增多。

　　六、一房二賣的事件越來越少

　　《物權(quán)法》草案確定的預(yù)告登記制度必然會使得開發(fā)商一房二賣的事件減少。預(yù)告登記后，債權(quán)人自能夠進行不動產(chǎn)登記之日起三個月內(nèi)未申請登記的，或者債權(quán)消滅的，預(yù)告登記失效。具有預(yù)告登記失效事由的，債務(wù)人有權(quán)申請注銷預(yù)告登記。預(yù)告登記制度實際上制約了開發(fā)商對房屋的處分，可以有效制裁開發(fā)商的投機行為。對于不熟悉該制度的開發(fā)商而言，可能會觸雷而導(dǎo)致業(yè)主起訴的事件發(fā)生。

　　七、房屋產(chǎn)權(quán)人與土地出讓人之間的土地出讓合同糾紛會越來越多

　　《物權(quán)法》草案規(guī)定，建設(shè)用地使用權(quán)的期間屆滿，建設(shè)用地使用權(quán)人需要繼續(xù)使用土地的，應(yīng)當在期間屆滿前一年申請續(xù)期，除因公共利益需要收回該土地的外，出讓人應(yīng)當同意。建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期后，建設(shè)用地使用權(quán)人應(yīng)當按照約定支付出讓金；沒有約定或者約定不明確的，按照國家規(guī)定確定。由于我國土地所有權(quán)歸國家與集體，個人不能對土地行使所有權(quán)，因此現(xiàn)行的購房合同一般都規(guī)定了土地使用權(quán)的期限�！段餀�(quán)法》草案雖然彌補了一些不足，但到期時如何評估土地價值是非常復(fù)雜的，到時可能出現(xiàn)業(yè)主與政府土地管理部門之間的糾紛，客觀上對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)產(chǎn)生影響。