金政[200285號(hào)

　　二○○二年六月二十六日

　　第一條　為了規(guī)范城市房屋拆遷價(jià)格評估行為，維護(hù)房屋拆遷雙方當(dāng)事人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國價(jià)格法》、《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》、《浙江省城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》、《中華人民共和國房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》和《浙江省城市房屋拆遷價(jià)格評估辦法》（送審稿）的有關(guān)規(guī)定精神，制定本辦法。

　　第二條　本辦法所稱房屋拆遷價(jià)格評估，是指在本市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上實(shí)施房屋拆遷時(shí)，房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)依法評定被拆遷房屋、安置用房價(jià)格的活動(dòng)。

　　第三條　房屋拆遷價(jià)格評估應(yīng)當(dāng)委托有評估資質(zhì)的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行。房屋拆遷評估中的主要評估人員應(yīng)當(dāng)是注冊房地產(chǎn)估價(jià)師。房屋拆遷估價(jià)報(bào)告必須經(jīng)注冊房地產(chǎn)估價(jià)師簽字并經(jīng)評估機(jī)構(gòu)蓋章。

　　第四條　被拆遷房屋及其附屬物和安置用房的評估基準(zhǔn)日均以房屋拆遷許可證核發(fā)之日為準(zhǔn)。

　　第五條　房屋貨幣補(bǔ)償基準(zhǔn)價(jià)，由市房屋拆遷管理部門會(huì)同規(guī)劃、價(jià)格、國土資源等行政管理部門按照《浙江省城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》的規(guī)定，在劃分地段范圍的基礎(chǔ)上，按不同地段、用途分別擬定貨幣補(bǔ)償基準(zhǔn)價(jià)，報(bào)市人民政府批準(zhǔn)后實(shí)施。

　　市房屋拆遷管理部門應(yīng)會(huì)同有關(guān)部門制定上一年度各類房屋的重置價(jià)，區(qū)位、建筑結(jié)構(gòu)、成新、層次、朝向等因素的確定方法或其變動(dòng)幅度，房屋裝修和附屬物補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，報(bào)市人民政府批準(zhǔn)后實(shí)施。

　　房屋用途分為住宅、商業(yè)用房、辦公用房、工業(yè)用房及其他房屋等五類。房屋重置價(jià)格包括前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、小區(qū)內(nèi)配套設(shè)施費(fèi)。

　　第六條　被拆遷房屋及其附屬物、安置用房的評估以貨幣補(bǔ)償基準(zhǔn)價(jià)為基本依據(jù)，結(jié)合該房屋具體區(qū)位、建筑結(jié)構(gòu)、建筑面積、成新、層次、朝向、裝修及其它因素由房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評估確定。

　　房屋具體區(qū)位因素是指拆遷地塊相對于所在地段，房屋具體位置相對于拆遷地塊的優(yōu)劣程度。區(qū)位差價(jià)系數(shù)參照市國土資源局《金華市基準(zhǔn)地價(jià)更新評估》的區(qū)域劃分在規(guī)定幅度內(nèi)調(diào)整。

　　建筑結(jié)構(gòu)是指房屋的結(jié)構(gòu)類型，不同的房屋結(jié)構(gòu)按房屋重置價(jià)格的不同確定其結(jié)構(gòu)差價(jià)。

　　建筑面積是指房屋所有權(quán)證或者其它合法房產(chǎn)憑證記載的建筑面積。

　　成新是指房屋的新舊程度，由房地產(chǎn)估價(jià)師根據(jù)本辦法規(guī)定的房屋成新率標(biāo)準(zhǔn)或房屋耐用年限（根據(jù)GB/T50291-1999房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范中的房屋經(jīng)濟(jì)耐用年限參考值），結(jié)合房屋的使用保養(yǎng)狀況評估確定。

　　層次是指房屋所在樓層。

　　朝向是指房屋結(jié)構(gòu)的主立面及所在部位。

　　其它因素是指房屋的戶型、特殊建筑結(jié)構(gòu)形式、周圍環(huán)境等因素，其它因素差價(jià)率在規(guī)定的幅度內(nèi)由房地產(chǎn)估價(jià)師根據(jù)實(shí)際評估確定。

　　附屬物是指房屋主體以外的地坪、圍墻、及其它構(gòu)（建）筑物，附屬物的補(bǔ)償價(jià)格根據(jù)附屬物補(bǔ)償價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)結(jié)合成新評估確定。

　　裝修是指貨幣補(bǔ)償基準(zhǔn)價(jià)中規(guī)定的房屋標(biāo)準(zhǔn)以外的房屋裝修，裝修包括樓地面、墻柱面、天棚、門套、窗套等。在保證房屋基本結(jié)構(gòu)不變的情況下，被拆遷人可自行拆移家具、設(shè)備等（除門窗不能拆移外）。

　　第七條　被拆遷房屋貨幣補(bǔ)償金額和安置用房評估金額的計(jì)算公式。

　　被拆遷房屋貨幣補(bǔ)償金額=[房屋貨幣補(bǔ)償基準(zhǔn)價(jià)×區(qū)位差價(jià)系數(shù)×（1+層次差價(jià)率）×（1+朝向差價(jià)率）×（1+其他因素差價(jià)率）-同類房屋的重置價(jià)格+被拆遷房屋的重置價(jià)格×成新率]×建筑面積+附屬物補(bǔ)償金額+裝修補(bǔ)償金額

　　安置用房評估金額＝［房屋貨幣補(bǔ)償基準(zhǔn)價(jià)×區(qū)位差價(jià)系數(shù)×（1＋層次差價(jià)率）×（1+朝向差價(jià)率）×（1+其他因素差價(jià)率）-同類房屋的重置價(jià)格+安置房屋的重置價(jià)格×成新率］×建筑面積

　　第八條　不能采用第七條的公式進(jìn)行拆遷評估商業(yè)、辦公、工業(yè)及其他房屋的，適用市場比較法。因缺乏足夠的市場成交案例不能采用市場比較法時(shí)，適用成本法。

　　市房屋拆遷管理部門可以制定市場比較法、成本法拆遷評估規(guī)定，報(bào)市人民政府批準(zhǔn)后實(shí)施。房屋地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)采用市場比較法、成本法進(jìn)行拆遷評估，應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)及規(guī)范性文件的規(guī)定。

　　市場比較法是指房屋拆遷評估中以同類房屋的市場成交價(jià)格作為基礎(chǔ)，進(jìn)行適當(dāng)修正，作為該拆遷房屋補(bǔ)償價(jià)格的評估方法。成本法是指房屋拆遷評估中以開發(fā)或建造與被拆遷房屋相同用途的房屋需要的成本和費(fèi)用，再加上正常利潤和稅金作為被拆遷房屋補(bǔ)償價(jià)格的評估方法。

　　第九條　被拆遷房屋合法占有的土地面積超過其建筑面積除以標(biāo)準(zhǔn)容積率的，超過部分的土地面積按照《浙江省實(shí)施〈中華人民共和國土地管理法〉辦法》第二十九條規(guī)定予以補(bǔ)償。

　　房屋的容積率按房屋建筑時(shí)規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)規(guī)定的容積率，未規(guī)定容積率的按標(biāo)準(zhǔn)容積率為：住宅用地1.3，辦公用地1.5，商業(yè)用地1.5，工業(yè)用地0.5，其他用地1.5，在此標(biāo)準(zhǔn)上下浮動(dòng)10%范圍內(nèi)確定。

　　被拆遷房屋合法使用的土地面積，以土地使用證的記載為憑證。

　　第十條　拆遷評估應(yīng)當(dāng)由拆遷人委托，并簽訂評估委托合同，按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)支付的評估費(fèi)用一次性存入市房屋拆遷管理部門指定銀行的帳戶，評估完成后10日內(nèi)經(jīng)市房屋拆遷管理部門同意方可使用，拆遷許可證規(guī)定范圍內(nèi)的拆遷房屋及其附屬物與安置用房的評估應(yīng)當(dāng)委托同一家評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行。

　　第十一條　房屋拆遷管理部門應(yīng)當(dāng)提出不少于兩家房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)名單，并說明其資質(zhì)等級(jí)、信譽(yù)等情況，供被拆遷人選擇。被拆遷人應(yīng)當(dāng)在房屋拆遷管理部門提供房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)名單后10日內(nèi)作出選擇。評估機(jī)構(gòu)由房屋拆遷管理部門按參加選擇的被拆遷人的多數(shù)意見確定。參加選擇的選票數(shù)應(yīng)滿足被拆遷范圍內(nèi)實(shí)際參加選擇人數(shù)的50%以上為有效。評估機(jī)構(gòu)所得贊成票相等或者被拆遷人未在規(guī)定時(shí)間內(nèi)作出選擇，由房屋拆遷管理部門確定。

　　第十二條　被拆遷人應(yīng)當(dāng)如實(shí)向評估機(jī)構(gòu)提供評估所必須的資料，并協(xié)助評估機(jī)構(gòu)開展現(xiàn)場查勘。

　　第十三條　評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照評估合同約定的時(shí)間和內(nèi)容完成委托任務(wù)。接受委托的評估機(jī)構(gòu)不得轉(zhuǎn)讓受托的評估業(yè)務(wù)。

　　第十四條　房屋拆遷估價(jià)的貨幣單位精確到人民幣元。

　　第十五條　評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)向委托人提供全部被拆遷房屋的整體評估報(bào)告和各套分報(bào)告，同時(shí)向被拆遷人出具分報(bào)告。

　　第十六條　評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)將被拆遷人的姓名、被拆遷房屋的門牌號(hào)、評估因素、依據(jù)、裝修、估價(jià)結(jié)果等主要情況在被拆遷地段公示，接受社會(huì)監(jiān)督。公示時(shí)間不得少于10日。

　　第十七條　評估機(jī)構(gòu)在出具估價(jià)報(bào)告后，應(yīng)當(dāng)向房屋拆遷當(dāng)事人解釋拆遷估價(jià)的依據(jù)、選用的評估方法、評估結(jié)果產(chǎn)生過程等。

　　第十八條　當(dāng)事人對評估結(jié)果有異議的，應(yīng)當(dāng)在公示時(shí)間內(nèi)向原評估機(jī)構(gòu)書面申請復(fù)核，原評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在收到書面申請后10個(gè)工作日內(nèi)出具書面復(fù)核結(jié)果。

　　第十九條　當(dāng)事人對復(fù)核結(jié)果仍有異議的，應(yīng)當(dāng)在收到復(fù)核結(jié)果后10日內(nèi)向房屋拆遷管理部門書面申請裁決。當(dāng)事人為市房屋拆遷管理部門的，應(yīng)向市人民政府申請裁決。裁決部門受理裁決申請后，可提請市房屋拆遷評估技術(shù)委員會(huì)對評估結(jié)果進(jìn)行鑒定，房屋拆遷評估技術(shù)委員會(huì)出具的鑒定結(jié)論可作為裁決依據(jù)。裁決部門應(yīng)當(dāng)自受理裁決申請之日起30日內(nèi)作出書面裁決。

　　第二十條　房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)估價(jià)人員在房屋拆遷估價(jià)中違反規(guī)定的，由房地產(chǎn)主管部門依照有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定進(jìn)行處罰，并依法承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。

　　第二十一條　本辦法自下文之日起試行�！墩憬�省城市房屋拆遷價(jià)格評估辦法》正式下文后，本辦法規(guī)定與之不一致的，以《浙江省城市房屋拆遷價(jià)格評估辦法》為準(zhǔn)。