津政發(fā)[2003]051號(hào)

　　二○○三年五月三十一日

　　第一章　總則

　　第一條　為合理利用土地資源，加強(qiáng)國(guó)有土地有償使用管理，規(guī)范國(guó)有土地有償使用行為，培育和規(guī)范土地市場(chǎng)，保護(hù)有關(guān)當(dāng)事人的合法權(quán)益，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市建設(shè)，根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》和國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合本市實(shí)際，制定本辦法。

　　第二條　本市行政轄區(qū)內(nèi)以有償方式取得國(guó)有土地使用權(quán)，或?qū)θ〉玫膰?guó)有土地使用權(quán)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、出租、抵押，適用本辦法。

　　本辦法所稱國(guó)有土地有償使用，包括國(guó)有土地使用權(quán)出讓和國(guó)有土地租賃。

　　第三條　本市國(guó)有土地由市人民政府集中統(tǒng)一管理， 市土地行政主管部門統(tǒng)一負(fù)責(zé)全市行政轄區(qū)內(nèi)國(guó)有土地收購(gòu)、儲(chǔ)備、出讓、轉(zhuǎn)讓的管理及農(nóng)民集體所有土地的征用、農(nóng)地轉(zhuǎn)用和耕地占補(bǔ)平衡工作。

　　根據(jù)國(guó)家和本市有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定和實(shí)際需要，市人民政府可委托區(qū)、縣人民政府負(fù)責(zé)指定范圍內(nèi)的前述各項(xiàng)工作。

　　第四條　除法律規(guī)定可以采取行政劃撥方式取得用地外， 其他國(guó)有土地必須依法以有償方式取得。

　　符合城市規(guī)劃要求的各類用地有償使用時(shí)，應(yīng)首先考慮采用出讓方式。

　　第五條　國(guó)有土地使用權(quán)出讓和國(guó)有土地租賃均應(yīng)在土地有形市場(chǎng)內(nèi)進(jìn)行。

　　第六條　土地市場(chǎng)管理的核心內(nèi)容為經(jīng)營(yíng)性土地供應(yīng)計(jì)劃管理、經(jīng)營(yíng)性土地公開交易管理和土地使用權(quán)價(jià)格管理。

　　依法建立健全建設(shè)用地供應(yīng)總量控制、城市建設(shè)用地集中供應(yīng)、土地使用權(quán)公開交易、基準(zhǔn)地價(jià)定期更新和公布、土地登記可查詢和集體決策等規(guī)范土地市場(chǎng)運(yùn)行的六項(xiàng)制度。

　　第七條　土地交易應(yīng)當(dāng)遵循公平、 公正、公開原則，商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和商品住宅等經(jīng)營(yíng)性用地，必須以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓。

　　前款規(guī)定以外用途的土地供應(yīng)計(jì)劃公布后，同一宗地有兩個(gè)以上意向用地者的，也應(yīng)當(dāng)采用招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓。

　　第八條　土地交易應(yīng)當(dāng)遵守本辦法的規(guī)定。 違反本辦法規(guī)定和土地交易規(guī)則的土地交易無(wú)效，并依法追究有關(guān)人員的責(zé)任。

　　第九條　土地行政主管部門工作人員在土地有償使用工作中，接受賄賂、泄露秘密、玩忽職守、徇私舞弊的，追究有關(guān)人員的責(zé)任，給予紀(jì)律處分；涉嫌犯罪的，移送司法機(jī)關(guān)處理。

　　第二章　機(jī)構(gòu)和職能

　　第十條　市人民政府設(shè)立市土地資產(chǎn)管理委員會(huì)， 委員會(huì)對(duì)國(guó)有土地資產(chǎn)管理的重大問(wèn)題進(jìn)行決策，主要職責(zé)為：

　�。ㄒ唬�審議土地資產(chǎn)管理的重大政策、措施；

　�。ǘ�）審議土地收購(gòu)儲(chǔ)備計(jì)劃；

　�。ㄈ�）審議經(jīng)營(yíng)性土地年度供應(yīng)計(jì)劃；

　　（四）審議基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和地價(jià)修正體系的調(diào)整方案；

　�。ㄎ澹�審議重大出讓項(xiàng)目的土地出讓方案；

　�。�六）審議以地融資等土地資本化運(yùn)作方案；

　�。ㄆ撸�審議全市土地資產(chǎn)管理年度工作報(bào)告和政府土地收益及資產(chǎn)負(fù)債情況；

　　（八）審議需提交市土地資產(chǎn)管理委員會(huì)的其他有關(guān)事項(xiàng)。

　　第十一條　市土地資產(chǎn)管理委員會(huì)主任由市長(zhǎng)擔(dān)任， 副主任由分管副市長(zhǎng)擔(dān)任，市人民政府有關(guān)行政主管部門和天津市土地整理中心的負(fù)責(zé)人為委員會(huì)成員。

　　委員會(huì)下設(shè)辦公室，作為市土地資產(chǎn)管理委員會(huì)的常設(shè)辦事機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)組織貫徹市土地資產(chǎn)管理委員會(huì)的各項(xiàng)決議，行使執(zhí)行、協(xié)調(diào)、組織、監(jiān)督的職能。辦公室主任由市土地行政主管部門負(fù)責(zé)人兼任。市土地資產(chǎn)管理委員會(huì)辦公室和市土地行政主管部門合署辦公，實(shí)行一套機(jī)構(gòu)，兩塊牌子。

　　第十二條　市人民政府設(shè)立天津市土地整理中心， 作為本市土地收購(gòu)儲(chǔ)備的唯一機(jī)構(gòu)，承擔(dān)全市范圍內(nèi)土地征用、開發(fā)整理、收購(gòu)儲(chǔ)備、委托交易和對(duì)城市有關(guān)重大基礎(chǔ)設(shè)施的投資。

　　天津市土地整理中心的主要職責(zé)：

　�。ㄒ唬┴�(fù)責(zé)執(zhí)行土地收購(gòu)儲(chǔ)備計(jì)劃和供應(yīng)計(jì)劃；根據(jù)市人民政府批準(zhǔn)的土地收購(gòu)儲(chǔ)備計(jì)劃，統(tǒng)一實(shí)施集體土地的征用、國(guó)有土地的收購(gòu)，開展土地儲(chǔ)備；對(duì)收購(gòu)的土地實(shí)施土地整理工作；根據(jù)市人民政府批準(zhǔn)的經(jīng)營(yíng)性土地年度供應(yīng)計(jì)劃，提供可出讓土地，參與確定土地出讓底價(jià)。

　　（二）受市人民政府委托，進(jìn)行國(guó)有土地使用權(quán)的持股、參股、控股、投資和經(jīng)營(yíng)活動(dòng)；負(fù)責(zé)管理土地出讓金等政府土地收益及債項(xiàng)財(cái)政資金，建立穩(wěn)定的償債機(jī)制；提供土地資產(chǎn)的融資、抵押資產(chǎn)的調(diào)劑、租賃等業(yè)務(wù)。

　�。ㄈ�）承擔(dān)全市耕地儲(chǔ)備的事務(wù)性、技術(shù)性工作，參與編制并組織實(shí)施年度耕地開墾整理計(jì)劃，組織實(shí)施建設(shè)項(xiàng)目占用耕地的補(bǔ)充工作；辦理全市范圍內(nèi)建設(shè)項(xiàng)目征用土地的事務(wù)性、技術(shù)性工作，組織現(xiàn)場(chǎng)踏勘，擬定并實(shí)施征地補(bǔ)償安置方案；經(jīng)營(yíng)和管理市人民政府依法收回的土地和閑置土地。

　　第十三條　市人民政府設(shè)立天津土地交易中心作為全市唯一的土地有形市場(chǎng)和土地交易的專門機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)組織實(shí)施全市土地使用權(quán)出讓、租賃工作，辦理土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租手續(xù)，收集、分析和統(tǒng)一發(fā)布各類土地收購(gòu)、儲(chǔ)備、交易信息，提供規(guī)范的土地洽談、招商、交易場(chǎng)所。

　　第三章　土地收購(gòu)儲(chǔ)備整理

　　第十四條　本市實(shí)行土地收購(gòu)儲(chǔ)備制度。

　　本辦法所稱土地收購(gòu)儲(chǔ)備，是指土地收購(gòu)儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)將列入土地收購(gòu)儲(chǔ)備計(jì)劃的土地實(shí)施收購(gòu)、收回、征用，實(shí)施前期開發(fā)整理并予以儲(chǔ)存的行為。

　　第十五條　土地收購(gòu)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)按照以下原則確定：

　　國(guó)有土地按照現(xiàn)狀土地使用性質(zhì)評(píng)估確定收購(gòu)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，集體土地按照《中華人民共和國(guó)土地管理法》的有關(guān)規(guī)定確定征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。城市居民房屋的拆遷按照《天津市城市房屋拆遷管理規(guī)定》確定補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。

　　第十六條　土地使用者對(duì)所使用的行政劃撥土地不得自行交易或改變土地用途，確需轉(zhuǎn)移土地使用權(quán)或改變土地用途的，由天津市土地整理中心統(tǒng)一按現(xiàn)狀用途收購(gòu)儲(chǔ)備，依據(jù)城市規(guī)劃進(jìn)行整理后，經(jīng)土地有形市場(chǎng)實(shí)施出讓。

　　第四章　土地供應(yīng)計(jì)劃

　　第十七條　本市實(shí)行土地供應(yīng)計(jì)劃管理制度。 市土地行政主管部門會(huì)同市計(jì)劃、建設(shè)等行政主管部門，制訂經(jīng)營(yíng)性土地年度供應(yīng)計(jì)劃，經(jīng)市土地資產(chǎn)管理委員會(huì)批準(zhǔn)后，于每年1月份向社會(huì)公布，由市土地行政主管部門統(tǒng)一組織實(shí)施。

　　第十八條　經(jīng)營(yíng)性土地年度供應(yīng)計(jì)劃管理應(yīng)當(dāng)遵循下列原則：

　　（一）符合本市土地利用總體規(guī)劃、城市總體規(guī)劃、經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展計(jì)劃、產(chǎn)業(yè)政策和近期建設(shè)規(guī)劃；

　�。ǘ�）盤活存量和控制增量相結(jié)合，控制建設(shè)用地總量，集約利用土地，保護(hù)耕地；

　�。ㄈ�）按照市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律強(qiáng)化市政府對(duì)土地市場(chǎng)的宏觀調(diào)控職能，以需求指導(dǎo)供應(yīng)，以供應(yīng)引導(dǎo)需求。

　　第十九條　經(jīng)營(yíng)性土地凡未納入年度供應(yīng)計(jì)劃的， 原則上不予供地；確需實(shí)施建設(shè)的，報(bào)市土地資產(chǎn)管理委員會(huì)批準(zhǔn)，可以補(bǔ)充調(diào)整納入經(jīng)營(yíng)性土地年度供應(yīng)計(jì)劃。

　　各類園區(qū)、開發(fā)區(qū)用地和其他新增建設(shè)用地須符合市人民政府批準(zhǔn)的年度土地利用計(jì)劃和耕地保有量計(jì)劃，否則，一律不予供地。

　　第二十條　任何部門和個(gè)人不得擅自批準(zhǔn)經(jīng)營(yíng)性土地協(xié)議出讓，一般經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目通過(guò)招標(biāo)拍賣掛牌公開方式取得土地使用權(quán)后，各級(jí)計(jì)劃、規(guī)劃、建設(shè)等行政主管部門再予下達(dá)立項(xiàng)、規(guī)劃和建設(shè)投資計(jì)劃等審批文件。

　　第五章　地價(jià)和出讓金

　　第二十一條　全市行政轄區(qū)內(nèi)的區(qū)域基準(zhǔn)地價(jià)、 標(biāo)定地價(jià)和地價(jià)修正體系由市土地行政主管部門會(huì)同市物價(jià)行政主管部門制定，經(jīng)市土地資產(chǎn)管理委員會(huì)審議報(bào)市人民政府批準(zhǔn)后公布。市人民政府可根據(jù)需要委托區(qū)縣人民政府負(fù)責(zé)指定區(qū)域基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和地價(jià)修正體系的制定�；鶞�(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)應(yīng)定期修正調(diào)整，修正調(diào)整周期一般為兩年。

　　基準(zhǔn)地價(jià)和標(biāo)定地價(jià)按商業(yè)金融業(yè)用地、工業(yè)倉(cāng)儲(chǔ)用地、居住用地、交通用地、養(yǎng)殖種植業(yè)用地等土地用途確定。

　　第二十二條　本市實(shí)行土地使用權(quán)出讓價(jià)格評(píng)估確認(rèn)制度。

　　實(shí)施土地使用權(quán)出讓前，應(yīng)當(dāng)委托有資質(zhì)的土地價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行地價(jià)評(píng)估，地價(jià)評(píng)估結(jié)果由市土地行政主管部門確認(rèn)。

　　第二十三條　本市實(shí)行土地價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)資格認(rèn)證、 注冊(cè)和年檢制度。土地價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)必須經(jīng)市土地行政主管部門審批，取得土地價(jià)格評(píng)估資格，方可從事土地價(jià)格評(píng)估作業(yè)。

　　不參加機(jī)構(gòu)資格年檢或年檢不合格的，不得從事土地價(jià)格評(píng)估作業(yè)。

　　第二十四條　土地使用權(quán)出讓金由三部分組成， 即土地補(bǔ)償費(fèi)、市政基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)和政府凈收益。土地使用權(quán)出讓金的收取標(biāo)準(zhǔn)一般不低于評(píng)估確認(rèn)地價(jià)。其中，土地出讓金政府凈收益額不低于土地出讓金總額的20%.

　　任何部門和個(gè)人不得擅自減免土地出讓金。

　　第二十五條　現(xiàn)土地使用者需對(duì)正在使用的原劃撥土地申請(qǐng)出讓手續(xù)，且不轉(zhuǎn)移土地使用權(quán)，不改變土地用途的項(xiàng)目，經(jīng)市人民政府批準(zhǔn)，土地出讓金政府凈收益額按不低于評(píng)估確認(rèn)地價(jià)的20%收取。

　　第二十六條　市土地行政主管部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)評(píng)估確認(rèn)地價(jià)和市場(chǎng)需求狀況，綜合確定標(biāo)底或者底價(jià)。招標(biāo)標(biāo)底和拍賣、掛牌的底價(jià)，在招標(biāo)拍賣掛牌出讓活動(dòng)結(jié)束之前必須保密。

　　第二十七條　在本單位行政劃撥用地上自建（包括新建、 擴(kuò)建、改建）經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目或改變土地用途用于經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目的，須按照規(guī)定辦理土地有償使用手續(xù)。

　　第二十八條　以競(jìng)買方式取得的土地使用權(quán)， 買受人不得擅自對(duì)競(jìng)買文件中約定的土地使用條件進(jìn)行修改。

　　第二十九條　經(jīng)市土地資產(chǎn)管理委員會(huì)批準(zhǔn)， 確需改變土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途或增加建筑面積的，應(yīng)當(dāng)將有關(guān)變動(dòng)情況公示20天。在公示期內(nèi)如無(wú)競(jìng)買申請(qǐng)的，應(yīng)重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同或簽訂補(bǔ)充合同，相應(yīng)調(diào)整土地使用權(quán)出讓金；如有競(jìng)買申請(qǐng)的，應(yīng)重新進(jìn)行公開出讓。

　　第六章　國(guó)有土地租賃

　　第三十條　國(guó)有土地租賃是國(guó)有土地有償使用的一種形式，是對(duì)出讓方式的補(bǔ)充。

　　凡經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)開發(fā)用地和國(guó)家法律、法規(guī)規(guī)定可以劃撥用地范圍以外的新增建設(shè)用地，必須以出讓方式取得，不得租賃。

　　第三十一條　國(guó)有土地租賃的最長(zhǎng)期限不得超過(guò)5年， 租金標(biāo)準(zhǔn)按照基準(zhǔn)地價(jià)的40%確定最長(zhǎng)年限（5年）的租金總額，租金標(biāo)準(zhǔn)隨基準(zhǔn)地價(jià)的調(diào)整而調(diào)整。

　　第七章　土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租和抵押

　　第三十二條　下列土地使用權(quán)，不得轉(zhuǎn)讓：

　�。ㄒ唬┮猿鲎尫绞饺〉玫耐恋厥褂脵�(quán)，未按合同約定支付全部土地使用權(quán)出讓金的，未取得土地使用證或未按土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開發(fā)、利用土地的；

　　（二）以劃撥方式取得的土地使用權(quán)；

　�。ㄈ�）未依法登記取得土地使用證或雖依法登記但土地權(quán)屬、用途等已發(fā)生變更、未依法進(jìn)行相應(yīng)的變更登記的；

　　（四）法律、法規(guī)或市人民政府規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。

　　第三十三條　通過(guò)有償使用方式取得土地使用權(quán)的使用者可以按合同約定，將土地使用權(quán)隨同地上建筑物、其他附著物出租給承租人使用。

　　第三十四條　行政劃撥土地經(jīng)市土地行政主管部門批準(zhǔn)， 補(bǔ)辦土地使用權(quán)出讓手續(xù)，補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金后方可轉(zhuǎn)讓、出租。

　　第三十五條　以依法取得的國(guó)有土地上的房屋抵押的， 該房屋占用范圍內(nèi)的國(guó)有土地使用權(quán)同時(shí)抵押。

　　以出讓方式取得的國(guó)有土地使用權(quán)抵押的，應(yīng)當(dāng)將抵押時(shí)該國(guó)有土地上的房屋同時(shí)抵押。

　　鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的土地使用權(quán)不得單獨(dú)抵押。以鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)抵押。

　　無(wú)地上物的劃撥土地使用權(quán)，不允許設(shè)定抵押權(quán)。

　　第三十六條　處分設(shè)定抵押權(quán)的劃撥土地使用權(quán)，須在市場(chǎng)內(nèi)公開拍賣，將拍賣所得的價(jià)款優(yōu)先繳納土地使用權(quán)出讓金，剩余款項(xiàng)依法處理。

　　第八章　閑置土地和土地使用權(quán)終止

　　第三十七條　禁止任何單位和個(gè)人以計(jì)劃、 規(guī)劃、土地、建設(shè)等有關(guān)批準(zhǔn)文件圈占土地。對(duì)取得上述批準(zhǔn)文件的建設(shè)項(xiàng)目，必須在規(guī)定期限辦理有關(guān)規(guī)劃、用地、建設(shè)手續(xù)并進(jìn)行開發(fā)建設(shè)；否則，原批準(zhǔn)文件依法廢止。

　　第三十八條　閑置土地是指土地使用者依法取得土地使用權(quán)后，未經(jīng)原批準(zhǔn)用地的人民政府同意，超過(guò)規(guī)定的期限未動(dòng)工開發(fā)建設(shè)的建設(shè)用地。

　　第三十九條　具有下列情形之一的，也可以認(rèn)定為閑置土地：

　�。ㄒ唬﹪�(guó)有土地有償使用合同或者建設(shè)用地批準(zhǔn)書未規(guī)定動(dòng)工開發(fā)建設(shè)日期，自國(guó)有土地有償使用合同生效或者土地行政主管部門建設(shè)用地批準(zhǔn)書頒發(fā)之日起滿1年未動(dòng)工開發(fā)建設(shè)的；

　�。ǘ�）已動(dòng)工開發(fā)建設(shè)但開發(fā)建設(shè)的面積占應(yīng)動(dòng)工開發(fā)建設(shè)總面積不足三分之一或者已投資額占投資總額不足25%且未經(jīng)批準(zhǔn)中止開發(fā)建設(shè)連續(xù)滿1年的；

　　（三）法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。

　　第四十條　土地行政主管部門對(duì)其認(rèn)定的閑置土地， 應(yīng)當(dāng)通知土地使用權(quán)人（閑置土地依法設(shè)立抵押權(quán)的，還應(yīng)通知抵押權(quán)人），擬訂處置方案。處置方案經(jīng)市土地資產(chǎn)管理委員會(huì)批準(zhǔn)后，由土地行政主管部門組織實(shí)施。

　　第四十一條　有下列情形之一的，土地使用權(quán)終止：

　�。ㄒ唬┩恋厥褂脵�(quán)出讓合同規(guī)定的年期屆滿；

　�。ǘ�）土地使用者死亡而無(wú)合法繼承人；

　�。ㄈ�）超過(guò)出讓合同約定動(dòng)工開發(fā)日期滿2年未動(dòng)工，收回土地使用權(quán)；

　　（四）市人民政府根據(jù)社會(huì)公共利益的需要提前收回土地使用權(quán)；

　�。ㄎ澹┓�律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。

　　第四十二條　出現(xiàn)前條第（一） 、（二）、（三）項(xiàng)規(guī)定的情形，土地使用權(quán)連同該宗土地上的建筑物、附著物由市人民政府無(wú)償收回，法律、法規(guī)另有規(guī)定的除外。

　　第四十三條　土地使用權(quán)年期屆滿， 土地使用者需繼續(xù)使用該宗土地的，應(yīng)提前六個(gè)月向土地行政主管部門提出申請(qǐng)。土地行政主管部門應(yīng)自接到申請(qǐng)之日起一個(gè)月內(nèi)，按下列原則做出是否準(zhǔn)予繼續(xù)使用的答復(fù)：

　�。ㄒ唬┩恋厥褂谜呱暾�(qǐng)的土地用途不符合當(dāng)時(shí)城市規(guī)劃要求的，土地使用者的申請(qǐng)不予批準(zhǔn)；

　�。ǘ�）土地使用者申請(qǐng)的土地用途符合當(dāng)時(shí)城市規(guī)劃要求的，可以準(zhǔn)予繼續(xù)使用。

　　準(zhǔn)予土地使用者繼續(xù)使用土地的，土地使用者應(yīng)自接到土地行政主管部門批準(zhǔn)文件之日起15日內(nèi)與土地行政主管部門重新簽訂出讓合同，支付土地使用權(quán)出讓金，并辦理登記手續(xù)。

　　第九章　附則

　　第四十四條　本辦法施行前市人民政府和市人民政府有關(guān)部門發(fā)布的有關(guān)規(guī)定與本辦法不一致的，以本辦法為準(zhǔn)。市人民政府1995年10月14日發(fā)布的《天津市深化土地使用制度改革方案》（津政發(fā)〔1995〕60號(hào)）以及市人民政府和有關(guān)部門發(fā)布的土地有償使用和出讓金方面的規(guī)定同時(shí)廢止。

　　第四十五條　本辦法自2003年6月1日起施行。