關(guān)于《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同補(bǔ)充協(xié)議》示范文本（試行）有關(guān)問(wèn)題的說(shuō)明

　　一、制定《出讓合同補(bǔ)充協(xié)議》示范文本的背景

　　為貫徹落實(shí)《城市房地產(chǎn)管理法》、《合同法》的有關(guān)規(guī)定，規(guī)范國(guó)有土地使用權(quán)出讓行為，切實(shí)保護(hù)土地出讓人、受讓人的合法權(quán)益，2000年10月31日，國(guó)土資源部、國(guó)家工商行政管理總局聯(lián)合發(fā)布了修訂后的《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》示范文本（GF-2000-2601，簡(jiǎn)稱《出讓合同》示范文本）。幾年來(lái)，作為出讓方的各市縣國(guó)土資源部門(mén)與作為受讓方的用地者，共同依據(jù)《出讓合同》示范文本簽訂國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同，并認(rèn)真履行合同，對(duì)保護(hù)雙方合法土地權(quán)益，合理開(kāi)發(fā)利用土地，促進(jìn)土地市場(chǎng)規(guī)范發(fā)展，發(fā)揮了重要作用。

　　2004年，《國(guó)務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》（國(guó)發(fā)[2004]28號(hào)）明確規(guī)定：“今后，供地時(shí)要將土地用途、容積率等使用條件的約定寫(xiě)入土地使用合同，對(duì)工業(yè)項(xiàng)目用地必須有投資強(qiáng)度和開(kāi)發(fā)進(jìn)度等控制性要求”�！案饔嘘P(guān)部門(mén)要按照集約用地的原則，調(diào)整有關(guān)廠區(qū)綠化率的規(guī)定，不得圈占土地搞花園式工廠”。2005年，《國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門(mén)關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作意見(jiàn)的通知》（國(guó)辦發(fā)[2005]26號(hào)）進(jìn)一步明確規(guī)定：“要規(guī)范土地出讓公告和合同的內(nèi)容，加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地供后監(jiān)管，對(duì)違反土地出讓合同約定或有關(guān)規(guī)定的，依法追究違約違規(guī)責(zé)任。”

　　為進(jìn)一步發(fā)揮政府運(yùn)用經(jīng)濟(jì)、法律手段管理土地的水平和能力，明確投資強(qiáng)度，提高集約用地水平；明確項(xiàng)目開(kāi)工、竣工時(shí)間，防止開(kāi)發(fā)商長(zhǎng)期囤積土地，保證政府出讓的國(guó)有土地能夠及時(shí)轉(zhuǎn)變成有效的開(kāi)發(fā)利用；進(jìn)一步明確規(guī)范閑置土地的認(rèn)定，減少土地閑置；根據(jù)國(guó)發(fā)28號(hào)和國(guó)辦發(fā)26號(hào)文件要求，我們?cè)谠�出讓合同示范文本的基礎(chǔ)上，研究制訂了《出讓合同補(bǔ)充協(xié)議》示范文本。2006年4月19日，國(guó)土資源部和國(guó)家工商行政管理總局聯(lián)合下了《關(guān)于發(fā)布〈關(guān)于國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同補(bǔ)充協(xié)議〉》示范文本（試行）的通知》（國(guó)土資發(fā)[2006]83號(hào)），自2006年7月1日起試行。

　　二、《出讓合同補(bǔ)充協(xié)議》示范文本的主要內(nèi)容及說(shuō)明

　　（一）關(guān)于《出讓合同補(bǔ)充協(xié)議》的主要內(nèi)容

　　《出讓合同補(bǔ)充協(xié)議》共16條，對(duì)出讓土地的竣工時(shí)間、投資總額、投資強(qiáng)度、宗地容積率、建筑系數(shù)、工業(yè)項(xiàng)目用地中非生產(chǎn)性設(shè)施用地比例、閑置土地認(rèn)定、終止履行合同、改變合同約定的用地條件等合同條件及違約責(zé)任進(jìn)行了明確約定。

　�。ǘ�）關(guān)于《出讓合同補(bǔ)充協(xié)議》適用效力

　　自2006年7月1日起，市、縣國(guó)土資源管理部門(mén)（出讓人）與受讓人簽訂國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同時(shí)，除了按照2000年的《出讓合同》示范文本簽訂合同外，雙方還要就合同中有關(guān)土地開(kāi)發(fā)利用等未盡事宜，同時(shí)簽訂《出讓合同補(bǔ)充協(xié)議》，《出讓合同》和《出讓合同補(bǔ)充協(xié)議》具有同等效力。

　�。ㄈ�）關(guān)于建設(shè)項(xiàng)目開(kāi)竣工時(shí)間的約定

　　為保證用地者及時(shí)開(kāi)發(fā)利用土地，防止囤積土地，在《出讓合同》已約定了建設(shè)項(xiàng)目的動(dòng)工日期外，《出讓合同補(bǔ)充協(xié)議》第一條約定了建設(shè)項(xiàng)目的竣工時(shí)間。明確“受讓人除按照《出讓合同》約定日期動(dòng)工建設(shè)外，還要明確同意在 年 月 日前完成項(xiàng)目施工建設(shè)，并申請(qǐng)竣工驗(yàn)收�！辈⒃诘谑畻l約定，受讓人未能按合同約定日期完成項(xiàng)目建設(shè)并申請(qǐng)竣工驗(yàn)收的，要承擔(dān)違約責(zé)任，支付違約金。這一規(guī)定主要是為解決一些項(xiàng)目長(zhǎng)期建設(shè)而不竣工問(wèn)題，防止開(kāi)發(fā)商長(zhǎng)期大量囤積土地。

　�。ㄋ模╆P(guān)于投資總額和容積率的約定

　　為節(jié)約集約用地，提高土地利用效率，在《出讓合同補(bǔ)充協(xié)議》第二、三條約定了受讓宗地的投資總額、單位用地面積投資強(qiáng)度、容積率和建筑系數(shù)等指標(biāo)。受讓人不能滿足雙方約定的指標(biāo)的，屬于違約。第十一、十二、十三條明確了違約方要支付違約金等責(zé)任。這幾條規(guī)定主要是明確項(xiàng)目用地投資強(qiáng)度，提高集約利用水平，降低項(xiàng)目對(duì)土地資源的消耗量。

　�。ㄎ澹╆P(guān)于工業(yè)建設(shè)項(xiàng)目的特別約定

　　為集約利用工業(yè)用地，防止圈占土地搞花園式工廠，第四條規(guī)定：屬于工業(yè)建設(shè)項(xiàng)目的，受讓宗地中用于企業(yè)內(nèi)部行政辦公及生活服務(wù)設(shè)施的用地不超過(guò)受讓宗地面積的   %一定比例，受讓人不得在受讓宗地范圍內(nèi)建造成套住宅、專(zhuān)家樓、賓館、招待所和培訓(xùn)中心等非生產(chǎn)性設(shè)施。違反該約定的，第十四條規(guī)定：受讓人應(yīng)當(dāng)向出讓人支付違約金，并自行拆除相應(yīng)的綠化和建筑設(shè)施。這些規(guī)定主要是提高工業(yè)用地利用強(qiáng)度，提高集約用地水平。

　�。�六）關(guān)于閑置土地的規(guī)定

　　《城市房地產(chǎn)法》、國(guó)土資源部《閑置土地處置辦法》等法律法規(guī)規(guī)定對(duì)閑置土地處置已進(jìn)行了規(guī)定。為及時(shí)開(kāi)發(fā)利用土地，防止閑置浪費(fèi)土地，《出讓合同補(bǔ)充協(xié)議》第五、六條進(jìn)一步作了約定，受讓人按照合同約定日期動(dòng)工建設(shè)，但已開(kāi)發(fā)建設(shè)面積占建設(shè)總面積比例不足三分之一或已投資額占總投資額不足25％，且未經(jīng)批準(zhǔn)中止開(kāi)發(fā)建設(shè)連續(xù)滿一年的，也視為土地閑置，出讓人有權(quán)向受讓人征收土地閑置費(fèi)。防止項(xiàng)目停工形成實(shí)際閑置問(wèn)題。

　　（七）關(guān)于終止項(xiàng)目建設(shè)和減少投資規(guī)模的約定

　　對(duì)于受讓人在開(kāi)發(fā)利用土地過(guò)程中，因自身原因終止該項(xiàng)目投資建設(shè)或減少項(xiàng)目投資規(guī)模，申請(qǐng)終止履行出讓合同或變更出讓合同的不同情況，《出讓合同補(bǔ)充協(xié)議》第七條、第八條對(duì)退還全部或部分土地使用權(quán)出讓金、收回土地使用權(quán)、扣除定金、征收土地等事項(xiàng)進(jìn)行了明確約定。目的是及時(shí)調(diào)整土地利用，充分利用土地。

　　（八）關(guān)于改變土地使用條件的約定

　　為規(guī)范嚴(yán)格合同履行，維護(hù)城市規(guī)劃的權(quán)威性和嚴(yán)肅性，防止受讓方隨意改變用地條件，規(guī)避招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓?zhuān)�《出讓合同補(bǔ)充協(xié)議》第十五條規(guī)定了在出讓期限內(nèi)，受讓人要求改變《出讓合同》規(guī)定的土地用途等土地使用條件的兩種處理方式，一是由出讓人收回該宗地的土地使用權(quán)后，依法重新出讓?zhuān)�二是依法辦理改變土地用途和土地使用條件批準(zhǔn)手續(xù)后，由受讓人按照批準(zhǔn)變更時(shí)新舊土地使用條件下該宗地的土地市場(chǎng)價(jià)格差額補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金。