二○○一年一月十三日河南省第九屆人民代表大會常務委員會第二十次會議通過。

　　二○○一年五月一日

　　第一章 總 則

　　第一條 為規(guī)范物業(yè)管理行為， 明確業(yè)主、使用人和物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利和義務，創(chuàng)造和保持安全、整潔、文明、舒適的生活、工作環(huán)境，根據(jù)國家有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合本省實際，制定本條例。

　　第二條 本條例適用于本省行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動。

　　由房地產(chǎn)開發(fā)商建設(shè)，出售、出租給兩個以上業(yè)主共同使用的物業(yè)，應當實行物業(yè)管理。

　　按照住房制度改革政策出售的公有住房及其他物業(yè)，業(yè)主自愿實行物業(yè)管理。

　　第三條 本條例所稱物業(yè)， 是指已建成投入使用的房屋建筑及其附屬的設(shè)施、設(shè)備和相關(guān)場地。

　　本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主或業(yè)主組織對其物業(yè)的共有部分和共同事務委托物業(yè)管理企業(yè)進行管理的活動。

　　本條例所稱業(yè)主，是指物業(yè)的所有權(quán)人。已建成用于出售、出租但尚未售出、租出的物業(yè)的所有權(quán)人除外。

　　本條例所稱使用人，是指物業(yè)的承租人或者實際使用物業(yè)的其他人。

　　本條例所稱物業(yè)管理企業(yè)，是指依法設(shè)立能獨立承擔民事責任從事物業(yè)管理服務的組織。

　　第四條 物業(yè)管理實行政府行政主管部門監(jiān)督、 業(yè)主自治與物業(yè)管理企業(yè)專業(yè)服務相結(jié)合的體制。鼓勵物業(yè)管理向社會化、專業(yè)化、市場化方向發(fā)展。

　　第五條 省人民政府建設(shè)行政主管部門監(jiān)督管理全省的物業(yè)管理活動。

　　市、縣（市）人民政府的房地產(chǎn)管理部門監(jiān)督、指導本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動。

　　第六條 各級人民政府的有關(guān)部門按照各自的職責， 做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的有關(guān)工作。

　　第二章 業(yè)主、業(yè)主大會及業(yè)主委員會

　　第七條 業(yè)主對物業(yè)共有部分和共同事務進行監(jiān)督、 管理。業(yè)主享有下列權(quán)利：

　�。ㄒ唬﹨⒓訕I(yè)主大會，享有表決權(quán)；

　�。ǘ�）享有業(yè)主委員會成員的選舉權(quán)和被選舉權(quán)；

　�。ㄈ�）享有與所交納物業(yè)管理服務費用相應的服務；

　�。ㄋ模┍O(jiān)督業(yè)主委員會的管理工作；

　　（五）監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)的管理服務活動；

　�。�六）法律、法規(guī)及規(guī)章規(guī)定的其他權(quán)利。

　　業(yè)主應當承擔下列義務：

　　（一）遵守物業(yè)管理法律、法規(guī)、規(guī)章；

　　（二）遵守業(yè)主公約；

　　（三）遵守所在物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)管理制度、規(guī)定；

　　（四）執(zhí)行業(yè)主大會的有關(guān)決議、決定；

　�。ㄎ澹┌磿r、足額交納物業(yè)管理服務費用；

　�。�六）法律、法規(guī)及規(guī)章規(guī)定的其他義務。

　　第八條 業(yè)主大會由本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成。業(yè)主大會履行下列職責：

　�。ㄒ唬┻x舉、撤換業(yè)主委員會成員；

　�。ǘ�）審議通過或者修改業(yè)主委員會章程和業(yè)主公約；

　�。ㄈ�）監(jiān)督業(yè)主委員會的工作，聽取并審議業(yè)主委員會的工作報告，改變或者撤銷業(yè)主委員會不適當?shù)臎Q定；

　　（四）決定或者授權(quán)業(yè)主委員會選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)；

　�。ㄎ澹┯懻摏Q定共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金方案；

　�。�六）決定本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理的其他事項。

　　第九條 在屋建筑面積達到百分之三十以上不足百分之五十，但使用已超過十二個月，尚未召開首次業(yè)主大會的，當?shù)氐姆康禺a(chǎn)管理部門應當指導業(yè)主召開首次業(yè)主大會。

　　第十條 召開業(yè)主大會， 應當由過半數(shù)以上有投票權(quán)的業(yè)主出席。業(yè)主可以委托代理人出席業(yè)主大會。無民事行為能力或者限制行為能力的業(yè)主由其法定代理人或者監(jiān)護人出席。

　　業(yè)主大會由業(yè)主委員會負責召集。業(yè)主委員會認為必要，或者經(jīng)百分之十五以上業(yè)主提議，應當召開業(yè)主大會。

　　業(yè)主公約和業(yè)主大會作出的決定，對全體業(yè)主有效。業(yè)主大會決定事項的程序，由業(yè)主大會制定。

　　召開業(yè)主大會，應當邀請已建成用于出售、出租但未售出、租出的物業(yè)的所有權(quán)人的代表列席，可以邀請居民委員會、物業(yè)使用人、物業(yè)管理企業(yè)的代表列席。

　　第十一條 業(yè)主的投票權(quán)數(shù)， 可以按下列規(guī)定計算，法律、行政法規(guī)另有規(guī)定的，從其規(guī)定：

　�。ㄒ唬┳≌�物業(yè)按一戶一投票權(quán)數(shù)計算；

　�。ǘ�）非住宅物業(yè)按建筑面積計算。

　　確定業(yè)主投票權(quán)的具體辦法由業(yè)主大會制定。

　　第十二條 業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)， 由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生，并經(jīng)房地產(chǎn)管理部門登記備案。

　　業(yè)主委員會依照國家有關(guān)法律、法規(guī)和本條例開展活動，具體履行下列職責：

　　（一）召集并主持業(yè)主大會；

　�。ǘ�）執(zhí)行業(yè)主大會的決議、決定；

　�。ㄈ�）聽取業(yè)主、使用人的意見和建議；

　�。ㄋ模�業(yè)主大會賦予的其他職責。

　　第十三條 一個物業(yè)管理區(qū)域只能成立一個業(yè)主委員會。業(yè)主委員會成員應當由本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主擔任。

　　業(yè)主委員會組成人員數(shù)額和任期，由業(yè)主大會決定。

　　第十四條 業(yè)主委員會應當自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，到所在地房地產(chǎn)管理部門辦理登記備案手續(xù)。

　　第十五條 業(yè)主委員會憑房地產(chǎn)管理部門核發(fā)的備案證書，申請刻制印章。

　　業(yè)主委員會應當將印章式樣報當?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門備案。

　　第十六條 業(yè)主委員會應當接受當?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門的指導和監(jiān)督，不得從事任何經(jīng)營活動。

　　第十七條 業(yè)主委員會應當按照業(yè)主大會的決定和其章程規(guī)定召開會議，會議必須有過半數(shù)成員出席，其決定必須經(jīng)全體成員過半數(shù)通過。

　　業(yè)主委員會作出的決定應當予以公布。

　　第十八條 業(yè)主委員會根據(jù)業(yè)主大會賦予的職責作出的決定對本物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主和物業(yè)使用人均具有約束力。

　　業(yè)主大會和業(yè)主委員會的決定、業(yè)主公約不得與法律、法規(guī)和規(guī)章相抵觸。

　　第十九條 物業(yè)發(fā)生轉(zhuǎn)讓的， 新業(yè)主須在辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)后三十日內(nèi)告知業(yè)主委員會和物業(yè)管理企業(yè)。

　　第三章 物業(yè)的使用和維護

　　第二十條 物業(yè)的使用和維護應當遵守國家有關(guān)市容環(huán)境衛(wèi)生、環(huán)境保護、房屋管理、消防管理、治安管理等法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定。

　　第二十一條 物業(yè)的共用部位、 共用設(shè)施設(shè)備法定保修期滿后的維修、更新、改造，其費用在維修基金中列支，不足部分由業(yè)主共同分擔。

　　業(yè)主戶外的水、電、氣、暖及通訊等設(shè)施、設(shè)備的管理、養(yǎng)護、維修，按產(chǎn)權(quán)歸屬由產(chǎn)權(quán)人負責，法律、法規(guī)、規(guī)章另有規(guī)定的除外。

　　第二十二條 業(yè)主或者使用人不得有下列行為：

　�。ㄒ唬�損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、破壞房屋外貌、擅自改變房屋用途；

　�。ǘ�）對房屋的內(nèi)外承重墻、梁、柱、樓板、陽臺、天臺、屋面等進行違章鑿、拆、搭占等；

　�。ㄈ�）存放易燃、易爆、劇毒、放射性危險物品；

　　（四）利用房屋從事危害公共利益和侵害他人正當權(quán)益的活動。

　　第二十三條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止下列行為：

　�。ㄒ唬┷`踏、占有綠地；

　�。ǘ�）損毀樹木、園林；

　�。ㄈ�）占有通道等共用場地；

　�。ㄋ模﹣y拋亂堆垃圾、雜物；

　�。ㄎ澹┌l(fā)出超過規(guī)定標準的噪音；

　�。�六）排放有毒、有害等污染環(huán)境的物質(zhì)；

　�。ㄆ撸┰诮ㄖ�物、構(gòu)筑物上亂張貼、亂涂寫、亂刻畫；

　�。ò耍┓�律、法規(guī)和規(guī)章及業(yè)主公約禁止的其他行為。

　　第二十四條 業(yè)主或者使用人裝修物業(yè)， 應當遵守房屋使用有關(guān)規(guī)定和業(yè)主公約，并事先告知物業(yè)管理企業(yè)，物業(yè)管理企業(yè)應當將有關(guān)注意事項告知業(yè)主或者使用人，業(yè)主或者使用人應當遵守。

　　第二十五條 物業(yè)的自用部位、 自用設(shè)施設(shè)備超過保修期后的維修、更新，由業(yè)主負責，費用自理。物業(yè)管理服務合同另有約定的除外。

　　第四章 物業(yè)管理企業(yè)

　　第二十六條 物業(yè)管理企業(yè)必須具備規(guī)定的資質(zhì)條件，依法登記注冊，取得資質(zhì)等級證書后，方可從事與其資質(zhì)相應的物業(yè)管理活動。

　　物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級標準及資質(zhì)管理按國家和省有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

　　省外物業(yè)管理企業(yè)進入本省接受委托從事物業(yè)管理活動的，應當持資質(zhì)等級證書和有關(guān)證件到省建設(shè)行政主管部門備案。

　　第二十七條 物業(yè)管理企業(yè)享有下列權(quán)利：

　　（一）依照物業(yè)管理服務合同的約定收取物業(yè)管理服務費用；

　�。ǘ�）制止損 害物業(yè)或者妨礙物業(yè)管理的行為；

　�。ㄈ�）法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定及業(yè)主大會授予的其他權(quán)利。

　　第二十八條 物業(yè)管理企業(yè)應當承擔下列義務：

　　（一）全面履行物業(yè)管理服務合同，提供物業(yè)管理服務；

　�。ǘ�）接受業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會的監(jiān)督；

　�。ㄈ�）接受業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會對物業(yè)管理服務費用收支情況的質(zhì)詢；

　　（四）發(fā)現(xiàn)違反法律、法規(guī)和規(guī)章的行為，應及時制止并向有關(guān)行政主管部門報告；

　　（五）法律、法規(guī)及規(guī)章規(guī)定的其他義務。

　　第五章 物業(yè)管理服務

　　第二十九條 首次業(yè)主大會召開前， 由開發(fā)建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)對物業(yè)提供管理服務。物業(yè)管理企業(yè)應當與業(yè)主逐一簽定前期物業(yè)管理服務協(xié)議，協(xié)議中凡涉及業(yè)主共同利益的約定應當一致。

　　第三十條 建設(shè)單位須在建筑物及其附屬設(shè)施綜合驗收合格后，方可將其管理權(quán)移交給業(yè)主委員會，未經(jīng)綜合驗收合格的物業(yè)，建設(shè)單位不得移交，并繼續(xù)承擔應當由其承擔的物業(yè)管理費用。

　　建設(shè)單位向業(yè)主委員會移交物業(yè)管理權(quán)時，應當同時移交物業(yè)綜合驗收檔案資料和房屋使用說明。

　　第三十一條 業(yè)主委員會或者其他組織委托物業(yè)管理企業(yè)進行管理服務的，應當與被委托的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理服務合同。

　　符合業(yè)主大會決定或授權(quán)的物業(yè)管理服務合同對全體業(yè)主具有約束力。

　　第三十二條 簽訂物業(yè)管理服務合同或者前期物業(yè)管理服務協(xié)議，可以使用國家規(guī)定的示范文本，并告知當?shù)匚飿I(yè)管理主管部門。

　　第三十三條 物業(yè)管理服務合同應當包括以下內(nèi)容：

　�。ㄒ唬┊斒氯撕臀飿I(yè)的基本情況；

　�。ǘ�）物業(yè)管理服務事項和服務質(zhì)量要求；

　�。ㄈ�）物業(yè)管理服務費用的標準及收取辦法；

　�。ㄋ模┖贤�的期限、合同的變更和終止的約定、合同終止時物業(yè)資料的移交方式等；

　�。ㄎ澹┪飿I(yè)管理的責任范圍；

　�。�六）違約責任及解決糾紛的途徑；

　　（七）雙方當事人約定的其他事項。

　　第三十四條 物業(yè)管理服務事項可以包括下列內(nèi)容：

　　（一）物業(yè)共用部位的日常維護和管理；

　�。ǘ�）物業(yè)共用設(shè)施、設(shè)備及其運行、使用的日常維護和管理；

　�。ㄈ�）環(huán)境衛(wèi)生、綠化管理服務；

　　（四）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共秩序、交通等協(xié)助管理的事項；

　�。ㄎ澹┸囕v停放及場地管理；

　�。�六）雙方約定的其他服務事項。

　　第三十五 條物業(yè)管理企業(yè)應當在物業(yè)管理服務合同終止或者解除后三十日內(nèi)，向業(yè)主委員會辦理交接手續(xù)，并告知所在地房地產(chǎn)管理部門。

　　第六章 物業(yè)管理費用及專用房屋

　　第三十六條 物業(yè)管理費用由物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)管理服務合同的約定向業(yè)主收取。

　　業(yè)主與使用人約定由使用人交納物業(yè)管理費用的，從其約定，但業(yè)主負最終交納責任。

　　尚未售出、租出的空置物業(yè)的所有權(quán)人，應當分攤物業(yè)管理公共服務費用，分攤比例不低于收費標準的百分之五十，具體比例可由當事人雙方商定，但不得因此而增加其他業(yè)主的負擔。

　　第三十七條 物業(yè)管理服務收費價格應當遵循合理、公開、與物業(yè)管理服務內(nèi)容和質(zhì)量相適應的原則。

　　物業(yè)管理服務收費項目和標準，由雙方當事人協(xié)商約定。也可以實行政府指導價。具體的收費項目和數(shù)額由業(yè)主委員會或者業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理服務合同中約定。

　　第三十八條 凡是實行物業(yè)管理的區(qū)域，供水、供電、燃氣、供暖、通訊等單位向業(yè)主收取費用，應當收費到每一業(yè)主。

　　物業(yè)管理企業(yè)受上述有關(guān)單位委托，代收水、電、氣、暖、通訊、有線電視等費用的，應當簽訂合同，合同中應當訂立代辦服務費條款。不得向業(yè)主或者使用人另收代辦服務費。

　　第三十九條 一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有兩個以上物業(yè)產(chǎn)權(quán)人的，應當建立維修基金。維修基金屬全體業(yè)主所有，業(yè)主委員會成立之前，由房地產(chǎn)管理部門代管，專戶儲存；業(yè)主委員會成立之后，移交業(yè)主委員會管理。

　　第四十條 開發(fā)建設(shè)單位委托物業(yè)管理企業(yè)承擔物業(yè)保修期內(nèi)的保修義務的，應當按約定將保修費用交由物業(yè)管理企業(yè)按規(guī)定使用，并接受業(yè)主委員會的監(jiān)督。

　　第四十一條 物業(yè)開發(fā)建設(shè)單位應當按照有關(guān)規(guī)定，配套修建不低于總建筑面積千分之二至四的業(yè)主自治監(jiān)督和物業(yè)管理用房，其費用列入開發(fā)建設(shè)成本，產(chǎn)權(quán)屬全體業(yè)主共有。

　　業(yè)主提供物業(yè)管理用房應當在合同中明確約定。

　　第七章 法律責任

　　第四十二條損害物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公用設(shè)施、設(shè)備、花草樹木等，應當恢復原狀；不按時恢復原狀的，由物業(yè)管理企業(yè)恢復，費用由責任人承擔；不能恢復原狀的，賠償損失。

　　第四十三條 業(yè)主、使用人、物業(yè)管理企業(yè)及建設(shè)單位之間發(fā)生糾紛時，當事人可以通過協(xié)商解決或者向房地產(chǎn)管理部門申請調(diào)解，也可以依法申請仲裁或者向人民法院起訴。

　　第四十四條 未取得物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書、未辦理資質(zhì)驗證手續(xù)或者超出資質(zhì)證書核定范圍從事物業(yè)管理服務的，責令限期改正；逾期不改正或者不具備從業(yè)條件的，責令停止從事物業(yè)管理活動，并處兩千元以上一萬元以下罰款。

　　第四十五條 物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)未經(jīng)業(yè)主委員會同意和城市規(guī)劃等有關(guān)部門批準，擅自搭建建筑物、構(gòu)筑物或者隨意占用共用場地、綠地的，責令限期改正，恢復原狀；逾期不改正的，可以降低其資質(zhì)等級直至吊銷資質(zhì)證書，有關(guān)部門可以依法強制拆除。

　　第四十六條 物業(yè)管理企業(yè)不按合同約定提供服務的，業(yè)主委員會有權(quán)要求其改正，扣減相應物業(yè)管理費，并按合同約定追究違約責任。

　　第四十七條 業(yè)主或者使用人、空置物業(yè)所有權(quán)人未按期足額交納物業(yè)管理服務費的，物業(yè)管理企業(yè)可書面通知其限期交納，并按合同約定加收滯納金；物業(yè)管理企業(yè)也可以依法向人民法院起訴。

　　第四十八條 違反本條例規(guī)定，挪用維修基金或者造成維修基金損失的，應退還本息，賠償損失。依法追究直接負責的主管人員和其他責任人員的行政責任；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任。

　　第四十九條 房地產(chǎn)管理部門及其工作人員未按本條例規(guī)定履行職責，嚴重影響本行政區(qū)域物業(yè)管理的，依法追究直接負責的主管人員和其他責任人員的行政責任；玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任。

　　第五十條 本條例規(guī)定的行政處罰，由房地產(chǎn)管理部門按照規(guī)定的職權(quán)范圍決定；涉及降低資質(zhì)等級和吊銷資質(zhì)證書的，由頒發(fā)資質(zhì)證書的機關(guān)決定。

　　當事人對行政處罰決定不服的，可以依法申請行政復議或者提起行政訴訟。逾期不申請復議、不提起訴訟又不履行的，由作出處罰決定的機關(guān)申請人民法院強制執(zhí)行。

　　第八章 附則

　　第五十一條 本條例有關(guān)專業(yè)用語的含義：

　　（一）物業(yè)的共用部位，是指物業(yè)的主體承重結(jié)構(gòu)部位（包括基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂）、戶外墻面、門廳、樓梯間、電梯間、走廊通道、管道井等。

　�。ǘ�）物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備，是指物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，由業(yè)主共有共用的上下水管道、落水管、天線、水箱、加壓水泵、電梯、照明設(shè)施、消防設(shè)施、道路、綠地、溝渠、池、井、非經(jīng)營性停車場（庫）及其他共用設(shè)施設(shè)備。

　　第五十二條 本條例自2001年5月1日起施行。