閩建房[2006]95號        

各設(shè)區(qū)市房管局、建設(shè)局：

　　根據(jù)國務(wù)院《物業(yè)管理條例》、《福建省物業(yè)管理條例》和建設(shè)部《業(yè)主大會規(guī)程》等有關(guān)規(guī)定，現(xiàn)將《關(guān)于加強(qiáng)業(yè)主大會制度建設(shè)的若干意見》印發(fā)給你們，請認(rèn)真遵照執(zhí)行。在執(zhí)行過程中有何意見和建議請逕向省廳房管處反映。

　　附件：《關(guān)于加強(qiáng)業(yè)主大會制度建設(shè)若干意見》

　　福建省建設(shè)廳
二○○六年十二月二十九日

  關(guān)于加強(qiáng)業(yè)主大會制度建設(shè)的若干意見

　　為規(guī)范業(yè)主依法成立業(yè)主大會及選舉業(yè)主委員會，維護(hù)全體業(yè)主的合法權(quán)益，保障物業(yè)管理活動健康、有序開展，促進(jìn)構(gòu)建和諧社會，根據(jù)《物業(yè)管理條例》、《福建省物業(yè)管理條例》（以下稱《省條例》）、建設(shè)部《業(yè)主大會規(guī)程》等有關(guān)規(guī)定，現(xiàn)就加強(qiáng)業(yè)主大會制度建設(shè)提出以下意見，請認(rèn)真遵照執(zhí)行。

　　一、加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)，全面推行業(yè)主大會制度業(yè)主大會制度是物業(yè)管理活動的基礎(chǔ)。

　　各市、縣（區(qū)）房地產(chǎn)行政主管部門要以《物業(yè)管理條例》和《省條例》為依據(jù)，把成立業(yè)主大會、選舉業(yè)主委員會工作作為當(dāng)前物業(yè)管理工作的一件重要工作來抓。要成立房地產(chǎn)行政主管部門分管領(lǐng)導(dǎo)為負(fù)責(zé)人、主管科（處）室參加的領(lǐng)導(dǎo)協(xié)調(diào)機(jī)構(gòu)，積極指導(dǎo)開展業(yè)主大會、業(yè)主委員會的組建工作，研究制定工作方案，認(rèn)真組織實施。

　　要充分利用各種宣傳媒介，通過電視、廣播、報紙、網(wǎng)絡(luò)等新聞媒體和社區(qū)廣告欄等載體，大力宣傳業(yè)主大會、業(yè)主委員會有關(guān)法律法規(guī)，業(yè)主與物業(yè)部門之間的責(zé)、權(quán)、利，業(yè)主委員會產(chǎn)生的程序，成立業(yè)主委員會對維護(hù)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)權(quán)益的意義，使更多的業(yè)主和物業(yè)管理各方主體支持業(yè)主大會組建和業(yè)主委員會工作。

　　二、規(guī)范程序，積極指導(dǎo)物業(yè)管理區(qū)域依法成立業(yè)主大會

　�。ㄒ唬┚邆涑闪�條件的要及時指導(dǎo)成立首次業(yè)主大會對于新建物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，出售并交付使用的物業(yè)建筑面積達(dá)到百分之五十以上，或者首套物業(yè)出售并交付使用已滿兩年的，各市、縣（區(qū)）房地產(chǎn)行政主管部門要積極指導(dǎo)轄區(qū)內(nèi)業(yè)主和相關(guān)單位按照《物業(yè)管理條例》、《省條例》、《業(yè)主大會規(guī)程》等規(guī)定成立業(yè)主大會，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。對舊住宅小區(qū)，要在尊重居民意愿基礎(chǔ)上，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府積極引導(dǎo)業(yè)主成立業(yè)主大會，改善基礎(chǔ)條件，逐步推行物業(yè)管理。

　�。ǘ�）首次業(yè)主大會籌備工作

　　1、物業(yè)管理區(qū)域符合業(yè)主大會成立條件的，建設(shè)單位應(yīng)按《省條例》第九條規(guī)定，向縣（市、區(qū)）房地產(chǎn)行政主管部門提出成立業(yè)主大會的書面報告，并提交有關(guān)資料�？h（市、區(qū)）房地產(chǎn)行政主管部門接到建設(shè)單位的書面報告或者業(yè)主的書面請求之日起30日內(nèi)，應(yīng)會同鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）政府或者城市街道辦事處成立業(yè)主大會籌備組（以下簡稱“籌備組”），并確定籌備組召集人，開展業(yè)主大會的籌建工作。

　　2、籌備組由業(yè)主代表、居民委員會（社區(qū)居民委員會）代表5至11人組成，可邀請建設(shè)單位參加。業(yè)主代表由業(yè)主推薦產(chǎn)生。業(yè)主代表應(yīng)由模范履行業(yè)主義務(wù)、熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)并有一定組織能力的業(yè)主擔(dān)任。業(yè)主代表所占比例應(yīng)不低于籌備組總?cè)藬?shù)的三分之二。尚未銷售的物業(yè)，建設(shè)單位可作為業(yè)主代表參加籌備組�；I備組成立7日內(nèi)應(yīng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公布籌備組成員名單。

　　3、籌備組應(yīng)在縣（市、區(qū)）房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）指導(dǎo)下，按照《省條例》第十條規(guī)定，做好各項籌備工作。

　　（三）分期開發(fā)項目業(yè)主大會和業(yè)主委員會成立屬于同一個物業(yè)管理區(qū)域的建設(shè)項目分期開發(fā)的，先行開發(fā)區(qū)域內(nèi)出售并交付使用的物業(yè)符合《省條例》條件的，應(yīng)成立業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。業(yè)主委員會組成人數(shù)應(yīng)按照分期開發(fā)建設(shè)的物業(yè)建筑面積比例，在《業(yè)主大會議事規(guī)則》中約定。業(yè)主大會成立后接受交付使用物業(yè)的業(yè)主，即成為該業(yè)主大會的組成成員。業(yè)主委員會應(yīng)按照《業(yè)主大會議事規(guī)則》的約定，增補(bǔ)業(yè)主委員會委員，增補(bǔ)的業(yè)主委員會委員任期與其他委員的任期相同。

　�。ㄋ模�業(yè)主身份的認(rèn)定業(yè)主身份的認(rèn)定原則上以房地產(chǎn)權(quán)證記載的權(quán)利人為準(zhǔn)。房屋已出售但尚未領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)證的，房屋銷（預(yù)）售合同中記載的購房人可以視為業(yè)主。夫妻、兄弟姐妹、父母子女等同住親屬能夠提供合法有效法律文件證明其對房屋享有共有權(quán)利的，在物業(yè)管理中也可確認(rèn)具有業(yè)主身份。房地產(chǎn)權(quán)證記載的權(quán)利人或房屋銷（預(yù)）售合同中的購房人以及能夠證明其享有業(yè)主權(quán)利的人超過一人的，應(yīng)推選其中一人參加業(yè)主大會會議。未成年人業(yè)主一般應(yīng)由其法定監(jiān)護(hù)人參加業(yè)主大會會議。

　　籌備組應(yīng)按照少數(shù)服從多數(shù)的原則，根據(jù)《省條例》第十二條規(guī)定，從中選擇確定一種投票權(quán)數(shù)方式。

　�。ㄎ澹�業(yè)主代表的產(chǎn)生和職責(zé)根據(jù)《省條例》第十三條規(guī)定，業(yè)主大會以集體討論形式召開會議的，以幢、單元、樓層等為單位推選若干名業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議，首次業(yè)主大會業(yè)主代表的推選方式及業(yè)主代表人數(shù)可由籌備組確定，并在《業(yè)主大會議事規(guī)則》（草案）中體現(xiàn)。業(yè)主大會首次會議之后的業(yè)主代表的推選方式及業(yè)主代表人數(shù)由《業(yè)主大會議事規(guī)則》約定。業(yè)主代表因故不能參加業(yè)主大會會議的，其所代表的業(yè)主可以另外推選業(yè)主代表參加。

　　業(yè)主推選代表參加業(yè)主大會會議的，業(yè)主代表應(yīng)于參加業(yè)主大會會議的3日前，就大會擬討論的事項書面征求所代表的業(yè)主意見，業(yè)主大會會議凡需投票表決的事項，業(yè)主贊同、反對及棄權(quán)的表決票經(jīng)本人簽字后，由業(yè)主代表在業(yè)主大會會議投票時如實反映。

　　（六）業(yè)主委員會候選人產(chǎn)生辦法籌備組應(yīng)在街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）和縣（市、區(qū)）房地產(chǎn)行政主管部門的指導(dǎo)下，根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域規(guī)模及業(yè)主委員會委員的代表性、廣泛性和物業(yè)類型，確定委員候選人的分布和人數(shù)（根據(jù)《省條例》規(guī)定的業(yè)主委員會委員人數(shù)相應(yīng)地由5—13名成員組成），并實行差額或等額選舉。業(yè)主委員會委員候選人產(chǎn)生可采用下列辦法：

　　1、籌備組直接聽取業(yè)主意見，匯總后由籌備組以少數(shù)服從多數(shù)的表決方式提出業(yè)主委員會委員候選人名單；

　　2、籌備組書面公告業(yè)主到指定地點領(lǐng)取推薦表進(jìn)行自薦或推薦，根據(jù)推薦人數(shù)由高到低產(chǎn)生業(yè)主委員會委員候選人。

　　業(yè)主委員會委員候選人名單產(chǎn)生后，籌備組應(yīng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)予以書面公告。

　�。ㄆ撸┗I備組在業(yè)主委員會選舉前應(yīng)做好下列準(zhǔn)備工作

　　1、公布選舉的時間和投票地點，在投票日7日前，采取直接送達(dá)、郵寄送達(dá)或籌備組確定的其他方式將選票送達(dá)業(yè)主，并保存送達(dá)憑證；

　　2、確定監(jiān)票、計票、唱票及其他選舉工作人員（監(jiān)票、計票、唱票人員應(yīng)由非業(yè)主委員會委員候選人的其他業(yè)主或籌備組認(rèn)可的有關(guān)人員擔(dān)任）；

　　3、準(zhǔn)備票箱和選票。

　　業(yè)主委員會的選舉應(yīng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)持有二分之一以上投票權(quán)的業(yè)主參加；業(yè)主委員會委員的當(dāng)選應(yīng)經(jīng)與會業(yè)主所持投票權(quán)二分之一以上通過。

　　業(yè)主委員會選舉時，經(jīng)與會業(yè)主過半數(shù)投票權(quán)同意的人數(shù)超過應(yīng)選名額時，以得票多的當(dāng)選；若票數(shù)相等，不能確定當(dāng)選人時，應(yīng)對得票數(shù)相等的被選舉人再次投票選舉，以得票多的當(dāng)選。經(jīng)與會業(yè)主過半數(shù)投票權(quán)同意的被選舉人少于應(yīng)選名額時，應(yīng)及時另行選舉。確實不能按籌備組確定的人數(shù)選出業(yè)主委員會委員的，可按實際選出的人數(shù)為準(zhǔn)確定。

　　投票結(jié)束后，采取公開驗票方式，由唱票、計票人員在監(jiān)票人員的監(jiān)督下，認(rèn)真核對，計算票數(shù)，當(dāng)場公布投票結(jié)果，并由唱票、計票和監(jiān)票人簽字后，由產(chǎn)生后的業(yè)主委員會存檔。

　�。ò耍�業(yè)主委員會委員的變更經(jīng)業(yè)主委員會半數(shù)以上委員或者20％以上業(yè)主提議，認(rèn)為有必要變更業(yè)主委員會委員的，業(yè)主委員會應(yīng)召開業(yè)主大會會議作出決定，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，辦理變更后備案手續(xù)。

　�。ň牛�業(yè)主委員會會議業(yè)主委員會應(yīng)按照業(yè)主大會議事規(guī)則的約定和業(yè)主委員會章程的規(guī)定召開業(yè)主委員會會議。經(jīng)三分之一以上業(yè)主委員會委員提議或者業(yè)主委員會主任認(rèn)為有必要開會的，應(yīng)及時召開業(yè)主委員會會議。

　　業(yè)主委員會會議應(yīng)作書面記錄，由出席會議的委員簽字后存檔。

　　業(yè)主委員會會議應(yīng)有過半數(shù)委員出席，作出的決定必須經(jīng)全體委員人數(shù)半數(shù)以上同意。業(yè)主委員會的決定應(yīng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)及時公告。

　�。ㄊ�）業(yè)主委員會換屆業(yè)主委員會在其任期屆滿前兩個月內(nèi)，應(yīng)按照《業(yè)主大會議事規(guī)則》召開業(yè)主大會進(jìn)行換屆選舉。

　　業(yè)主委員會任期屆滿未換屆的，按照《省條例》第13條第2款、第3款規(guī)定進(jìn)行換屆，選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會委員，并按規(guī)定辦理備案手續(xù)。新一屆業(yè)主委員會委員產(chǎn)生之前，原業(yè)主委員會委員繼續(xù)履行職責(zé)。

　�。ㄊ�一）采用書面征求意見召開業(yè)主大會會議的程序

　　1、會議籌備工作。業(yè)主委員會（換屆籌備組）根據(jù)業(yè)主的提議，草擬議案、制定征詢意見表或表決票（選票）、核實業(yè)主情況。

　　2、發(fā)布公告。召開業(yè)主大會會議前15日，由業(yè)主委員會（換屆籌備組）發(fā)放征詢意見表或表決票（選票），將業(yè)主大會議事內(nèi)容書面征詢物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主意見或由業(yè)主投票表決。同時將業(yè)主大會議事內(nèi)容向物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主公告。

　　3、征詢意見或投票表決。征詢意見表或表決票（選票）由業(yè)主委員會（換屆籌備組）直接送達(dá)或郵寄送達(dá)業(yè)主，并保存送達(dá)憑證；

　　4、回收統(tǒng)計意見。業(yè)主委員會（換屆籌備組）根據(jù)回收業(yè)主意見，進(jìn)行意見匯總或者票數(shù)統(tǒng)計。居民委員會（社區(qū)委員會）應(yīng)參與書面征求意見全過程的指導(dǎo)監(jiān)督。

　　5、通報大會議事決定。業(yè)主委員會（換屆籌備組）在公告欄通報征詢意見或投票統(tǒng)計結(jié)果，接受業(yè)主的查詢和監(jiān)督。

　　業(yè)主委員會（換屆籌備組）根據(jù)征詢意見或投票統(tǒng)計結(jié)果形成業(yè)主大會的議事決定，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。業(yè)主委員會（換屆籌備組）應(yīng)做好業(yè)主大會會議書面記錄并存檔。

　�。ㄊ�二）業(yè)主委員會的任期、備案業(yè)主委員會每屆任期三年，任期從本次選舉結(jié)束之日起計算，可以連選連任。

　　業(yè)主委員會成立后，應(yīng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，按照規(guī)定持業(yè)主委員會備案表、業(yè)主大會會議情況、業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主公約、業(yè)主委員會章程與委員名單等資料到所在縣（市、區(qū)）房地產(chǎn)行政主管部門備案。

　　縣（市、區(qū)）房地產(chǎn)行政主管部門對業(yè)主大會、業(yè)主委員會的備案材料確認(rèn)后，出具《業(yè)主大會、業(yè)主委員會成立備案證明》，業(yè)主委員會應(yīng)將《業(yè)主大會、業(yè)主委員會成立備案證明》在所在區(qū)域內(nèi)向全體業(yè)主公示。

　　業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主公約、業(yè)主委員會章程、業(yè)主委員會委員發(fā)生變更的，應(yīng)及時向備案部門變更備案。

　�。ㄊ�三）工作經(jīng)費(fèi)業(yè)主大會和業(yè)主委員會開展工作的經(jīng)費(fèi)由全體業(yè)主承擔(dān)；經(jīng)費(fèi)的籌集、管理、使用具體辦法應(yīng)在業(yè)主大會議事規(guī)則中體現(xiàn)。

　　工作經(jīng)費(fèi)使用情況，業(yè)主委員會每半年應(yīng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，并接受業(yè)主的質(zhì)詢。

　�。ㄊ�四）檔案管理業(yè)主委員會應(yīng)建立檔案管理制度，對下列檔案資料編號造冊，并指定專人管理：

　　1、各類會議記錄、紀(jì)要；

　　2、業(yè)主委員會、業(yè)主大會作出的決議、決定等書面材料；

　　3、各屆業(yè)主委員會產(chǎn)生、備案的材料；

　　4、業(yè)主清單及聯(lián)系方式；

　　5、訂立的物業(yè)管理服務(wù)合同；

　　6、有關(guān)法律、法規(guī)和業(yè)務(wù)文件；

　　7、業(yè)主和使用人的書面意見、建議書；

　　8、維修資金收支情況清單；

　　9、《省條例》第十九條規(guī)定的建設(shè)單位提供的資料；

　　10、其他有關(guān)材料。

　�。ㄊ�五）印章使用管理新成立的業(yè)主大會、業(yè)主委員會可憑縣（市、區(qū)）房地產(chǎn)行政主管部門出具的《業(yè)主大會、業(yè)主委員會成立備案證明》刻制印章。印章刻好后向物業(yè)管理區(qū)域所在縣（市、區(qū)）房地產(chǎn)行政主管部門備案。

　　業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)建立健全印章管理制度，指定專人負(fù)責(zé)保管印章，規(guī)范使用管理。

　　對違反印章使用規(guī)定，造成經(jīng)濟(jì)損失或者不良影響的，依照《省條例》及相關(guān)法規(guī)規(guī)定，追究責(zé)任人的相應(yīng)責(zé)任。

　　（十六）業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)依法履行職責(zé)，不得作出與物業(yè)管理無關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動。

　　住宅小區(qū)業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定，應(yīng)告知相關(guān)居民委員會，并聽取其建議。

　　業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)所在地的縣（市、區(qū)）房地產(chǎn)行政主管部門，應(yīng)責(zé)令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。

　　業(yè)主監(jiān)督委員會的選舉產(chǎn)生辦法參照上述意見進(jìn)行。

　　三、工作措施

　�。ㄒ唬┱{(diào)查摸底。各縣（市、區(qū)）房地產(chǎn)行政主管部門要對轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理區(qū)域劃分、物業(yè)規(guī)模（面積、戶數(shù)）及類型、產(chǎn)權(quán)歸屬、物業(yè)管理情況、業(yè)主大會組織狀態(tài)等情況進(jìn)行全面調(diào)查，做到底數(shù)清楚。

　�。ǘ�）及時制定、上報工作方案。各縣（市、區(qū)）房地產(chǎn)行政主管部門要抓緊布置，在調(diào)查摸底的基礎(chǔ)上，根據(jù)不同物業(yè)管理區(qū)域情況，認(rèn)真分析業(yè)主大會成立工作重點和難點，研究制定相應(yīng)工作方案。方案制定后，要及時上報設(shè)區(qū)市房地產(chǎn)行政主管部門。 各設(shè)區(qū)市要按季度將此項工作開展情況書面上報省廳房管處。

　�。ㄈ�）強(qiáng)化工作責(zé)任。對房地產(chǎn)行政主管部門和其他有關(guān)行政主管部門及其工作人員，不按規(guī)定組織成立業(yè)主大會籌備組的，或非法干預(yù)業(yè)主依法成立業(yè)主大會、選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會的，上級主管部門或者監(jiān)察機(jī)關(guān)將根據(jù)《省條例》第六十七條規(guī)定，責(zé)令改正，并對直接負(fù)責(zé)人和其他責(zé)任人員依法給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。