一、不同歷史時期的房屋管理

　　（一）計劃經濟下的房屋管理

　　傳統(tǒng)的房屋管理是在計劃經濟條件下，實行福利分房制度，由政府或其職能、部門、事業(yè)單位采用行政手段，直接對房屋進行管理，管理機構是房管局、房管所或房管總公司和房管分公司，實行兩級或三級管理……

　　（二）市場經濟下的房屋管理

　　物業(yè)管理是在社會主義市場經濟條件下進行房改的產物，由專業(yè)化的企業(yè)通過市場競爭取得管理項目，采用科學管理的手段進行社會化管理提供有償服務。其管理機構是物業(yè)管理公司。

　　二、市場經濟下物業(yè)管理項目的取得

　　物業(yè)管理是市場經濟條件下的經營型服務性的行業(yè)。物業(yè)管理的實體是具有法人資格的專業(yè)企業(yè)。由于房屋產權屬個人所有，物業(yè)管理企業(yè)通過合同或契約，接受業(yè)主委托（雇用），代表業(yè)主并運用經濟手段經營管理物業(yè)。

　�。ㄒ唬┱l開發(fā)、誰管理

　　10多年前，在房地產市場剛剛啟動時，物業(yè)管理概念未被廣大業(yè)主所認識，物業(yè)管理也未被絕大多數(shù)業(yè)主所接受。為避免開發(fā)商開發(fā)出的樓盤賣出后由于產權分散而無人管理，政府制定了誰開發(fā)建設、誰負責管理的政策。當時絕大多數(shù)的小區(qū)（大廈）都是由開發(fā)商屬下的管理公司負責管理的。

　�。ǘ�）招投標

　　隨著人們對物業(yè)管理的認識提高和行業(yè)的發(fā)展壯大，以及法律法規(guī)的健全與完善，物業(yè)管理逐步走向市場化、社會化。一大批專業(yè)的管理公司，憑借素質良好的人才及豐富的經驗、優(yōu)良的服務態(tài)度獲得開發(fā)商及業(yè)主的信賴，為七發(fā)商承擔了物業(yè)經營的最后一個環(huán)節(jié)——管理服務工作，從而實現(xiàn)了物業(yè)所有權與管理權的分離，也使物業(yè)管理的招投標成為可能并進而成為必須。

　　物業(yè)管理招投標徹底變了物業(yè)管理由房地產開發(fā)派生出來并依附于房地產開發(fā)的狀況，使物業(yè)管理企業(yè)真正成為自主經營、自負盈虧和自我發(fā)展的市場主體，獨立進入市場，獨立承擔民事責任，實施專業(yè)化管理，從體制上解決了建管不分產生的弊端，在業(yè)主、政府、物業(yè)招投標單位各個層面強化了市場化物業(yè)管理的意識，為物業(yè)管理企業(yè)創(chuàng)造了公平競爭的機會，使一大批觀念到位、實力雄厚、服務優(yōu)質的物業(yè)管理企業(yè)脫穎而出，顯著推動了我國物業(yè)管理行業(yè)整體的健康發(fā)展。國家《物業(yè)管理條例》規(guī)定；住宅建設單位，應當通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業(yè)管理企業(yè)；投標人少于3個或者住宅規(guī)模較小的，經物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產行政主管部門批準，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應資質的物業(yè)管理企業(yè)。