控制好房地產(chǎn)開發(fā)成本是一個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)生存發(fā)展的基礎(chǔ)。一個房地產(chǎn)項目的開發(fā)成本主要有以下幾項組成：地價、資金成本、工程成本、銷售推廣費、預備費、住宅使用專項基金等組成。作為一個開發(fā)企業(yè)，地價、預備費和住宅使用專項基金是不能控制的。所以本文從如何控制資金成本、工程建設(shè)成本和銷售推廣費等方面闡述一下項目的成本控制。

　　所以降低開發(fā)成本工作應從這三方面入手，重點做好控制資金成本、工程建設(shè)成本、銷售推廣費用的工作。

　　一、降低資金成本

　　降低資金成本主要是要降低負債率、貸款利率和縮短開發(fā)周期、加快資金回籠等方面入手。

　　加強財務杠桿的應用，合理籌集資金。要降低資金成本，首先要降低企業(yè)的負債率，關(guān)鍵是拓寬融資渠道。企業(yè)籌集資金的渠道有很多，可以向銀行貸款、面向社會發(fā)行債券、發(fā)行股票、進行融資租賃等，要合理利用各種融資渠道，募集更多的資金。

　　加快應收款項的回收。應收帳款是企業(yè)的重要債權(quán)，實質(zhì)上是企業(yè)對外發(fā)放的低息甚至無息貸款，是對企業(yè)資金的占用，必須及時加以回收，對于我們房地產(chǎn)開發(fā)商而言，應收款項的形成主要是應收的售房款，對售房款的追收應建立嚴密的、行之有效的制度。

　　嚴格按工程撥款計劃按期撥付資金。在房地產(chǎn)開發(fā)項目開發(fā)過程中，需要撥付大量的工程款項，對此事先已有細致的計劃和安排。必須嚴格按照已經(jīng)審批過的撥款計劃，在規(guī)定的時間按規(guī)定的金額向規(guī)定的收款人撥付款項，并注意辦理好相關(guān)手續(xù)、配齊完備的合法單證。對于任何不按計劃撥款的要求，要予以堅決抵制。

　　壓縮現(xiàn)金庫存與現(xiàn)金的使用量。企業(yè)日常經(jīng)營活動需要準備一定數(shù)額的現(xiàn)金，我們應該根據(jù)企業(yè)的實際需要來控制現(xiàn)金庫存的數(shù)額和現(xiàn)金的使用。除了零星支付和只能用現(xiàn)金辦理的事項外，應一律通過轉(zhuǎn)帳和使用支票進行結(jié)算。這樣一可以保障資金的安全性，二可以有利于資金的增值。由于現(xiàn)金不具備增值性，通過將現(xiàn)金轉(zhuǎn)化為存款、債券或是其他短期投資形式，實行理性的短期投資組合，方可以實現(xiàn)資金的保值增值。

　　加快在途資金的入帳。在途資金是指我們所取得的以支票、匯票、有價單證等形式存在，需要到銀行辦理一定手續(xù)方可以進入我們帳戶的資金。對這一類資金，自我們?nèi)〉闷睋?jù)時起，所有權(quán)已歸屬我們。因此應該及時到銀行辦理手續(xù)，將這些資金及時入帳，方能產(chǎn)生效益。

　　二、控制工程成本

　　開發(fā)商開發(fā)項目的工程建設(shè)成本指開發(fā)商用于項目工程建設(shè)的所有費用，我們可以從如下幾方面著手，控制工程成本。 項目管理者聯(lián)盟，項目管理問題。

　　1、設(shè)計階段是建設(shè)項目成本控制的關(guān)鍵階段

　　設(shè)計工作是工程建設(shè)的關(guān)鍵，對于工程項目的工程造價、建設(shè)工期、工程質(zhì)量以及在建成以后能否獲得較好的經(jīng)濟效益起著決定性的作用。按國際上一些統(tǒng)計的數(shù)字計算，設(shè)計費一般只相當于建設(shè)項目總投資的1%以下，但正是這少于1%費用的設(shè)計工作對工程造價的影響程度且占75%以上，由此可見設(shè)計工作是整個工程建設(shè)成本控制的一個關(guān)鍵環(huán)節(jié)。

　　將競爭機制運用到設(shè)計階段。要有多個設(shè)計單位投標從中擇優(yōu)選定最佳的設(shè)計方案，并吸收未中標單位好的設(shè)計要點，取各家之長，達到優(yōu)化設(shè)計方案的目的，而且有利于工程成本的控制，使中標的設(shè)計方案能夠達到預定的成本控制目標。

　　推行限額設(shè)計。在概算確定后明確地對設(shè)計單位提出限額要求，如每平方米用鋼量、含砼量、砼標號等。設(shè)計總負責人按安全、可靠、實用、經(jīng)濟的建設(shè)方針將概算按單位工程，分工種、按專業(yè)分解，并要求設(shè)計人員采用新技術(shù)、新工藝反復優(yōu)化設(shè)計方案，達到安全可靠、經(jīng)濟合理的要求。

　　實行設(shè)計監(jiān)理。設(shè)計監(jiān)理通過對設(shè)計的審查，提出改進意見，設(shè)計院應采納其合理的建議，無償進行改正，防止設(shè)計階段與工程竣工驗收相脫節(jié)的情況。設(shè)計單位應保證其設(shè)計能通過相關(guān)部門的驗收，防止工程施工完畢而不能通過驗收造成作好的東西要拆掉，從而浪費工程費用，發(fā)生這種情況如是設(shè)計院的責任是否能對其進行處罰有待商討。

　　建立獎懲制度。無論任何一方在安全可靠的情況下提出合理化建議，只要能有效降低成本都應適當獎勵以激勵各方人員設(shè)法降低工程成本。

　　2、在施工過程中成本控制至關(guān)重要 項目管理者聯(lián)盟，項目管理問題。

　　首先加強和完善現(xiàn)場簽證管理�，F(xiàn)場簽證的管理包括現(xiàn)場簽證的辦理和審查兩個階段。在施工過程中，發(fā)生現(xiàn)場簽證時應做到先算帳后實施，在辦理每一簽證之前必須進行工程量及成本增減分析，變工程成本事后被動控制為事前主動控制，現(xiàn)場管理人員應隨時深入施工現(xiàn)場，掌握簽證資料的真實性和必要性，對其中不實之處和不合理性加以嚴格審查，針對現(xiàn)場簽證可能出現(xiàn)的失實，簽證小組在審查過程中首先要鑒別簽證單的真?zhèn)危�再審查虛實，判定是否該給或該給多少工程量，根據(jù)定額、合同等文件來判定該簽證內(nèi)容是否允許調(diào)整。

　　把好施工過程中部分專業(yè)工程（如保安對講等）及甲供材料設(shè)備的價格關(guān)。在本公司專門的采購網(wǎng)站上登出招標及采購公告，每個公司都可以來參加投標競價，再由評標人員

　　根據(jù)所報的價格及質(zhì)量選擇適合本樓盤定位的具有合適價格和質(zhì)量比值的產(chǎn)品。

　　做好工程竣工結(jié)算的審查。工程竣工結(jié)算的審查首先是對施工單位所報結(jié)算資料的審查，施工單位報送圖紙、變更單、簽證單、結(jié)算書應首先報給項目部，由項目部審查上述資料的真實性、完整性，對不符合實際的資料應剔除，不完整的資料應在移交給投控部之前補齊，同時應由項目部出具一份移交給投控部的結(jié)算資料屬實的簽字證明，以示負責。另外就是對結(jié)算書的審核，由于公司項目較多，結(jié)算人員有限。為了保證結(jié)算的質(zhì)量和公正性，最好采用三級審核方式，即首先由造價咨詢公司（或監(jiān)理公司）初審，剔除結(jié)算書中不合理之處，再由開發(fā)公司投控部作好復審工作，最后送到集團公司經(jīng)營部終審。這樣即可以互相監(jiān)督，也可以保證結(jié)算的準確性。

　　三、合理使用銷售推廣費用

　　銷售推廣費用指用于和銷售推廣有關(guān)的銷售中心、樣板房、現(xiàn)場包裝、廣告宣傳、銷售資料、推廣活動等的所有費用（未含銷售酬金）。

　　使用好銷售推廣費用對我們非常重要，因為這不但關(guān)系到花錢的多少，項目成本的高低，還影響樓盤的銷售。弄得不好，錢花了，預期效果沒達到，還得花錢做廣告，使成本上升，資金回籠又不理想，形成惡性循環(huán)。而銷售推廣費用使用得好時，則會起到一兩撥千斤的作用。所以我們要充分研究市場，講究銷售推廣策略，盡力讓所花的推廣費用，產(chǎn)生最佳效果。

　　控制開發(fā)項目投資成本是從項目的策劃開始，直至項目投付使用、銷售完成的全過程的控制，是一項系統(tǒng)性的工作，需要我公司各個部門參與，并相互配合。要求我們努力提高房地產(chǎn)營銷水平，進一步規(guī)范內(nèi)部管理，讓我們的工作規(guī)范化、程序化、制度化。

　　四、應作好項目開發(fā)完畢的后評價工作

　　一個項目開發(fā)完畢后，應作好項目的后評價工作，主要包括項目整體財務成本分析，收益分析，建安成本分析，前期費用成本分析，策劃銷售成本分析等。這樣一方面可以總結(jié)項目的成敗得失，吸取經(jīng)驗教訓；一方面可以得到一些經(jīng)驗數(shù)據(jù)和技術(shù)經(jīng)濟指標，為今后其他項目開發(fā)前期成本預測和成本控制提供參考依據(jù)。

　　一個企業(yè)的發(fā)展首先要有良好的經(jīng)濟效益，我們企業(yè)的工作也是圍繞如何提高企業(yè)經(jīng)濟效益這個核心問題來開展的，而一個房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟效益的好壞直接取決于成本的有效控制，只有通過項目開發(fā)全過程和各個部門全方位的實施有效的成本控制，才能最終取得良好的收益，為企業(yè)創(chuàng)造較高的經(jīng)濟回報，并為下一步企業(yè)的發(fā)展打下良好的基礎(chǔ)，形成良性循環(huán)，所以，我認為應建立以成本控制為核心的項目管理體制。