建筑工程項(xiàng)目投資成本的控制過(guò)程貫穿于建筑工程項(xiàng)目的規(guī)劃決策階段、建筑工程設(shè)計(jì)階段、建筑工程招標(biāo)文件與合同的編制、建筑工程施工階段、分包、材料市場(chǎng)價(jià)格的掌握、建筑工程結(jié)算審計(jì)階段。下面就以下幾個(gè)階段進(jìn)行詳細(xì)的分析。

　　1、建筑工程投資項(xiàng)目規(guī)劃決策階段

　　建筑工程項(xiàng)目的規(guī)劃決策主要是指項(xiàng)目的可行性研究，包括市場(chǎng)調(diào)研、技術(shù)方案和建設(shè)條件的研究、經(jīng)濟(jì)效益的分析與評(píng)價(jià)三大內(nèi)容。其中經(jīng)濟(jì)效益的分析與評(píng)價(jià)是項(xiàng)目可行性研究的核心。

　　1.1建筑工程可行性研究階段一般情況下我們?cè)靸r(jià)人員參與建筑工程可行性研究的情況不是很多。但是，應(yīng)該提出一些有用的意見(jiàn)，例如在市場(chǎng)調(diào)研、技術(shù)方案和建設(shè)條件的研究、經(jīng)濟(jì)效益的分析與評(píng)價(jià)方面。又如在建筑工程項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)情況、七通一平情況、可能的地質(zhì)情況、冬雨季時(shí)間、工期等方面，這些情況一般作可行性研究的人是不怎么詳細(xì)考慮的，可是這些都會(huì)對(duì)建筑工程造價(jià)產(chǎn)生影響，一旦你提出來(lái)不管人家采納與否，以后發(fā)生相關(guān)問(wèn)題你都會(huì)有準(zhǔn)備，況且可行性研究中預(yù)備費(fèi)和不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)都與造價(jià)有關(guān)；此階段占成本控制的5％。

　　2、建筑工程設(shè)計(jì)階段：

　　優(yōu)化設(shè)計(jì)方案，就是抓住了控制建筑工程項(xiàng)目投資成本的源頭。建筑工程設(shè)計(jì)是工程項(xiàng)目進(jìn)行全面規(guī)劃和具體描述實(shí)施意圖的過(guò)程，是具體實(shí)現(xiàn)技術(shù)與經(jīng)濟(jì)對(duì)立統(tǒng)一的過(guò)程。擬建建筑工程項(xiàng)目一經(jīng)決策確定實(shí)施后，工程設(shè)計(jì)就成了建筑工程建設(shè)中控制工程造價(jià)的關(guān)鍵。

　　2.1、工程設(shè)計(jì)階段一般書(shū)上都說(shuō)建筑工程設(shè)計(jì)可以控制工程造價(jià)的70％，其實(shí)這是基本不可能的。第一，建筑工程設(shè)計(jì)單位不可能去作什么限額設(shè)計(jì)，他們?cè)O(shè)計(jì)的出發(fā)點(diǎn)都是安全可靠合理耐用，而節(jié)約造價(jià)是次要的。第二，即使建設(shè)單位造價(jià)人員實(shí)力比較強(qiáng)，可以對(duì)圖紙快速做出反映，發(fā)現(xiàn)超過(guò)限額很多，那么建筑工程設(shè)計(jì)單位修改圖紙也需要一個(gè)心理承受過(guò)程和技術(shù)檢驗(yàn)過(guò)程，況且重新出一份圖紙需要時(shí)間，對(duì)建設(shè)單位接下來(lái)的招標(biāo)監(jiān)理施工預(yù)售等等過(guò)程都會(huì)有所干擾，財(cái)務(wù)成本也會(huì)逐日提升，建設(shè)單位不會(huì)這樣做。所以限額設(shè)計(jì)對(duì)大多數(shù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)單位來(lái)說(shuō)都是一句空話，倒不如踏踏實(shí)實(shí)的告訴設(shè)計(jì)單位需要設(shè)計(jì)什么標(biāo)準(zhǔn)檔次來(lái)的實(shí)惠。因而，這個(gè)階段能控制造價(jià)的比率至多5％。

　　2.2、審圖與設(shè)計(jì)的完善：由于大的設(shè)計(jì)院一般工作比較忙，建筑結(jié)構(gòu)安裝設(shè)計(jì)人員不可能做到百分百準(zhǔn)確的銜接，甚至可能出現(xiàn)某些錯(cuò)誤，所以需要政府審圖機(jī)構(gòu)進(jìn)行可靠的審查，審圖機(jī)構(gòu)對(duì)圖紙上一些錯(cuò)誤和疏漏會(huì)進(jìn)行修改和補(bǔ)充，這些都會(huì)作為圖紙的組成部分一起提交給建設(shè)單位，建設(shè)單位用它進(jìn)行招標(biāo)會(huì)減少很多圖紙?jiān)O(shè)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)、減少一些不平衡報(bào)價(jià)所帶來(lái)的損失，我們?cè)靸r(jià)人員要積極參與這個(gè)過(guò)程，即使不能參與也要對(duì)專(zhuān)家提出的意見(jiàn)和建議把握清楚，理清頭緒；此階段能控制造價(jià)的比率占5％。

　　2.3、設(shè)計(jì)優(yōu)化：基本就是甲方提出的設(shè)計(jì)變更或現(xiàn)場(chǎng)簽證，施工方?jīng)]有提出設(shè)計(jì)變更的權(quán)力，設(shè)計(jì)方提出的設(shè)計(jì)變更多從技術(shù)上考慮。作為造價(jià)人員必須知道設(shè)計(jì)變更的優(yōu)劣對(duì)開(kāi)發(fā)效益的影響程度，否則就很難把握成本，他的基本原則是技術(shù)上可行、法律上允許、經(jīng)濟(jì)上合理、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)不變。其中經(jīng)濟(jì)上合理是指在其他標(biāo)準(zhǔn)不變的情況下，節(jié)約成本；不過(guò)也可能有另外一種情況：即雖然增加成本，可是會(huì)提高房地產(chǎn)的售價(jià)、口碑、社會(huì)效益等潛在指標(biāo)，而且往往會(huì)提高很大，甚至達(dá)到新的層次。設(shè)計(jì)優(yōu)化的難點(diǎn)就是在于怎么把握這個(gè)量度，這就需要造價(jià)人員去分析了。此階段能控制造價(jià)的比率占5％。

　　2.4、圖紙會(huì)審：一般由監(jiān)理方主持，建設(shè)方施工方設(shè)計(jì)方一起坐下來(lái)，對(duì)圖紙上一些疏漏錯(cuò)誤矛盾筆誤等等進(jìn)行核對(duì)并出正式文件，作為設(shè)計(jì)變更的一部分直接進(jìn)行結(jié)算。它與審圖不同，審圖是由專(zhuān)家進(jìn)行的，而圖紙會(huì)審是由具體實(shí)施人員進(jìn)行的，所以更具有實(shí)際意義。作為控制理論的事前控制，這個(gè)階段比限額設(shè)計(jì)實(shí)際多了，而且對(duì)造價(jià)人員來(lái)說(shuō)相當(dāng)重要，一是可以修正審圖時(shí)未發(fā)現(xiàn)的錯(cuò)誤，對(duì)預(yù)算的正確性有很大幫助；二是圖紙會(huì)審基本都是施工方提出的問(wèn)題， 你也可以借此看看施工方和監(jiān)理方技術(shù)水平如何，而且要慎重看待施工方提出的設(shè)計(jì)變更建議，因?yàn)樵趫D紙會(huì)審時(shí)施工方會(huì)提出一些對(duì)其施工有利的建議和變更，作為造價(jià)人員必須進(jìn)行判定是否對(duì)公司有好處，否則造成的損失都是你的；在圖紙會(huì)審中要注意一點(diǎn)：因?yàn)橹皇谴蠹易�在一起研究出�?lái)的，時(shí)間精力都有限，所以必須讓設(shè)計(jì)方把圖紙會(huì)審拿回去仔細(xì)計(jì)算后才可出正式文本，否則之后再進(jìn)行變更就事倍功半了。此階段能控制造價(jià)的比率占5％。

　　3、建筑工程招標(biāo)文件與合同的編制：

　　這個(gè)階段應(yīng)該是所有階段中最重要的，也是建筑工程成本控制的源頭與核心。一份好的建筑工程招標(biāo)文件會(huì)對(duì)以后所有過(guò)程產(chǎn)生影響，工程性質(zhì)、現(xiàn)場(chǎng)情況、交通、地質(zhì)、承包范圍、計(jì)日工等等都應(yīng)該做出最清晰的說(shuō)明，另外對(duì)合同中“等”字的運(yùn)用要慎重，對(duì)甲供、甲限、甲指、甲定材料要明確，對(duì)變更索賠簽證洽商的處理方法要寫(xiě)明時(shí)間實(shí)效、結(jié)算方式、量度標(biāo)準(zhǔn)等，質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)評(píng)定等級(jí)或評(píng)杯評(píng)優(yōu)要合理，工期推算準(zhǔn)確，獎(jiǎng)懲條款要實(shí)際等等。另外正常情況下不要搞大眾建材的甲供料，如鋼筋水泥等，后果一是自身的財(cái)務(wù)壓力，二是領(lǐng)料結(jié)算超省的難以控制，還有水電使用與結(jié)算方法、勞保統(tǒng)籌的模式等等。這個(gè)階段最少占成本控制的20％。

　　4、建筑工程施工階段

　　4.1、建筑施工單位的選擇與合同簽訂：對(duì)于一個(gè)建筑工程項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，工程質(zhì)量的好壞決定建設(shè)單位的社會(huì)地位、口碑、市場(chǎng)賣(mài)價(jià)、后續(xù)工程等等， 所以選擇一個(gè)好的建筑施工單位是很重要的，不要選擇什么“某縣施工公司”或“某分公司”，而且要注意了解有些公司是不是掛羊頭賣(mài)狗肉，對(duì)于不入流的公司，一定要在準(zhǔn)入上機(jī)制上做好文章，在資質(zhì)上一定要把好關(guān)，另外對(duì)其注冊(cè)資本、公司財(cái)務(wù)情況、優(yōu)質(zhì)指標(biāo)、同類(lèi)型工程、技術(shù)人員、市場(chǎng)地位口碑、管理情況等等都要做出詳細(xì)限制。不能因?yàn)槟衬彻�司可以讓利、可以墊資就讓其輕易入圍。另外對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)招標(biāo)來(lái)說(shuō)，首選邀請(qǐng)招標(biāo)，而且最好是合作伙伴型，這樣大家知根知底對(duì)對(duì)方都放心，一般情況下不要搞華而不實(shí)的公開(kāi)招標(biāo)；合同形式采用那種都可以，不過(guò)其中風(fēng)險(xiǎn)范圍、獎(jiǎng)懲、結(jié)算調(diào)整范圍等一定要寫(xiě)清楚。 此階段由于一般造價(jià)人員可操作的范圍比較狹窄，但影響巨大，所以占造價(jià)控制的10％。

　　4.2、建筑施工組織設(shè)計(jì)的審定：一般造價(jià)工程師不怎么注重施工組織設(shè)計(jì)或施工方案，基本是交給監(jiān)理審核工程部二審之后批準(zhǔn)。 可是在施工組織設(shè)計(jì)中施工單位會(huì)隱藏一些結(jié)算時(shí)可以索賠的東西，比如馬鐙筋、溫度筋、鋼筋定尺，鋼筋搭接、電線電纜、橋架、挖土方式、運(yùn)土距離、模板、攤銷(xiāo)周轉(zhuǎn)等等，另外，如果施工組織設(shè)計(jì)中提出的施工方法與國(guó)家強(qiáng)制實(shí)行的標(biāo)準(zhǔn)或規(guī)范有矛盾或沖突，一旦未詳查而批準(zhǔn)你可能就吃個(gè)啞巴虧了，這種事情可是屢見(jiàn)不鮮。在施工各階段中投入的人員和機(jī)械是不是與施工組織設(shè)計(jì)中預(yù)期的一致。倘若施工方拖期交工，是否在人員和機(jī)械上打了埋伏？不過(guò)一般情況下施工方也希望早點(diǎn)把工程結(jié)束以緩解自身的財(cái)務(wù)壓力，所以只會(huì)多投入提前交工，不過(guò)這時(shí)你也要看他采取的趕工措施是不是和施工組織設(shè)計(jì)吻合，一般情況下如果施工組織設(shè)計(jì)中沒(méi)有寫(xiě)明趕工措施，你必須要求他補(bǔ)充趕工方案。這個(gè)階段雖然控制造價(jià)的方法比較難以把握，可是一旦出錯(cuò)，會(huì)使以后的結(jié)算發(fā)生很大麻煩，所以施工組織設(shè)計(jì)的審定，造價(jià)人員必須參與，因?yàn)樗�可控制造價(jià)5％。

　　4.3、建筑施工中增加造價(jià)部分的管理：包括對(duì)建筑工程變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證、建筑施工索賠、經(jīng)濟(jì)洽商、技術(shù)聯(lián)系單、驗(yàn)收資料等的管理，這部分造價(jià)人員都會(huì)，我只說(shuō)明其中一項(xiàng)，就是定額沒(méi)有的分部分項(xiàng)工程單價(jià)的確定要及時(shí)合理。這個(gè)階段占10％。

　　5、分包：

　　分包包括專(zhuān)業(yè)分包、專(zhuān)項(xiàng)分包、指定分包或甲分包、乙分包；現(xiàn)在的建筑工程幾乎沒(méi)有不分包的，因?yàn)榉康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)技術(shù)越來(lái)越密集，高級(jí)裝飾、機(jī)電設(shè)備、壟斷、無(wú)力承包等都會(huì)造成相應(yīng)分包，對(duì)于分包的管理必須嚴(yán)格把關(guān)，并且做好責(zé)任延續(xù)、配合施工、工期銜接等等。對(duì)于在使用上會(huì)造成重大影響并經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)問(wèn)題的工程決不能搞甲分包，如防水、外墻面磚、保溫、給排水、暖氣等，一旦出現(xiàn)問(wèn)題就會(huì)造成責(zé)任不清。這些工程最好作甲參乙分包、甲參乙招標(biāo)、甲定價(jià)乙分包等形式，盡量把責(zé)任都規(guī)避到一家，就百利而無(wú)一害了。

　　6、建筑材料市場(chǎng)價(jià)格的掌握：

　　一般建筑工程中材料占工程造價(jià)的60-70％，而且材料因?yàn)楫a(chǎn)地、運(yùn)輸距離、買(mǎi)賣(mài)雙方、品牌、生產(chǎn)時(shí)間、政策、天氣、時(shí)間、原料、質(zhì)量品質(zhì)等等因素的不同會(huì)造成價(jià)格差異很大。由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的周期一般少則一年多則數(shù)年，所以在開(kāi)發(fā)中會(huì)有材料價(jià)格波動(dòng)情況出現(xiàn)，尤其是裝飾材料的價(jià)格變動(dòng)會(huì)更大，但是政府出臺(tái)的相應(yīng)建筑工程材料價(jià)格信息不但閉塞、材料品種不全、實(shí)效也不及時(shí)。政府指導(dǎo)價(jià)實(shí)行材料價(jià)格指派員制度，就是到某特定時(shí)間，這些人打聽(tīng)市場(chǎng)行情之后匯報(bào)，然后根據(jù)匯報(bào)結(jié)果出價(jià)格信息，正確性時(shí)效性難以把握。

　　7、建筑工程結(jié)算審計(jì)：

　　最后的階段，即是施工單位最后的機(jī)會(huì)也是建設(shè)單位最后的努力。造價(jià)人員一般應(yīng)該秉承的原則是：第一合同協(xié)議及造價(jià)變更資料的時(shí)效性（國(guó)家文件實(shí)效，7、14、28天的規(guī)定等）、合法性（是否合同風(fēng)險(xiǎn)范圍）、完備性（簽字蓋章等）；第二矛盾問(wèn)題解釋順序一致性（所有文件是否統(tǒng)一），即造價(jià)書(shū)上的九個(gè)順序；第三事件的責(zé)任清理，如果由于施工方說(shuō)法模糊，一般是按最不利于施工方的解釋來(lái)處理；第四熟悉規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)中強(qiáng)制執(zhí)行條文，防止施工方無(wú)中生有渾水摸魚(yú)；第五分析總包分包、工藝標(biāo)準(zhǔn)等情況，防止施工方高估冒算；第六依照造價(jià)書(shū)中的說(shuō)法一步步審核。這樣作能基本保證你的結(jié)算完整并比較正確，一般差額在3％之內(nèi)就算合理，精度要求越高審計(jì)時(shí)間越長(zhǎng)耗費(fèi)精力也越大。一般的開(kāi)發(fā)公司最后不會(huì)在結(jié)算上為難施工單位，而施工單位該掙的錢(qián)在結(jié)算前已經(jīng)掙到手了，這時(shí)也不會(huì)為了一點(diǎn)小錢(qián)斤斤計(jì)較，所以結(jié)算審計(jì)本著原則去做，對(duì)雙方均有好處。 這個(gè)階段由于處在最后，所以占比例為10％。

　　8、結(jié)語(yǔ)

　　建筑工程項(xiàng)目投資成本的管理水平直接決定著項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益，因而加強(qiáng)建筑工程項(xiàng)目投資成本的控制是實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目效益最大化的基本保障。本文就建筑工程項(xiàng)目投資成本的控制過(guò)程中的幾個(gè)階段進(jìn)行詳細(xì)的分析。對(duì)造價(jià)人員進(jìn)行基建項(xiàng)目投資成本的控制具有一定的指導(dǎo)作用。