造價工程師《計價與控制》：工程建設(shè)法律（二）

2008-07-08 08：53　　來源：　　字體：大小　　打印

　　六、城市房地產(chǎn)管理法

土地使用權(quán)出讓	是指國家將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。土地使用權(quán)出讓，可以采取拍賣、招標(biāo)或雙方協(xié)議的方式。對土地使用權(quán)出讓的管理，主要表現(xiàn)在以下方面： ⑴禁止集體所有土地的使用權(quán)有償出讓。城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)集體所有的土地，經(jīng)依法征用轉(zhuǎn)為國有土地后，其使用權(quán)方可有償出讓。 ⑵土地使用權(quán)出讓，必須符合土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃和年度建設(shè)用地計劃，由市、縣人民政府有計劃、有步驟地進(jìn)行。 ⑶縣以上地方政府出讓土地使用權(quán)用于房地產(chǎn)開發(fā)的，須根據(jù)省級以上政府下達(dá)的控制指標(biāo)，擬訂年度出讓土地使用權(quán)總面積方案。 ⑷應(yīng)由市、縣人民政府土地管理部門與土地使用者簽訂土地使用權(quán)出讓合同，土地使用者必須按該合同約定，支付土地使用權(quán)出讓金。 ⑸需要改變土地用途的，土地使用者須取得出讓方和有關(guān)主管部門的同意，簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或重新簽訂合同。
土地使用權(quán)劃撥	土地使用權(quán)劃撥，是指縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為。下列建設(shè)用地的土地使用權(quán)，確屬必要的，可以由縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)劃撥： ⑴國家機關(guān)用地和軍事用地。 ⑵城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地。 ⑶國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地。 ⑷法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。
房地產(chǎn)交易的內(nèi)容		包括房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押和房屋租賃。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時，房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時轉(zhuǎn)讓、抵押。
房地產(chǎn)價格評估制度和成交價格申報制度		房地產(chǎn)價格評估制度，是指應(yīng)當(dāng)遵循公開、公平、公正的原則，按照國家規(guī)定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和評估程序，以基準(zhǔn)地價、標(biāo)定地價和各類房屋的重置價格為基礎(chǔ)，參照當(dāng)?shù)氐氖袌鰞r格進(jìn)行房地產(chǎn)價格評估。
房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓		以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)符合如下條件：①按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書；②按照出讓合同的約定進(jìn)行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的25%以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或其他建設(shè)用地條件；③轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書。