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清償能力指標(biāo)的計(jì)算方法房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的清償能力，主要是考察計(jì)算期內(nèi)項(xiàng)目各年的財(cái)務(wù)狀況及償還到期債務(wù)的能力。

（一）利息計(jì)算方法1.按年計(jì)息時(shí)，為簡(jiǎn)化計(jì)算，假定借款發(fā)生當(dāng)年款項(xiàng)均在年中支用，按半年計(jì)息，其后年份按全年計(jì)息；還款當(dāng)年按年末償還，按全年計(jì)息。

2．一次性償付：借款期末一次償付全部本金和利息；

3．等額還本利息照付：規(guī)定期限內(nèi)分期歸還等額的本金和相應(yīng)的利息；

4．“氣球法”：借款期內(nèi)任意償還本息，到期末全部還清；

5．等額還本付息：在規(guī)定期限內(nèi)分期等額攤還本金和利息。

（二）償債備付率償債備付率是指項(xiàng)目在借款償還期內(nèi)各年用于還本付息的資金與當(dāng)期應(yīng)還本付息金額的比率。償債備付率表示可用于還本付息的資金償還借款本息的保障倍數(shù)可用于還本付息資金，包括可用于還款的折舊和攤銷，在成本中列支的利息費(fèi)用，可用于還款的利潤(rùn)等。當(dāng)期應(yīng)還本付息金額包括當(dāng)期應(yīng)還貸款本會(huì)及計(jì)入成本的利息。

償債備付率可以按年計(jì)算，也可以按整個(gè)借款期計(jì)算。對(duì)于一般房地產(chǎn)投資項(xiàng)日，該指標(biāo)值應(yīng)該大于1.2.當(dāng)指標(biāo)小于l-2時(shí)，表示當(dāng)期資金來(lái)源不足以償付當(dāng)期債務(wù)，需要通過(guò)短期借款來(lái)償還已到期的債務(wù)。該指標(biāo)的計(jì)算對(duì)出租經(jīng)營(yíng)或自營(yíng)的房地產(chǎn)投資項(xiàng)目非常重要。

（三）借款償還期借款償還期是指在國(guó)家規(guī)定及房地產(chǎn)投資項(xiàng)目具體財(cái)務(wù)條件下，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期內(nèi)使用可用作還款的利潤(rùn)、折舊、攤銷及其他還款資金償還項(xiàng)目借款本息所需要的時(shí)間。房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)之后進(jìn)行出租經(jīng)營(yíng)或自營(yíng)的項(xiàng)目，需要計(jì)算借款償還期。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目用于銷售時(shí)，不計(jì)算借款償還期。

厶為項(xiàng)日借款還本付息數(shù)額（不包括已用資本金支付的建設(shè)期利息），R為第f期可用于還款的資金（包括：利潤(rùn)、折舊、攤銷及其他還款資金）。

當(dāng)借款償還期滿足貸款機(jī)構(gòu)的要求期限時(shí)，即認(rèn)為項(xiàng)目是有清償能力的。

（四）資產(chǎn)負(fù)債率資產(chǎn)負(fù)債率是反映項(xiàng)目各年所面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)程度及償債能力的指標(biāo)，屬長(zhǎng)期償債能力指標(biāo)，反映債權(quán)人所提供的資金占全部資產(chǎn)的比例，即總資產(chǎn)中有多大比例是通過(guò)借債來(lái)籌集的，它可以用來(lái)衡量客，‘在清算時(shí)保護(hù)債權(quán)人利益的程度。其表達(dá)式為：

資產(chǎn)負(fù)債率一負(fù)債合計(jì)／資產(chǎn)合計(jì)×100%資產(chǎn)負(fù)債率高，則企業(yè)的資本金不足，對(duì)負(fù)債的依賴性強(qiáng)，在經(jīng)濟(jì)萎縮或信貸政策有所改變時(shí)，應(yīng)變能力較差；資產(chǎn)負(fù)債率低則企業(yè)的資本金充裕，企業(yè)應(yīng)變能力強(qiáng)。

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