加強(qiáng)項(xiàng)目開發(fā)的全過(guò)程管理

　　加強(qiáng)開發(fā)項(xiàng)目的投資管理，保證項(xiàng)目目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，是實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)突出包圍，穩(wěn)步發(fā)展的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，工程造價(jià)預(yù)算是確定工料消耗的文件，是考核工程投資經(jīng)濟(jì)合理的依據(jù)，重視項(xiàng)目投資預(yù)算管理，將有利于提高設(shè)計(jì)和投資控制。

　　土地施行招、拍、掛代替原來(lái)的“協(xié)議轉(zhuǎn)讓”時(shí)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的一大重點(diǎn)轉(zhuǎn)折，標(biāo)志著行業(yè)規(guī)范建設(shè)行為，行業(yè)自律水平的提高，同時(shí)一系列業(yè)內(nèi)的“一個(gè)前提，兩條鏈”都出現(xiàn)了與以往區(qū)別很大的變化，風(fēng)險(xiǎn)因素不斷增多，風(fēng)險(xiǎn)存在于整個(gè)項(xiàng)目開發(fā)過(guò)程，使中小房地產(chǎn)更處于極為艱難的處境。房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的投資風(fēng)險(xiǎn)管理日顯突出。

　　投資控制的基本原則和方法在項(xiàng)目建設(shè)中，項(xiàng)目的投資控制緊緊圍繞著三大目標(biāo)，造價(jià)控制、質(zhì)量控制和進(jìn)度控制。實(shí)踐證明，由于各種主觀和客觀因素的制約，項(xiàng)目規(guī)劃中的計(jì)劃目標(biāo)有可能難以實(shí)現(xiàn)，需要在實(shí)施過(guò)程中合理調(diào)整，收集實(shí)際數(shù)據(jù)，進(jìn)行計(jì)劃值和實(shí)際值的比較，以判斷是否有存在偏差。

　　工程造價(jià)管理是一個(gè)涵蓋多個(gè)系統(tǒng)的工程，任何單方面的控制工作都無(wú)法取得令人滿意的效果，要有效控制造價(jià)，就應(yīng)該從組織、技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、合同和信息管理等方面采取措施，系統(tǒng)的控制工程造價(jià)，即實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目開發(fā)的全過(guò)程管理，將決策階段風(fēng)險(xiǎn)和項(xiàng)目實(shí)施階段的風(fēng)險(xiǎn)，控制在最低范圍內(nèi)。

　　日前，國(guó)務(wù)院公布了固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例，其中保障性住房和普通商品住房項(xiàng)目的最低資本金比例為20%，其他房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的最低資本金比例為30%.這是從2004年以來(lái)執(zhí)行了近五年的35%自有資本金貸款比例首次下調(diào)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以說(shuō)迎來(lái)了一個(gè)良性發(fā)展的大好時(shí)機(jī)，用好、用足政策的同時(shí)，加強(qiáng)自身內(nèi)部管理，把項(xiàng)目造價(jià)控制在合理范圍內(nèi)的開發(fā)企業(yè)，將獲得更多市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)空間。