我國的物業(yè)管理起步較晚，因而為使其形成相當(dāng)?shù)囊?guī)模和達到一定的規(guī)范則需要采取有力的對策，而有力的對策，來自于以戰(zhàn)略的眼光對問題進行較深層次的研究和探索。從長遠看，物業(yè)管理很需要大力發(fā)展，否則，城市小區(qū)的建設(shè)和現(xiàn)代化的維護成本就會失之過高，從而嚴(yán)重影響整個國民經(jīng)濟的發(fā)展；從短期看，推行物業(yè)管理，需要對國家、企業(yè)、職工的利益關(guān)系重新進行較大的調(diào)整，尤其是對職工個人利益沖擊最大。但不可避免地因受到部分企業(yè)虧損嚴(yán)重和舊城、危險房改造中大量住戶遷往郊區(qū)等因素的牽制，一時很難調(diào)整到位。所以，一哄而起，強行推行物業(yè)管理，肯定不行。而過分估計當(dāng)前的困難，物業(yè)管理的步伐就無法加快。

　　根據(jù)我國物業(yè)管理的實際情況和自己所特有的優(yōu)勢與劣勢，當(dāng)前，迫切需要采取以下對策：

　　（一）為物業(yè)管理落實和籌措必要的資金

　　物業(yè)管理是繼房地產(chǎn)開發(fā)、建造和銷售后的一項特殊性的管理服務(wù)行業(yè)。培育、扶植和發(fā)展物業(yè)管理市場，使物業(yè)管理走上良性循環(huán)和規(guī)范的軌道，首先應(yīng)保證物業(yè)管理的資金籌措到位，并從政策法規(guī)和經(jīng)營上規(guī)范物業(yè)管理中各類經(jīng)費的正常運轉(zhuǎn)。但現(xiàn)在大多數(shù)物業(yè)管理公司感到最頭痛的是資金來源問題，沒有錢，一切管理都無從談起。

　　以大連市為例：據(jù)統(tǒng)計：1995年職工人均工資6800元，其中城鎮(zhèn)居民人均生活費4777元，平均每月398元。而市中心區(qū)商品房平均價格為每平方米3500—4000元，有的裝璜好一點的每平方米高達5000元以上。人均收入一般和人均生活費較低的條件下卻長期維持較高的地價和房價，這無疑表明房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在新區(qū)建設(shè)和舊城改造以及聯(lián)建過程中，長期獲取超額利潤，特別在房地產(chǎn)有關(guān)法規(guī)尚未健全的情況下更為明顯。從全市范圍來看，大連市工、商業(yè)企業(yè)的經(jīng)濟效益大致屬于中等，目前，工業(yè)企業(yè)的虧損較大，近期內(nèi)還難于要使廣大居民觀念轉(zhuǎn)變，心甘情愿樂于交納物業(yè)管理費用，使他們在日常居住生活中認(rèn)識到，物業(yè)管理是現(xiàn)代化都市一種迫切需要，也是生活方式的一種轉(zhuǎn)變。這就迫切需要物業(yè)管理要有較高素質(zhì)的人才。

　　目前，我國物業(yè)管理人員大體有以下四類組成。一類是房管所管理人員，二類是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)分出的一部分人員，三類是企業(yè)系統(tǒng)房行政后勤分出的一部分人員，四類是從其它行業(yè)重新招收的人員。這些人員有一個共同特點，就是對物業(yè)管理了解甚少，有的認(rèn)為還是原先的房管所，所不同的僅僅是換換牌子，上級要求成立而已。至于對物業(yè)管理的性質(zhì)、特點、原則、運行方式更是知道的可憐。對此，要采取一些堅實的措施。一是選配好物業(yè)管理領(lǐng)導(dǎo)人才，包括主管部門的領(lǐng)導(dǎo)。對那些觀念陳舊、物業(yè)管理工作推不開，缺乏創(chuàng)新精神、無所事事的，一概堅決不用。二是要適當(dāng)從外地、外單位引進一批高層建筑和普通住宅的優(yōu)秀管理人才，特別注意引進有知識、有能力、有創(chuàng)新精神的學(xué)者型管理人才�，F(xiàn)在我國有一種現(xiàn)象，一談到加強物業(yè)管理，往往派人到廣州、深圳、上海等南方城市學(xué)習(xí)、考察，其實這是遠遠不夠的。有關(guān)部門應(yīng)該有一個長期的引進規(guī)劃，引進多少？引進哪些人才？從哪里引？計劃投資多少？如果人才引下來，現(xiàn)有人員水平又上不去，我國的物業(yè)管理將很難打開局面、上檔次。三是要有針對性的根據(jù)物業(yè)管理公司的實際，對現(xiàn)有工作人員進行培訓(xùn)，使他們的思想觀念和工作能力跨上一個臺階。物業(yè)管理培訓(xùn)不能走過場，現(xiàn)在的培訓(xùn)大多是盈利性的，或者利用培訓(xùn)機會到各地旅游，真正學(xué)到的東西不多。比較有效的辦法是分批分期進行集訓(xùn)，系統(tǒng)地學(xué)習(xí)物業(yè)管理有關(guān)知識，并經(jīng)過考試取得上崗合格證書。四是在實際工作中全面提高物業(yè)管理人員的素質(zhì)，物業(yè)管理是一門學(xué)問，需要多方面的知識，我們有些同志僅僅把它看成是收房租，搞維修是不對的。實際上物業(yè)管理所要提供的服務(wù)，是一種全面的以人為本的服務(wù)，這就需要建立和諧的人際關(guān)系、公共關(guān)系以及良好的心理素質(zhì)。

　　（二）加強內(nèi)部建設(shè)，切實建立有效的激勵機制

　　走向市場競爭是物業(yè)管理發(fā)展的必然趨勢，也是物業(yè)管理發(fā)展完善的動力。所以，物業(yè)管理公司要想在今后激烈的市場競爭中獨領(lǐng)風(fēng)騷并占有一席之地，就必須加強內(nèi)部建設(shè)，建立有效的激勵機制，只有這樣，才能充分調(diào)動管理人員的積極性，使管理工作充滿生機和活力。

　　一是形成人人奮發(fā)向上、努力進取，提高效率，增大效益，促進企業(yè)發(fā)展壯大的激勵機制，這種機制的前提和基礎(chǔ)是把管理看成商品，把接受更多的委托看成是市場競爭的第一要義，從而使這種外界壓力最終轉(zhuǎn)變成激發(fā)職工團結(jié)一致、奮發(fā)向上的動力。二是建立提高職工待遇的激勵機制。物業(yè)管理公司的職工素質(zhì)之所以要求較高，這是由他們的工作難度較大、任務(wù)較重的特征所決定的，起碼在目前的雙軌制條件下這一點尤為突出。所以，逐步提高他們的工資待遇，使他們的工資略高于房管部門的職工，也是應(yīng)該和可行的。目前，我國房管部門職工的工資待遇大體屬于中等水平，為提高積極性，調(diào)動他們的內(nèi)在潛力，物業(yè)管理公司職工的年收入可否在原先的基礎(chǔ)上，再提高20%，提高到工薪階層的上等水平，以增強自豪感和責(zé)任心，同時，也帶動物業(yè)管理公司職工工作作風(fēng)的轉(zhuǎn)變，使他們專心一意地在本職工作上下功夫，進一步提高業(yè)務(wù)水平和工作能力。三是建立物業(yè)管理公司增加效益的激勵機制。為保證物業(yè)管理公司收支平衡和有能力支付較高的工資，物業(yè)管理公司在搞好主業(yè)、搞好服務(wù)的前提下，千方百計增加公司收入。首先，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在規(guī)劃設(shè)計時，預(yù)先考慮物業(yè)管理公司日后的辦公用房和可供從事多種經(jīng)營的地皮和房屋，為物業(yè)管理公司開展工作打下良好的基礎(chǔ)。其次，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在房屋移交的同時，留足給物業(yè)管理公司的啟動資金，特別是新建住宅小區(qū)、相對集中的住房、高層非普通住宅，使物業(yè)管理公司一啟動就自負盈虧，為完全意義上的物業(yè)管理公司打下牢固的基礎(chǔ)。再次，主管部門和房地產(chǎn)開發(fā)公司可給予物業(yè)管理公司一定的定期定量補貼或允許一定的虧損額，這種作法并不是搞平均主義、大鍋飯，而是通過逐步減少的定量補貼，給白手起家、“一窮二白”的物業(yè)管理公司一定扶持，為物業(yè)管理公司發(fā)展多種經(jīng)營提供某些必要條件，使他們能夠從一開始就能挪開步，正常運行。同時，這種作法本身就給物業(yè)管理公司能夠提前做到自負盈虧而給予的一種獎勵，使之具有強烈的吸引力，鼓勵他們想方設(shè)法，努力發(fā)展多種經(jīng)營，增加效益，盡快地減少對開發(fā)公司和主管部門的依賴。四是加強管理，注重培養(yǎng)，對物業(yè)管理公司工作人員定期進行考核，實行優(yōu)勝劣汰的制度，凡是不學(xué)習(xí)、無所事事、不努力向上，不稱職的，堅決調(diào)離或集中辦集訓(xùn)班，從另一個角度來提高職工的積極性。五是保持清醒頭腦，對物業(yè)管理公司擴大業(yè)務(wù)范圍，采取審慎的科學(xué)態(tài)度，對有條件實行物業(yè)管理的，則堅決不適時機轉(zhuǎn)入物業(yè)管理；對一些老式分散的舊有公房和大量私房的老居民散點，則采取多方論證、多方調(diào)查、多方征求住戶意見，進行科學(xué)的系統(tǒng)的研究，防止物業(yè)管理條件尚不成熟就不顧后果，一哄而起，貿(mào)然進入，最終陷于其中而一時難于自拔，使其物業(yè)管理的積極性受到嚴(yán)重挫折。但也要看到，對這些一時難于開展物業(yè)管理的地區(qū)，并不是“鐵板一塊”，永久無法進行物業(yè)管理，還要采取科學(xué)的態(tài)度加以分析。首先，要看舊城、舊房改造的規(guī)劃，什么時候進行改造，什么時候加以規(guī)劃，一般來講，對近期內(nèi)要進行改造的地區(qū)，當(dāng)然要等到規(guī)劃改造以后再來實行物業(yè)管理，這樣社會效益和經(jīng)濟效益會更好，對物業(yè)管理的發(fā)展壯大也有好處。其次，也要分析這個地區(qū)的人均收入和人們的富裕程度，收入達不到一定比例，開展物業(yè)管理困難將更大。第三，即使成立了物業(yè)管理公司，也要根據(jù)所管理的地塊特點進行搭配，考慮到人員文化層次，收入水平，也要考慮到地區(qū)遠近。這樣，不僅保證了物業(yè)管理公司能夠得到一定的收入，又使物業(yè)管理得以順利地在廣大住戶中深入人心，推廣開來。業(yè)管理公司開展工作打下良好的基礎(chǔ)。其次，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在房屋移交的同時，留足給物業(yè)管理公司的啟動資金，特別是新建住宅小區(qū)、相對集中的住房、高層非普通住宅，使物業(yè)管理公司一啟動就自負盈虧，為完全意義上的物業(yè)管理公司打下牢固的基礎(chǔ)。再次，主管部門和房地產(chǎn)開發(fā)公司可給予物業(yè)管理公司一定的定期定量補貼或允許一定的虧損額，這種作法并不是搞平均主義、大鍋飯，而是通過逐步減少的定量補貼，給白手起家、“一窮二白”的物業(yè)管理公司一定扶持，為物業(yè)管理公司發(fā)展多種經(jīng)營提供某些必要條件，使他們能夠從一開始就能挪開步，正常運行。同時，這種作法本身就給物業(yè)管理公司能夠提前做到自負盈虧而給予的一種獎勵，使之具有強烈的吸引力，鼓勵他們想方設(shè)法，努力發(fā)展多種經(jīng)營，增加效益，盡快地減少對開發(fā)公司和主管部門的依賴。四是加強管理，注重培養(yǎng)，對物業(yè)管理公司工作人員定期進行考核，實行優(yōu)勝劣汰的制度，凡是不學(xué)習(xí)、無所事事、不努力向上，不稱職的，堅決調(diào)離或集中辦集訓(xùn)班，從另一個角度來提高職工的積極性。五是保持清醒頭腦，對物業(yè)管理公司擴大業(yè)務(wù)范圍，采取審慎的科學(xué)態(tài)度，對有條件實行物業(yè)管理的，則堅決不適時機轉(zhuǎn)入物業(yè)管理；對一些老式分散的舊有公房和大量私房的老居民散點，則采取多方論證、多方調(diào)查、多方征求住戶意見，進行科學(xué)的系統(tǒng)的研究，防止物業(yè)管理條件尚不成熟就不顧后果，一哄而起，貿(mào)然進入，最終陷于其中而一時難于自拔，使其物業(yè)管理的積極性受到嚴(yán)重挫折。但也要看到，對這些一時難于開展物業(yè)管理的地區(qū)，并不是“鐵板一塊”，永久無法進行物業(yè)管理，還要采取科學(xué)的態(tài)度加以分析。首先，要看舊城、舊房改造的規(guī)劃，什么時候進行改造，什么時候加以規(guī)劃，一般來講，對近期內(nèi)要進行改造的地區(qū)，當(dāng)然要等到規(guī)劃改造以后再來實行物業(yè)管理，這樣社會效益和經(jīng)濟效益會更好，對物業(yè)管理的發(fā)展壯大也有好處。其次，也要分析這個地區(qū)的人均收入和人們的富裕程度，收入達不到一定比例，開展物業(yè)管理困難將更大。第三，即使成立了物業(yè)管理公司，也要根據(jù)所管理的地塊特點進行搭配，考慮到人員文化層次，收入水平，也要考慮到地區(qū)遠近。這樣，不僅保證了物業(yè)管理公司能夠得到一定的收入，又使物業(yè)管理得以順利地在廣大住戶中深入人心，推廣開來。