近年來，隨著經(jīng)濟的發(fā)展，特別是市場化運行模式的初步形成，我國的房地產(chǎn)業(yè)得到了前所未有的發(fā)展，呈現(xiàn)出生機勃勃的景象。但在這派繁榮景象的背后也隱藏著極大的風(fēng)險，特別是近幾年來，已有所表現(xiàn)。2008年開始的房價下滑，特別是在全球性金融危機后的急劇走低等等，都反映出我國房地產(chǎn)業(yè)存在的問題。住房是民生之本，是社會穩(wěn)定，人民幸福的大事，因此，既要按市場規(guī)律辦事，又要加強政府的宏觀調(diào)控，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。

　　一、我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的現(xiàn)狀

　　我國的房地產(chǎn)市場從20世紀(jì)90年代初就已經(jīng)啟動，經(jīng)過十幾年的發(fā)展，逐步從以單位房、集資房、福利分房為主過渡到以個人消費的商品房以及政府開發(fā)的經(jīng)濟適用房、安居房為市場需求主體，市場化程度大大提高，已經(jīng)成為支持我國經(jīng)濟增長的重要力量。但近幾年來，房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)了“過熱”現(xiàn)象，而這種被紅紅火火的表象掩蓋的房地產(chǎn)“泡沫”終于在2008年破碎，房價出現(xiàn)了大幅跳水回落，這并不是偶然的，而是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過程中的必要調(diào)整，這種調(diào)整，既受國內(nèi)外經(jīng)濟大環(huán)境的影響，也是房地產(chǎn)市場本身發(fā)展的需要。房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中占有重要地位，從而在很大程度上影響到社會的穩(wěn)定、國家的發(fā)展和人民的生活，因此，有必要在借鑒國外相關(guān)經(jīng)驗的基礎(chǔ)上，認(rèn)真分析我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展歷程，制定符合我國國情的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策，以保證房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。

　　二、國外對房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控的情況

　　縱觀世界，為了保持房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，各國都制定了宏觀調(diào)控政策：日本房地產(chǎn)市場發(fā)展到今天也是經(jīng)過幾輪發(fā)展和調(diào)整后逐漸形成的：為應(yīng)對房地產(chǎn)泡沫推出了三大符合市場發(fā)展規(guī)律的改革措施：一是通過增加國債來投入建設(shè)代價昂貴的公共配套項目，恢復(fù)房地產(chǎn)及其他經(jīng)濟部門的活力和提高房地產(chǎn)的附加價值；二是放寬限制，刺激經(jīng)濟；三是政府調(diào)整了建筑標(biāo)準(zhǔn)以便于房地產(chǎn)項目的開發(fā)。美國為防止和解決經(jīng)濟過熱和房地產(chǎn)升溫的主要方法是對美元再行加息，進(jìn)行金融創(chuàng)新和進(jìn)一步放寬限制。然而2008年隨著次貸危機的爆發(fā)，美國的房地產(chǎn)業(yè)受到了重創(chuàng)。俄羅斯在進(jìn)入21世紀(jì)后，國家杜馬通過了該國新的《房地產(chǎn)法》。這項法律規(guī)定，從當(dāng)年4月1日起俄羅斯所有房地產(chǎn)項目都必須在獲得房屋銷售許可后才可以上市銷售，開發(fā)商只有在獲得土地所有權(quán)和建筑許可權(quán)，并持有經(jīng)批準(zhǔn)的房屋建設(shè)方案后，才可與消費者簽定房屋銷售合同。

　　三、我國的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控

　　2008年上半年，在國家調(diào)控政策主導(dǎo)下，中國房地產(chǎn)市場逐漸由2007年的過熱轉(zhuǎn)向理性回歸，各項指標(biāo)高位調(diào)整，過度需求泡沫得到有效的抑制；但2008年第三季度，市場開始快速下行，并顯現(xiàn)出加速下滑的趨勢。為進(jìn)一步貫徹落實黨中央、國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步擴大內(nèi)需、促進(jìn)經(jīng)濟平穩(wěn)較快增長的決策部署，根據(jù)國務(wù)院的要求，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部會同國家發(fā)展改革委、財政部、人民銀行等十余個部門，在前期調(diào)查研究、充分聽取各方面意見的基礎(chǔ)上，形成了關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的政策建議。12月20日，國務(wù)院辦公廳正式印發(fā)了《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》，主要提出了六個方面政策措施：1、加大保障性住房建設(shè)力度；2、進(jìn)一步鼓勵普通商品住房消費；3、支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)積極應(yīng)對市場變化；4、強化地方政府穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的責(zé)任；5、加強房地產(chǎn)市場監(jiān)測；6、積極營造良好的輿論氛圍。

　　四、做好房地產(chǎn)宏觀調(diào)控工作的幾點建議

　　1、做好多方面的考察比較工作，慎重決策

　　房地產(chǎn)業(yè)是關(guān)乎百姓切身利益的大事，在制定宏觀政策前，一定要以認(rèn)真負(fù)責(zé)的態(tài)度探討政策的可行性，權(quán)衡利弊，慎重選擇。目前，針對政府對房地產(chǎn)進(jìn)行宏觀調(diào)控的措施主要有以下幾個方面：給予稅費優(yōu)惠、實行購房補貼、調(diào)整公積金貸款政策、鼓勵改善性購房、保護(hù)購房者利益、實行經(jīng)濟適用住房貨幣化補貼、做強房地產(chǎn)經(jīng)濟、鼓勵定價開發(fā)、采取凈地(期地)方式出讓土地、因地制宜，適當(dāng)調(diào)整容積率、科學(xué)合理定價、減緩征收部分稅負(fù)、加強金融扶持、強化招商服務(wù)、暫�；蚪档拖嚓P(guān)收費、營造競爭環(huán)境、創(chuàng)新審批服務(wù)機制、完善房地產(chǎn)市場預(yù)警機制、做好市場服務(wù)管理工作等，具體采取哪種方式要認(rèn)真考量。

　　2、強化地方政府穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的責(zé)任

　　《意見》中已明確提出“要落實地方人民政府穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的職責(zé)，強調(diào)了穩(wěn)定房地產(chǎn)市場由省級人民政府負(fù)總責(zé)、市縣人民政府抓落實的工作責(zé)任制。”可見，各地區(qū)要在執(zhí)行中央統(tǒng)一政策的前提下，根據(jù)本地的經(jīng)濟發(fā)展水平、房地產(chǎn)發(fā)展情況、消費結(jié)構(gòu)等實際情況制定有針對性的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策，也只有這樣才能最大程度保證政策的可操作性和針對性、靈活性，提高調(diào)控的效果。