2010年房地產(chǎn)估價理論與方法試題

　　一、單項選擇題（共35題,每題1分。每題的備選答案中只有一個最符合題意請在答題卡上涂黑其相應(yīng)的編號）

　　1．下列房地產(chǎn)估價相關(guān)活動中屬于傳統(tǒng)價值評估業(yè)務(wù)范疇的是（　 ）
　　A．高層建筑地價分?jǐn)?br />　　B．房地產(chǎn)投資價值評估
　　C．因環(huán)境污染導(dǎo)致的房地產(chǎn)價值減損評估
　　D．城市房屋拆遷中的停業(yè)損失評估

　　2．從科學(xué)且可操作性上看，能夠用于判斷一個評估價值的誤差大小或者準(zhǔn)確性的是（　 ）
　　A．估價對象的真實價值
　　B．估價對象的重置價格
　　C．估價對象的實際成交價格
　　D．合格估價師的重新估價結(jié)果

　　3．一個估價項目中的估價時點本質(zhì)上是由（　 ）決定的
　　A．估價委托合同簽訂時間
　　B．估價目的
　　C．實地查勘估價對象的時間
　　D．委托人意愿

　　4．房地產(chǎn)供給有限特性的本質(zhì)是（　 ）
　　A．土地的總量有限
　　B．房地產(chǎn)的不可移動性
　　C．房地產(chǎn)的獨一無二性
　　D．房地產(chǎn)的價值量大

　　5．下列土地狀況中，不屬于士地權(quán)益狀況的是（　 ）
　　A．土地使用期限
　　B．土地使用管制
　　C．土地面積大小
　　D．土地權(quán)利性質(zhì)

　　6．某在建工程在假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價值為6000萬元，房地產(chǎn)估價師知悉該項工程尚拖欠到期應(yīng)付的工程款為1000萬元同時還有一筆貸款成數(shù)由50％，余額為1000萬元的抵押貸款，該在建工程的再次抵押價值為（　 ）萬元
　　A．2500
　　B．3000
　　C．3500
　　D．4000

　　11．某工廠經(jīng)所在街道負(fù)責(zé)人同意，將一幢權(quán)屬登記為工業(yè)用逾的沿街廠房改造為若干個小商鋪出租，某估價機(jī)構(gòu)接受委托以實際用途為估價前提對該房地產(chǎn)的抵押價值進(jìn)行評估。這種做法忽略了最高最佳利用應(yīng)滿足條件中的（　 ）。
　　A．技術(shù)上的可能
　　B．經(jīng)濟(jì)上的可行
　　C．價值最大化
　　D．法律上許可

　　12．有甲、乙兩宗區(qū)位、面積、權(quán)益、規(guī)劃條件等相似的土地，甲土地為空地，乙土地上有建筑物，但相同限制務(wù)件下的估價結(jié)果顯示，乙土地連同地上建筑物的價值低于甲土地的價值，這是由于（　 ）。
　　A．乙土地上建筑物價值低于拆遷費(fèi)用
　　B．甲土地的容積率大于乙土地的容積率
　　C．甲土地的價值高于乙土地的價值
　　D．甲土地的使用期限比乙土地的使用期限長

　　13．某可比實例的房地產(chǎn)權(quán)屬證書記載的套內(nèi)建筑面積為120m²，經(jīng)調(diào)查，其成交價格為150
　　萬元，另有20m²的房屋天臺贈送,該房地產(chǎn)的建筑面積與套內(nèi)建筑面積的比率為1：0：8，則按建筑面積計算的比準(zhǔn)價格是（　 ）元／m²。
　　A．8571
　　B．10000
　　C．13393
　　D．15625

　　14．某宗房地產(chǎn)交易的買賣雙方約定，買方付給賣方2659元/m²，買賣中涉及的稅費(fèi)均由賣方負(fù)擔(dān)。據(jù)悉，該地區(qū)房地產(chǎn)買賣中賣方應(yīng)繳納的稅費(fèi)為正常成交價格的6.8%，買方應(yīng)繳納的稅費(fèi)為正常成交價格的3.9％。若買賣雙方又重新約定買賣中涉及的稅費(fèi)全由買方負(fù)擔(dān)，并在原價基礎(chǔ)上相應(yīng)凋整買方付給賣方的價格，則調(diào)整后買方應(yīng)付給賣方的價格為（　 ）元／m²。
　　A．2585
　　B．2393
　　C．2955
　　D．2964

　　15．評估甲別墅的市場價值，選取了己別墅為可比實例。乙別墅的成交價格為8000元/m²，裝修標(biāo)準(zhǔn)為1000元／m²（甲別墅的裝修標(biāo)準(zhǔn)為800元／m²），因乙別墅位置比甲別墅好，在同等條件下，單價比甲別墅高10％，若不考慮其他因素，則通過乙別墅求取的比準(zhǔn)價格為（　 ）元／m²。
　　A．7020
　　B．7091
　　C．7380
　　D．8580

　　16．評估某底層商鋪的價格時，估價師選取的可比實例甲和乙均為底層商鋪，丙為二層商鋪（其成交價格經(jīng)調(diào)整后為底層商鋪價格），在求取最終價格時，對甲、乙、丙三個可比實例比準(zhǔn)價格依次選取的權(quán)重，最合適的是（　 ）
　　A．0.4、0.4、0.2
　　B．0.3、0.4、0.3
　　C．0.4、0.2、0.4
　　D．0.4、0.3、0.3

　　17．某寫字樓的剩余收益年限為38年，預(yù)計5年后售出時價格將上漲20％,銷售稅費(fèi)率為6％，已知持有期內(nèi)年有效毛收入為400萬元，運(yùn)營費(fèi)用率為30％,報酬率中無風(fēng)險報酬率為6%，風(fēng)險報酬率為無風(fēng)險報酬率的25％,則該寫字樓目前的收益價格為（　 ）萬元。
　　A．5286.72
　　B．7552.45
　　C．9939.23
　　D．14198.90

　　18．某公司2年前租賃某寫字樓中的500m²用于辦公，約定租賃期限為20年，凈租金為每天3元／m²。已知該寫字樓為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，于5年前建成，土地剩余使用年限為30年，目前市場上類似寫字樓的凈租金為每天3.5元／m²，報酬率為6％，則現(xiàn)在的承租人權(quán)益價值為（　 ）萬元。
　　A．96.80
　　B．592.81
　　C．691.61
　　D．667.22

　　19.下列關(guān)于收益法求取凈收益的說法，錯誤的是（　 ）
　　A．凈收益包括有形收益和無形收益
　　B．運(yùn)營費(fèi)用包含房地產(chǎn)折舊額及其設(shè)備的折舊費(fèi)
　　C．通常只有客觀收益才能作為估價依據(jù)
　　D．應(yīng)同時給出較樂觀、較保守和最可能的三種估計值

　　20．下列收益乘數(shù)法中，考慮了房地產(chǎn)租金以外的收入以及房地產(chǎn)空置率，但未考慮運(yùn)營費(fèi)用差異的是（　 ）。
　　A．毛租金乘數(shù)法
　　B．潛在毛收入乘數(shù)法
　　C．有效毛收入乘數(shù)法
　　D．凈收益乘數(shù)法

　　21．某商品住宅項目的土地取得費(fèi)用、開發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、投資利息、銷售稅金分別為600萬元、900萬元、50萬元、60萬元、150萬元、120萬元,投資利潤率為20％，則成本利潤率為（　 ）。
　　A．17.13%
　　B．18.30%
　　C．18.61%
　　D．21.47%

　　22．城市房屋拆遷補(bǔ)償評估中，對被征收房屋的室內(nèi)自行裝修補(bǔ)償款的評估應(yīng)采用的價值類型是（　 ）。
　　A．投資價值
　　B．謹(jǐn)慎價值
　　C．快速變現(xiàn)值
　　D．市場價值

　　23．某辦公樓是15年前在劃撥土地上建設(shè)的，現(xiàn)按要求補(bǔ)辦了土地出讓手續(xù)，出讓年限為50年，已知該辦公樓建筑物在建設(shè)時投入的費(fèi)用為255萬元，現(xiàn)時重新購建價格為350萬元，經(jīng)濟(jì)壽命為60年，殘值率為3％，則采用直線法計算其建筑物的折舊總額為（　 ）萬元。
　　A．61.84
　　B．78.35
　　C．84.88
　　D．173.17

　　24．下列房地產(chǎn)開發(fā)成本中，屬于基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)的是（　 ）
　　A．圍墻工程費(fèi)
　　B．電力設(shè)施工程費(fèi)
　　C．居委會用房建設(shè)費(fèi)
　　D．人防工程費(fèi)

　　25．參與房地產(chǎn)開發(fā)用地掛牌交易的各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)報價相差懸殊，其根本原因是（　 ）
　　A．各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采用不同的估價方法衡量開發(fā)用地價值
　　B．各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)掌握開發(fā)用地的信息不夠?qū)ΨQ
　　C．各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)選取開發(fā)用地利用方式的規(guī)劃條件不一致
　　D．各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)均是以自身條件為依據(jù)衡量開發(fā)用地的投資價值

　　26．假設(shè)開發(fā)法估價在選取估價對象最佳開發(fā)利用方式時，其中最重要的是選?。ā?）
　　A．最佳用途
　　B．最佳規(guī)模
　　C．最佳集約度
　　D．最佳開發(fā)時機(jī)

　　27．現(xiàn)擬開發(fā)建設(shè)某寫字樓，預(yù)計3年后建成并全部售出，總建筑面積為10000m²，可售建筑
　　面積為8000m²，銷售單價為1.6萬元/m²，若報酬率為8％，折現(xiàn)率為10％。則測算該寫字樓開發(fā)完成后的現(xiàn)值是（　 ）萬元。
　　A．9616.83
　　B．10161.05
　　C．12021.04
　　D．12800

　　28．某在建工程現(xiàn)擬拍賣，已知該在建工程是半年前通過一次性付款取得土地的，目前已經(jīng)完成地上一層結(jié)構(gòu)部分。半年后開始預(yù)售，1年后可竣工,銷售期為1年，銷售收入在銷售期內(nèi)均勻?qū)崿F(xiàn)，則采用成本法評估該在建工程價值中計算土地取得費(fèi)用的投資利息的計息期和采用假設(shè)開發(fā)法評估該在建工程價值中對開發(fā)完成后的價值進(jìn)行折現(xiàn)時的折現(xiàn)期分別為（　 ）。
　　A．0.5和1年
　　B．0.5年和1.5年
　　C．0.5年和2年
　　D．1年和1.5年

　　29．某類房地產(chǎn)的歷史價格變動時高時低，但整體上呈上升趨勢，現(xiàn)在要預(yù)測該類房地產(chǎn)的未來價格，應(yīng)選用的預(yù)測方法（　 ）。
　　A．平均發(fā)展速度法
　　B．平均增減量法
　　C．?dāng)?shù)學(xué)曲線擬合法
　　D．中位數(shù)法

　　30．某類房地產(chǎn)2005年～2009年的價格見下表，各年增長量的權(quán)重分別為0.1、0.2、0.2、0.5，則利用平均增減量法預(yù)測該類房地產(chǎn)2010年的價格為（　 ）元／m²。

　　某類房地產(chǎn)2005年~2009年的價格　　　?。▎挝辉痬）

　　A．8460
　　B．8500
　　C．8790
　　D．8838

　　31．用直線趨勢法預(yù)測甲類房地產(chǎn)的價格變化趨勢為V_甲 =1480+80i，乙類房地產(chǎn)的價格變化趨勢為V_乙=1500+60i，則該兩類房地產(chǎn)的價格增長潛力相比（　 ）。
　　A．甲類房地產(chǎn)比乙類房地產(chǎn)強(qiáng)
　　B．乙類房地產(chǎn)比甲類房地產(chǎn)強(qiáng)
　　C．該兩類房地產(chǎn)強(qiáng)弱程度相同
　　D．該兩類房地產(chǎn)強(qiáng)弱程度不可比

　　32．某地塊臨街深度為18m，臨街寬度為50m，總價格為243萬元,假設(shè)標(biāo)準(zhǔn)深度為24m，則根據(jù)四三二一法則，其路線價為（　 ）元／m²。
　　A．2025
　　B．2250
　　C．2700
　　D．3000

　　33．如某宗土地總面積為7500m²，容積率為3，相應(yīng)的土地單價為4500元/m²，現(xiàn)允許容積率提高到5，假設(shè)容積率每提高0.1，樓面地價下降1％,則理論上因容積率提高應(yīng)補(bǔ)交的地價款為（　 ）萬元。
　　A．1125
　　B．1800
　　C．2250
　　D．3375

　　34．下列關(guān)于估價對象實地查勘的說法，錯誤的是（　 ）。
　　A．任何估價項目，估價師都必須對估價對象進(jìn)行實地查勘
　　B．對已消失的房地產(chǎn)，估價師應(yīng)對估價對象原址進(jìn)行必要的調(diào)查了解
　　C．實地查勘的內(nèi)容包括估價對象的實物和區(qū)位狀況，一般不涉及其權(quán)益狀況
　　D．拆遷估價的實地查勘記錄可不需要被拆遷人簽字認(rèn)可

　　35．下列估價業(yè)務(wù)中估價機(jī)構(gòu)可以承接的是（　 ）。
　　A．超出了估價機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)范圍的估價業(yè)務(wù)
　　B．估價機(jī)構(gòu)的專業(yè)能力難以勝任的估價業(yè)務(wù)
　　C．估價機(jī)構(gòu)的某些估價師與估價需求者有利害關(guān)系的估價業(yè)務(wù)
　　D．承接后出現(xiàn)很大執(zhí)業(yè)風(fēng)險的估價業(yè)務(wù)

　　二、多項選擇題（共15題，每題2分。每題的備選答案中，有兩個或兩個以上符合題意的答案，請在答題卡上涂黑其相應(yīng)的編號。錯選或多選均不得分，少選且選擇正確的，每個選項得0.5分）

　　1．下列關(guān)于房地產(chǎn)估價本質(zhì)的說琺正確的有（　 ）。
　　A．房地產(chǎn)估價是評估房地產(chǎn)的價值而不是價格
　　B．房地產(chǎn)估價是替相關(guān)當(dāng)事人為房地產(chǎn)定價
　　C．房地產(chǎn)估價是為委托人提供價格保證
　　D．房地產(chǎn)估價會有誤差，但誤差應(yīng)在合理范圍內(nèi)
　　E．房地產(chǎn)估價既是一門科學(xué)也是一門藝術(shù)

　　2．對部分或全部超出了自己專業(yè)勝任能力的估價項目，估價師合理的處理方式有（　 ）。
　　A．放棄這個項目
　　B．努力學(xué)習(xí)，邊學(xué)邊干
　　C．埋頭苦干，克服困難完成項目
　　D．找別人完成項目，簽自己的名
　　E．對自己不能勝任的部分工作，主動請有關(guān)專家提供專業(yè)幫助

　　3．關(guān)于抵押房地產(chǎn)變現(xiàn)能力強(qiáng)弱比較的說法，錯誤的是（　 ）。
　　A．標(biāo)準(zhǔn)廠房通常比一般廠房的變現(xiàn)能力弱
　　B．熟地通常比生地或毛地的變現(xiàn)能力弱
　　C．小商鋪通常比大商鋪的變現(xiàn)能力弱
　　D．廠區(qū)內(nèi)住宅通常比商品住宅小區(qū)內(nèi)住宅的變現(xiàn)能力弱
　　E．郊區(qū)的房地產(chǎn)通常比市區(qū)的房地產(chǎn)變現(xiàn)能力弱

　　4．某宗房地產(chǎn)購買總價為50萬元，首付款為房價的30％，余款由銀行貸款支付，該貸款的期限為10年，年利率為5.58%，按月等額償還本息，則關(guān)于該房地產(chǎn)價格的說法，正確的有（　 ）。
　　A．該房地產(chǎn)的實際價格等于名義價格
　　B．該房地產(chǎn)的名義價格為50萬元
　　C．該房地產(chǎn)的實際價格為50萬元
　　D．該房地產(chǎn)的實際價格高于50萬元
　　E．該房地產(chǎn)不存在名義價格

　　5．關(guān)于投資價值和市場價值的說法正確的有（　 ）。
　　A．市場價值是客觀的、非個人的價值，而投資價值是建立在主觀的、個人因素基礎(chǔ)上的價值
　　B．投資價值與市場價值在采用收益法評估時，折現(xiàn)率取值相同
　　C．在凈收益方面，評估投資價值時通常要扣除所得稅，而評估市場價值時通常不扣除所得稅
　　D．國有建設(shè)用地使用權(quán)招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓時，有意購買者委托評估其能承受的最高購買價格，是一種投資價值評估
　　E．在對某房地產(chǎn)進(jìn)行抵押價值評估時，不用考慮債務(wù)人或債權(quán)人對該房地產(chǎn)投資價值的評估

　　6．下列影響房地產(chǎn)價格的因素中屬于區(qū)位因素的有（　 ）
　　A．交通便捷程度
　　B．朝向、樓層
　　C．周圍環(huán)境和景觀
　　D．建筑規(guī)模
　　E．外部配套設(shè)施

　　7．城市規(guī)劃對土地使用管制的內(nèi)容，主要包括（　 ）等。
　　A．建筑高度
　　B．建筑結(jié)構(gòu)
　　C．容積率
　　D．土地使用權(quán)來源
　　E．土地用途

　　11．某宗房地產(chǎn)的價格并不是由其開發(fā)建設(shè)成本決定的，因此運(yùn)用成本法估價應(yīng)注意的內(nèi)容包括（　 ）。
　　A．應(yīng)采用客觀成本而不是實際成本
　　B．應(yīng)采用實際成本而不是客觀成本
　　C．應(yīng)結(jié)合選址、規(guī)劃設(shè)計等對成本法的測算結(jié)果進(jìn)行調(diào)整
　　D．應(yīng)結(jié)合市場供求狀況對成本法的測算結(jié)果進(jìn)行調(diào)整
　　E．應(yīng)結(jié)合估價委托人的要求對成本法的測算結(jié)果進(jìn)行調(diào)整

　　12．在假設(shè)開發(fā)法的傳統(tǒng)方法中計算投資利息時，應(yīng)計息的項目包括（　 ）。
　　A．待開發(fā)房地產(chǎn)的價值
　　B．待開發(fā)房地產(chǎn)取得的稅費(fèi)
　　C．續(xù)建開發(fā)成本
　　D．銷售費(fèi)用
　　E．銷售稅金

　　13．根據(jù)有關(guān)統(tǒng)計資料，對某類房地產(chǎn)價格統(tǒng)計數(shù)據(jù)整理如下表，其中，2006年的房地產(chǎn)價格統(tǒng)計數(shù)據(jù)缺失。則關(guān)于該類房地產(chǎn)價格的說法，正確的有（　 ）。

某類房地產(chǎn)2004年~2009年的價格　（單位：元/m²）

　　A．利用平均增減量法模擬2006年的價格為7482元/m²
　　B．利用平均增減量法預(yù)測2010年的價格為8826元/m²
　　C．利用平均發(fā)展速度法模擬2006年的價格為7438元/m²
　　D．利用平均發(fā)展速度法預(yù)測2010年的價格為7438元/m²
　　E．無法利用平均增減量法預(yù)測2010年的價格為8873元/m²

　　14．運(yùn)用基準(zhǔn)地價修正法評估宗地價值時，應(yīng)明確的基準(zhǔn)地價內(nèi)涵的內(nèi)容主要包括基準(zhǔn)地價對應(yīng)的（　 ）。
　　A．容積率
　　B．土地用途
　　C．土地開發(fā)程度
　　D．評估單位
　　E．土地使用權(quán)性質(zhì)

　　15．實際估價中，估價對象范圍的界定包括（　 ）的界定。
　　A．實物構(gòu)成范圍
　　B．權(quán)益范圍
　　C．空間范圍
　　D．時間范圍
　　E．髟響范圍

　　三、判斷題（共15題，每題1分。請根據(jù)判斷結(jié)果，在答題卡上涂黑其相應(yīng)的符號，用“√”表示正確，用“×”表亍錯誤。不答不得分，判斷錯誤扣1分，本題總分最多扣至零分）

　　1．對于有租約限制的房地產(chǎn)，如果是為城市房屋拆遷補(bǔ)償目的而進(jìn)行估價的，不必考慮房屋租約的影響，應(yīng)視為無租約限制的房地產(chǎn)進(jìn)行估價。（ 　）

　　2．在房地產(chǎn)估價中，只能評估不包含無形資產(chǎn)的房地產(chǎn)價值。（ ?。?/p>

　　3．甲、乙兩塊其他條件相似的相鄰?fù)恋?，甲土地單價為1500元／㎡，容積率為4，土地使用年限為50年，乙土地單價為1130元／㎡， 容積率為3，土地使用年限為60年，以樓面地價來判斷，投資乙地塊較甲地塊更經(jīng)濟(jì)（土地報酬率為6％） （ ?。?/p>

　　4．在使用交通時間距離時，應(yīng)采用與該房地產(chǎn)有代表性的使用者相對應(yīng)的交通工具和出行時段來測量。（ ?。?/p>

　　5．房地產(chǎn)估價原則是為了使不同的房地產(chǎn)估價師對房地產(chǎn)估價的基本前提具有認(rèn)識上的一致性，對同一估價對象的估價目的具有相似性。（　 ）

　　6．市場法的理論依據(jù)是房地產(chǎn)價格形成的替代原理。因此，只要有足夠多的類似房地產(chǎn)的交易實例，對其成交價格進(jìn)行適當(dāng)處理后得到的結(jié)果就可以作為正常市場價格的最佳參照值。（　 ）

　　7．在市場法估價中，當(dāng)有較多的交易實例符合可比實例要求時，應(yīng)選取其中與估價對象最相似，與預(yù)設(shè)的估價結(jié)果最接近的交易實例，因此不能隨意選取交易實例。（ 　）

　　8．根據(jù)收益法計算公式，對于土地凈收益每年不變的情形，報酬率越高，土地使用權(quán)價格接近無限年價格就越慢。（　 ）

　　9．某宗房地產(chǎn)的年凈收益為2萬元，購買者自有資金為5萬元，自有資金資本化率為12％，抵押貸款常數(shù)為0.7，則該宗房地產(chǎn)的價格為25萬元。（　 ）

　　10．建筑物的有效年齡可能等于，也可能大于或小于其實際年齡。（ ?。?/p>

　　11．成本法是以房地產(chǎn)價格各個組成部分的累加為基礎(chǔ)來求取房地產(chǎn)價格的，適用于評估可獨立開發(fā)建設(shè)的整體房地產(chǎn)價格，不能用來評估局部房地產(chǎn)的價格。（　 ）

　　12．在假設(shè)開發(fā)法中，開發(fā)完成后的價值是指開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況所對應(yīng)的價值，開發(fā)完成后的價值對應(yīng)的時間不一定是開發(fā)完成之時。（ ?。?/p>

　　13．在運(yùn)用移動平均琺預(yù)測房地產(chǎn)價格時，一般應(yīng)按照房地產(chǎn)價格變化的同期長度進(jìn)行移動平均。（ ?。?/p>

　　14．路線價法字質(zhì)上是一種市場法，在求取路線價時不需要進(jìn)行交易情況修正，但應(yīng)進(jìn)行市場狀況調(diào)整及房地產(chǎn)狀況調(diào)整。（　 ）

　　15．在實際估價中，應(yīng)進(jìn)行估價方法適用性分析，除因客觀因素導(dǎo)致估價方法不適用的外，只要是在理論上適用估價對象的估價方法都應(yīng)選用，不得隨意取舍。（ ?。?/p>

　　四、計算題（共2題。要求列出算式和計算過程；需按公式計算的，要寫出公式；僅有計算結(jié)果而無計算過程，不得分。計算結(jié)果保留小數(shù)點后兩位）

　　1．某宗出租的房地產(chǎn)，建筑面積為40000㎡，容積率為4，土地使用期限為40年，自2005年10月1日起計算，約定不可續(xù)期。建筑物為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，于2007年10月1日建成，可供出租的面積占總建筑面積的70％。根據(jù)市場調(diào)查得知2010年10月1日該類房地產(chǎn)的租金為每月40元/ ㎡，年平均空置率為20％，平均每月除稅費(fèi)外的運(yùn)營費(fèi)用為30萬元，出租人承擔(dān)的稅費(fèi)約占租金收入的8％，該房地產(chǎn)現(xiàn)時土地單價為2100元／㎡，土地報酬率為8％，建筑物報酬率為10％，請計算該房地產(chǎn)在2010年10月1日的價值（8分）

　　2．某寫字樓為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，層高4.8m，沒有電梯，建筑面積為30000 ㎡，經(jīng)濟(jì)壽命為60年，有效經(jīng)過年數(shù)為3年。經(jīng)調(diào)查得知，現(xiàn)重新建造該類全新狀況的建筑物的建筑安裝工程費(fèi)為1200元/ ㎡（含裝修、設(shè)備費(fèi)），專業(yè)費(fèi)為建筑安裝工程費(fèi)的8％，管理費(fèi)用為建筑安裝工程費(fèi)與專業(yè)費(fèi)之和的3％，銷售費(fèi)用為重新購建價格的3％，每利率為6％，建設(shè)期為2年，建筑安裝費(fèi)、專業(yè)費(fèi)、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用第一年投入60％，第二年投入40％，各年年內(nèi)均為均勻投入，銷售稅費(fèi)為重新購建價格的6.5%，投資利潤率為35％，又知該建筑物的墻、地面等損壞的修復(fù)費(fèi)用為35萬元；裝修的重置價格為500萬元，平均壽命為5年，已使用3年；設(shè)備的重置價格為200萬元，平均壽命為10年，已使用3年；殘值率為零。由于該寫字樓沒有電梯，其出租率僅為80％，月租金為30元/㎡，但如果在估價時點重置有電梯的類似寫字樓，則需要的電梯購置費(fèi)用為180萬元，安裝費(fèi)用為60萬元；而市場上類似有電梯寫字樓的出租率為85％，正常月租金為32元/㎡，由于該寫字樓的層高較正常層高要高，使其能耗增加，經(jīng)測算，正常情況下每年需要多消耗10000元能源費(fèi)；同時由于周邊環(huán)境的變化，該寫字樓的經(jīng)濟(jì)折舊為40萬元。當(dāng)?shù)卦擃惙康禺a(chǎn)的報酬率為8％。請計算該建筑物的現(xiàn)時價值。（12分）

　　答案及解新

　　參考答案

　　一、單項選擇題

　　1.B 2.D 3.B 4.B 5.C 6.B 7.D 8.A 9.A 10. C

　　11.D 12.A 13.B 14.A 15.B 16.A 17.A 18.A 19.B 20.C

　　21.B 22.D 23.C 24.B 25.D 26.A 27.A 28.A 29.C 30.B

　　31.A 32.B 33.A 34.C 35.C

　　二、多項選擇題

　　1.ADE 2.AE 3.ABC 4.ABC 5.ACDE

　　6.ABCE 7.ACE 8.ACD 9.BCE 10. BCD

　　11.ACD 12.ABCD 13.ABCE 14.ABE 15.ABC

　　三、判斷題

　　1.√ 2.× 3.× 4.√ 5.×

　　6.× 7.× 8.× 9.√ 10.√

　　11.× 12.√ 13.× 14.× 15.√

　　四、計算題

　　1.解：

　　1）總有效毛收人A＝40000×0.7×（1-20％） ×40×12=1075.2（萬元）

　　2）總運(yùn)營費(fèi)用C=30×12+1075.2×8%≈446.02（萬元）

　　3）年凈收益a＝A-C=1075.2-446.02=629.18（萬元），

　　或a=4×0.7×（1-20%）×40×12×（1-8%）-30×12＝629.18（萬元）；

　　4）土地總價L=40000/4×2100=2100（萬元）；

　　5）年土地凈收益aL=2100×8%/[1-1/（1+8%）40-5]=180.19（萬元）；

　　6）年建筑物凈收益a_B=a-a_L=629.18-180.19=448.99（萬元）；

　　7）建筑物總價B=448.99/10%×[1-1/（1+10%）^40-5]=4330.13（萬元）

　　8）房地產(chǎn)價值V=L+B=2100+4330.13=6430.13（萬元）

　　2.解：

　?。?）重新購建價格C_總

　　方法一：

　　1）單價計算（每平方米重新購建價格為C）

　　①建筑安裝成本=1200元/㎡；

　?、趯I(yè)費(fèi)用=1200×8%＝96（元/㎡）；

　?、酃芾碣M(fèi)用=（1200+96）×3%=38.88（元/㎡）；

　　④銷售費(fèi)用=C×3%；

　?、萃顿Y利息=（1200+96+38.88+C×3%）×60%×[（1+6%）^1.5-1]+[1200+96+38.88+C×3%]×40%×[（1+6%）^0.5-1]≈88.930+C×0.2%；

　?、掬N售稅費(fèi)=C×6.5%；

　?、咄顿Y利潤=（1200+96+38.88+ C×3%）×35%＝467.208+ C×1.05%；

　　⑧每平方米重新購建價格C=（①+②+③+④+⑤+⑥+⑦）＝（1200+96+38.88+ C×3%+88.93+ C×0.2%+C×6.5%+467.208+C×1.05%），

　　2）總價計算

　?、俳ㄖ惭b成本=1200×30000=3600（萬元）；

　?、趯I(yè)費(fèi)用=3600×8％=288（萬元）；

　　③管理費(fèi)用=（3600+288）×3％=116.64（萬元）；

　　④銷售費(fèi)用=C_總×3％；

　?、萃顿Y利息=（3600+288+116.64+C_總×3％）×60％×[（1+6％）^1.5-1]+（3600+288+116.64+C_總×3％） ×40％×[（1+6％）^0.5-1]=266.79+C總×0.2％；

　?、掬N售稅費(fèi)=C_總× 6.5％；

　?、咄顿Y利潤=（3600+288+116.64+C_總×3％） ×35％=1401.624+C_總×l.05％；

　?、嘀匦沦徑▋r格C_總=①+②+③+④+⑤+⑥+⑦=3600+288+116.64+C_總×3％+266.79+C_總×0.2％+C_總×6.5％+1401.624+C_總×1.05％，

　　解得C_總=6356.394萬元。

　　方法二：

　　每平方米重新購建價格C=[1200×（1+8％）×（1+3％）+C×3％]×60％×（1+6％）^1.5+　[1200×（1+8％）×（1+3％）+C × 3％× 40％×（1+6％）^0.5]+C×6.5％+[1200×（1+8％）x（1+3％）+C×3％]×35％，

　　解得C=2118.798（元／㎡），

　　則重新購價格=2118.798×30000=6356.394（萬元）。

　?。?）折舊計算

　　1）可修復(fù)費(fèi)用=35萬元；

　　2）裝修折舊費(fèi)=500 × 1/5 × 3=300（萬元）；

　　3）設(shè)備折舊費(fèi)=200×1/10×3=60（萬元）；

　　4）長壽命項目折舊費(fèi)=（6356.394+35-500-200）×1/60×3=281.069（萬元）；

　　5）缺乏電梯的功能折舊費(fèi)=（32×85％-30 × 80％）×12×3／8％×[1-1／（1+8％）57]-（180+60）=1182.085（萬元）；

　　6）功能過剩引起的折舊費(fèi)=1/8％×[1-1/（1+8％）57]=12.344（萬元）。

　?。?）建筑物現(xiàn)值計算

　　V=6356.394-35-300-60-281.069-1182.085-12.344-40=4445.90（萬元）。

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