假設開發(fā)法及其運用

　　本章介紹假設開發(fā)法的含義、理論依據、適用的估價對象、估價需要具備的條件、估價的操作步驟以及每個操作步驟所涉及的具體內容。

　　第一節(jié) 假設開發(fā)法概述

　　一、假設開發(fā)法的含義

　　假設開發(fā)法也稱為剩余法、預期開發(fā)法、開發(fā)法、是預測估價對象開發(fā)完成后的價值和后續(xù)開發(fā)建設的必要支出及應得的利潤，然后將估價對象開發(fā)完成后的價值減去后續(xù)開發(fā)建設的必要支出及應得利潤來求取估價對象價值的方法。

　　假設開發(fā)法的本質與收益法相同，是以房地產的預期未來收益（具體為預測的開發(fā)完成后的價值減去預測的后續(xù)開發(fā)建設的必要支出及應得利潤后的余額）為導向來求取房地產的價值。

　　假設開發(fā)法是一種科學、實用的估價方法，在中國現階段房地產開發(fā)建設活動較活躍的情況下，得到了廣泛應用。

　　二、假設開發(fā)法的理論依據

　　假設開發(fā)法的理論依據與收益法相同，是預期原理。其基本思想用這樣一個例子可以較好地反映出來。該例子是模擬一個典型的房地產開發(fā)商，在公平競爭、土地由最高出價者獲得的土地市場上取得一塊房地產開發(fā)用地，是如何思考該地塊的價格或者確定其出價的。具體如下：

　　假如有一塊房地產開發(fā)用地要出讓或轉讓，同時有許多房地產開發(fā)商想得到它。我作為其中的一個房地產開發(fā)商，將愿意出價多少？首先，我要較全面深入地調查、分析該塊土地的內外部狀況和當地的房地產開市場狀況，包括該塊土地的位置、空間范圍、面積（包括規(guī)劃總用地面積、建設用地面積和代征地面積）、性質、地勢、土壤、地基、土地條件、交通、周圍環(huán)境和景觀、規(guī)劃條件（如用途、容積率、建筑高度、綠地率等）。

　　其次，我要根據上面調查、分析得到的該塊土地的內外部狀況和當地的房地產市場狀況，研究、判斷該塊土地在規(guī)劃允許的范圍內最適宜做何種用途、建筑規(guī)模多大、什么檔次。例如，是建住宅，還是建寫字樓或商場、酒店等；如果建住宅，是建普通住宅，還是建高檔公寓或別墅等。

　　接下來，我要預測在未來適當的時機預售或銷售開發(fā)完成后的房地產，價格將是多少；在取得該塊土地時作為買方需要繳納的契稅等“取得稅費”將是多少；為了開發(fā)建設和出售該房地產，支出將是多少，包括開發(fā)成本、管理費用、銷售費用、投資利息（我投入的資金有些是自己的，有些是向銀行借的，有些還可能是通過其他融資渠道獲得的，但都要計算利息。這是基于機會成本的考慮）；在出售開發(fā)完成后的房地產時作為賣方需要繳納的營業(yè)稅等“銷售稅費”將是多少。此外，我還不能忘了要獲取開發(fā)利潤。但我期望利用這塊土地獲取的開發(fā)利潤不能過高，否則我的出價就會較低，從而在取得這塊土地的競爭中我將得不到它。而我期望利用這塊土地獲取的開發(fā)利潤也不能過低，例如，不能低于類似房地產開發(fā)活動的正常利潤，或者不能低于將此資金、時間和精力投到其他方面所能獲得的利潤，否則我還不如將此資金、時間和精力投到其他方面（這也是基于機會成本的考慮）。

　　在做出了上述預測后，我便知道了自己愿意為該塊土地支付的最高價格是多少。毫無疑問，它等于預測的該塊土地開發(fā)完成后的價格，減去預測的在未來開發(fā)經營過程中必須付出的各項成本、費用、稅金以及應當獲得的開發(fā)利潤后的余額。

　　由上可以看出，假設開發(fā)法在表現形式上是評估新開發(fā)的房地產（如新建商品房）價值的成本法的“倒算法”。兩者的主要區(qū)別是：成本法中的土地價值為已知，需要求取的是開發(fā)完成后的房地產價值；而在假設開發(fā)法中，開發(fā)完成后的房地產價值已事先通過預測得到，需要求取的是土地價值。

　　假設開發(fā)法更深層的理論依據類似于地租原理（可詳見本書第十一章第一節(jié)“地租理論及測算”），只不過地租是每年的租金剩余，假設開發(fā)法測算的通常是一次性的價格剩余。

　　三、假設開發(fā)法的其他用途

　　假設開發(fā)法除了適用于房地產估價，還適用于房地產開發(fā)項目投資分析，是房地產開發(fā)項目投資分析的常用方法之一。假設開發(fā)法用于房地產估價與用于房地產開發(fā)項目投資分析的不同之處是；在選取有關參數、系數和測算有關數值時，估價是站在一個典型的投資者的立場上，而投資分析是站在某個特定的投資者的立場上。

　　房地產開發(fā)項目投資分析的目的，是為了給房地產投資者的投資決策提供參考依據。假設開發(fā)法具體可為房地產投資者提供下列3種數值：

　?。?）測算待開發(fā)房地產的最高價格。如果房地產投資者有興趣取得某一待開發(fā)房地產，他必須事先測算出自己能夠接受的最高價格，他的實際購置價格應低于或等于此價格，否則就不值得取得該待開發(fā)房地產。

　　（2）測算房地產開發(fā)項目的預期利潤。在測算房地產開發(fā)項目的預期利潤時是假定待開發(fā)房地產已經按照某個價格購置，即待開發(fā)房地產的取得成本被視為已知。預計可取得的總收入減去待開發(fā)房地產的取得成本以及開發(fā)成本等費稅后的余額，為該房地產開發(fā)項目所能產生的利潤。此利潤或利潤率如果高于房地產投資者期望的利潤或利潤率，則認為該房地產開發(fā)項目可行；否則，應推遲開發(fā)建設，甚至取消投資。

　?。?）測算房地產開發(fā)中可能出現的最高費用。在確定最高費用時，待開發(fā)房地產的取得成本也被視為已知。確定最高費用的目的是為了使開發(fā)利潤保持在一個合理的范圍內，同時使整個開發(fā)成本等費稅在開發(fā)過程的各個階段得到有效的控制，不至于在開發(fā)過程中出現費用失控。