第一章房地產(chǎn)投資與投資風(fēng)險

　　考試目的

　　本部分的考試目的是測試應(yīng)考人員對房地產(chǎn)投資的概念、形式、風(fēng)險及其防范等的了解、熟悉和掌握程度。

　　考試內(nèi)容

　　第一節(jié)投資與房地產(chǎn)投資

　　一、投資概述

　?。ㄒ唬┩顿Y的概念

　?。ǘ┩顿Y的分類

　　1．短期投資和長期投資

　　2．直接投資和間接投資

　　3．金融投資和實物投資

　　4．生產(chǎn)性投資和非生產(chǎn)性投資

　　（三）投資的特性

　?。ㄋ模┩顿Y的作用

　　1．投資是一個國家經(jīng)濟增長的基本推動力

　　2．投資與企業(yè)發(fā)展密切相關(guān)

　　3．投資可以促進人民生活水平提高

　　4．投資有利于國家的社會穩(wěn)定和國際交往

　　二、房地產(chǎn)投資概述

　?。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)投資的概念

　?。ǘ┓康禺a(chǎn)投資的分類

　　1．按投資主體劃分

　　2．按經(jīng)濟活動類型劃分

　　3．按物業(yè)類型劃分

　　（三）房地產(chǎn)投資的特性

　　1．區(qū)位選擇異常重要

　　2．適于進行長期投資

　　3．需要適時的更新改造投資

　　4．投資價值難以判斷因而易產(chǎn)生資本價值風(fēng)險

　　5．變現(xiàn)性差

　　6．易受政策影響

　　7．依賴專業(yè)管理

　　8．存在效益外溢和轉(zhuǎn)移

　?。ㄋ模┓康禺a(chǎn)投資的作用

　　第二節(jié)房地產(chǎn)投資的形式與利弊

　　一、房地產(chǎn)直接投資

　?。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)開發(fā)投資

　?。ǘ┓康禺a(chǎn)置業(yè)投資

　　二、房地產(chǎn)間接投資

　?。ㄒ唬┩顿Y房地產(chǎn)企業(yè)股票或債券

　　（二）投資房地產(chǎn)投資信托基金

　?。ㄈ┵徺I住房抵押支持證券

　　三、房地產(chǎn)投資的利弊

　?。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)投資之利

　　1．相對較高的收益水平

　　2．易于獲得金融機構(gòu)的支持

　　3．能抵消通貨膨脹的影響

　　4．提高投資者的資信等級

　?。ǘ┓康禺a(chǎn)投資之弊

　　1．投資數(shù)額巨大

　　2．投資回收期較長

　　3．需要專門的知識和經(jīng)驗

　　第三節(jié)房地產(chǎn)投資的風(fēng)險

　　一、房地產(chǎn)投資風(fēng)險的概念

　?。ㄒ唬╋L(fēng)險的定義

　?。ǘ╋L(fēng)險分析的目的

　　二、房地產(chǎn)投資的系統(tǒng)風(fēng)險

　　（一）通貨膨脹風(fēng)險

　?。ǘ┦袌龉┣箫L(fēng)險

　?。ㄈ┲芷陲L(fēng)險

　?。ㄋ模┳儸F(xiàn)風(fēng)險

　?。ㄎ澹├曙L(fēng)險

　?。┱唢L(fēng)險

　?。ㄆ撸┱物L(fēng)險

　　（八）或然損失風(fēng)險

　　三、房地產(chǎn)投資的個別風(fēng)險

　?。ㄒ唬┦找娆F(xiàn)金流風(fēng)險

　　（二）未來運營費用風(fēng)險

　?。ㄈ┵Y本價值風(fēng)險

　　（四）機會成本風(fēng)險

　?。ㄎ澹r間風(fēng)險

　?。┏钟衅陲L(fēng)險

　　四、風(fēng)險對房地產(chǎn)投資決策的影響

　　第四節(jié)風(fēng)險與投資組合

　　一、投資組合理論

　　二、資本資產(chǎn)定價模型

　　考試要求

　　1．了解投資的概念、分類、特性和作用；

　　2．掌握房地產(chǎn)投資的概念、分類、特點及作用；

　　3．掌握房地產(chǎn)直接投資；

　　4．掌握房地產(chǎn)間接投資；

　　5．熟悉房地產(chǎn)投資的利弊；

　　6．掌握房地產(chǎn)投資的風(fēng)險；

　　7．了解風(fēng)險與投資組合。

　　第二章 房地產(chǎn)市場與市場運行

　　考試目的

　　本部分的考試目的是測試應(yīng)考人員對房地產(chǎn)市場的特性、市場結(jié)構(gòu)與描述指

　　標、市場運行規(guī)律、政府干預(yù)房地產(chǎn)市場的手段與方法等的了解、熟悉和掌握程度。

　　考試內(nèi)容

　　第一節(jié)房地產(chǎn)市場概述

　　一、房地產(chǎn)市場的含義

　　二、房地產(chǎn)市場的運行環(huán)境

　　三、影響房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)變的社會經(jīng)濟力量

　?。ㄒ唬┙鹑跇I(yè)的發(fā)展

　　（二）信息、通訊技術(shù)水平的提高和交通條件的改善

　?。ㄈ┥a(chǎn)和工作方式的轉(zhuǎn)變

　?。ㄋ模┤宋沫h(huán)境的變化

　?。ㄎ澹┳匀画h(huán)境的變化

　?。┱沃贫鹊淖冞w

　　四、房地產(chǎn)市場的參與者

　?。ㄒ唬┩恋厮姓呋虍斍暗耐恋厥褂谜?/p>

　　（二）開發(fā)商

　?。ㄈ┱罢畽C構(gòu)

　　（四）金融機構(gòu)

　?。ㄎ澹┙ㄖ邪?/p>

　?。I(yè)顧問

　　1．建筑師

　　2．工程師

　　3．會計師

　　4．造價工程師或經(jīng)濟師

　　5．房地產(chǎn)估價師及房地產(chǎn)經(jīng)紀人

　　6．律師

　?。ㄆ撸┫M者或買家

　　第二節(jié)房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)與指標

　　一、房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)

　　二、房地產(chǎn)市場細分

　　（一）按地域范圍細分

　?。ǘ┌捶康禺a(chǎn)用途細分

　?。ㄈ┌丛隽看媪考毞?/p>

　?。ㄋ模┌唇灰追绞郊毞?/p>

　?。ㄎ澹┌茨繕耸袌黾毞?/p>

　　三、房地產(chǎn)市場指標

　　（一）供給指標

　?。ǘ┬枨笾笜?/p>

　　（三）市場交易指標

　?。ㄋ模┦袌霰O(jiān)測與預(yù)警指標

　　第三節(jié)房地產(chǎn)市場的特性與功能

　　一、房地產(chǎn)市場的特性

　?。ㄒ唬┦袌龉┙o的壟斷性

　?。ǘ┦袌鲂枨蟮膹V泛性和多樣性

　?。ㄈ┦袌鼋灰椎膹?fù)雜性

　　（四）房地產(chǎn)價格與位置密切相關(guān)

　?。ㄎ澹┐嬖趶V泛的經(jīng)濟外部性

　　（六）市場信息的不對稱性

　　二、房地產(chǎn)市場的功能

　　（一）配置存量房地產(chǎn)資源和利益

　?。ǘ╋@示房地產(chǎn)市場需求變化

　?。ㄈ┲笇?dǎo)供給以適應(yīng)需求的變化

　　1．建設(shè)新的房地產(chǎn)項目或改變原來物業(yè)的使用方式

　　2．某類物業(yè)或可替代物業(yè)間的租售價格比發(fā)生變化

　?。ㄋ模┲笇?dǎo)政府制定科學(xué)的土地供給計劃

　?。ㄎ澹┮龑?dǎo)需求適應(yīng)供給條件的變化

　　第四節(jié)房地產(chǎn)市場的運行規(guī)律

　　一、房地產(chǎn)空間市場與資產(chǎn)市場

　?。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)空間市場

　　（二）房地產(chǎn)資產(chǎn)市場

　?。ㄈ┓康禺a(chǎn)空間市場和資產(chǎn)市場之間的聯(lián)系和均衡狀態(tài)

　　二、房地產(chǎn)市場的周期循環(huán)

　?。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)周期循環(huán)的定義

　?。ǘ┓康禺a(chǎn)周期循環(huán)的原因

　?。ㄈ﹤鹘y(tǒng)房地產(chǎn)周期理論的主要內(nèi)容

　?。ㄋ模┓治龇康禺a(chǎn)周期運動的新觀念

　?。ㄎ澹┓康禺a(chǎn)市場的自然周期

　?。┓康禺a(chǎn)市場的投資周期

　?。ㄆ撸┓康禺a(chǎn)市場自然周期和投資周期之間的關(guān)系

　　三、房地產(chǎn)泡沫與過熱

　?。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)泡沫及成因

　　1．房地產(chǎn)泡沫的定義

　　2．房地產(chǎn)泡沫的成因

　?。ǘ?ldquo;過度開發(fā)”及誘因

　　1．房地產(chǎn)市場中的過度開發(fā)

　　2．過度開發(fā)的誘因

　　（三）房地產(chǎn)泡沫和過度開發(fā)的區(qū)別與聯(lián)系

　　1．房地產(chǎn)泡沫和過度開發(fā)的區(qū)別

　　2．房地產(chǎn)泡沫和過度開發(fā)的聯(lián)系

　?。ㄋ模┓康禺a(chǎn)泡沫的衡量

　　第五節(jié)房地產(chǎn)市場的政府干預(yù)

　　一、政府干預(yù)房地產(chǎn)市場的必要性

　?。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)市場失靈

　?。ǘ┳》繂栴}和住房保障

　?。ㄈ┖暧^經(jīng)濟周期循環(huán)

　?。ㄋ模┓康禺a(chǎn)價格劇烈波動

　　（五）房地產(chǎn)市場非均衡

　　二、政府干預(yù)房地產(chǎn)市場的手段

　?。ㄒ唬┩恋毓?yīng)政策

　　（二）金融政策

　?。ㄈ┳》空?/p>

　?。ㄋ模┏鞘幸?guī)劃

　?。ㄎ澹┑貎r政策

　?。┒愂照?/p>

　　（七）租金控制

　　三、政府規(guī)范房地產(chǎn)市場行為的措施

　　（一）健全市場準入制度

　?。ǘ┩苿有袠I(yè)誠信體系建設(shè)

　　（三）規(guī)范交易程序

　　（四）加強產(chǎn)權(quán)管理

　　考試要求

　　1．掌握房地產(chǎn)市場的含義、運行環(huán)境，影響房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)變的社會經(jīng)濟力量和房地產(chǎn)市場的參與者；

　　2．掌握房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)與指標；

　　3．掌握房地產(chǎn)市場的特性與功能；

　　4．熟悉房地產(chǎn)空間市場與資產(chǎn)市場；

　　5．掌握房地產(chǎn)市場的周期循環(huán)；

　　6．了解房地產(chǎn)泡沫與過熱；

　　7．了解房地產(chǎn)市場的政府干預(yù)。

　　第三章房地產(chǎn)開發(fā)程序與管理

　　考試目的

　　本部分的考試目的是測試應(yīng)考人員對房地產(chǎn)開發(fā)程序各階段工作內(nèi)容以及對獲取土地、建設(shè)過程中相關(guān)管理工作的了解、熟悉和掌握程度。

　　考試內(nèi)容

　　第一節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)程序概述

　　一、房地產(chǎn)開發(fā)的基本概念

　　二、房地產(chǎn)開發(fā)的一般程序

　　第二節(jié)投資機會選擇與決策分析

　　一、投資機會選擇

　　二、投資決策分析

　　第三節(jié)前期工作

　　一、獲取土地

　?。ㄒ唬┩恋貎渑c土地一級開發(fā)

　　1．土地儲備

　　2．土地一級開發(fā)

　　（二）開發(fā)商獲取土地的途徑

　　1．土地使用權(quán)出讓

　　2．土地使用權(quán)劃撥

　　3．原有劃撥土地上存量房地產(chǎn)的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓

　　4．與當前土地使用權(quán)擁有者合作

　　二、確定規(guī)劃設(shè)計方案并獲得規(guī)劃許可

　　（一）開發(fā)項目選址、定點審批階段

　?。ǘ督ㄔO(shè)用地規(guī)劃許可證》申領(lǐng)階段

　?。ㄈ┰O(shè)計方案審查階段

　?。ㄋ模督ㄔO(shè)工程規(guī)劃許可證》申請階段

　　三、建設(shè)工程招標

　?。ㄒ唬╅_發(fā)建設(shè)項目的招標方式

　　1．公開招標

　　2．邀請招標

　　（二）招標機構(gòu)

　　1．招標過程中的決策活動

　　2．招標中的日常事務(wù)工作

　　3．招標工作小組組成人員

　?。ㄈ┱袠顺绦?/p>

　　1．申請招標

　　2．編制招標文件

　　3．編制招標工程標底

　　4．確定招標方式，發(fā)布招標公告或邀請投標函

　　5．投標人資格審查

　　6．招標工程交底及答疑

　　7．開標、評標和決標

　　8．簽訂合同

　　四、開工申請與審批

　　（一）申請領(lǐng)取《建設(shè)工程施工許可證》應(yīng)具備的條件

　?。ǘ┥暾堔k理《建設(shè)工程施工許可證》的程序

　　五、前期工作的其他環(huán)節(jié)

　　第四節(jié)建設(shè)階段

　　一、質(zhì)量控制

　　（一）對原材料的檢驗

　?。ǘこ滩捎玫呐涮自O(shè)備進行檢驗

　　（三）確立施工中控制質(zhì)量的具體措施

　?。ㄋ模┐_立有關(guān)質(zhì)量文件的檔案制度

　　二、進度控制

　?。ㄒ唬┕こ踢M度計劃的編制

　?。ǘ┻M度管理及計劃調(diào)整

　　1．橫道圖法

　　2．網(wǎng)絡(luò)計劃

　?。ㄈ┢渌涮走M度計劃

　?。ㄋ模┻M度控制中應(yīng)關(guān)注的因素

　　三、成本控制

　　（一）成本控制的主要工作內(nèi)容

　　1．編制成本計劃，確定成本控制的目標

　　2．審查施工組織設(shè)計和施工方案

　　3．控制工程款的動態(tài)結(jié)算

　　4．控制工程變更

　　（二）控制工程成本的做法和手段

　　1．強化“成本”意識，加強全面管理

　　2．確定成本控制的對象

　　3.完善成本控制制度

　　4．制定有效的獎勵措施

　　四、合同管理

　?。ㄒ唬┖贤芾淼淖饔?/p>

　?。ǘ┓康禺a(chǎn)開發(fā)項目的主要合同關(guān)系

　?。ㄈ┖贤芾淼闹饕ぷ鲀?nèi)容

　　五、安全管理

　　六、竣工驗收

　?。ㄒ唬┛⒐を炇盏囊?/p>

　?。ǘ┛⒐を炇盏囊罁?jù)

　　（三）竣工驗收的工作程序

　　1．單項工程竣工驗收

　　2．綜合驗收

　　3．竣工驗收備案

　?。ㄋ模┛⒐そY(jié)算

　?。ㄎ澹┚幹瓶⒐n案

　　1．技術(shù)資料的內(nèi)容

　　2．繪制竣工圖

　　第五節(jié)租售階段

　　一、選擇物業(yè)銷售形式

　?。ㄒ唬╅_發(fā)商自行銷售

　?。ǘ┪蟹康禺a(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)銷售

　　1．房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)的作用

　　2．房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)的代理形式

　　（三）選擇房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)應(yīng)注意的問題

　　1．充分了解房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)及其經(jīng)紀人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)

　　2．了解房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)可投人市場營銷工作的資源

　　3．考察房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)過往的業(yè)績

　　4．針對物業(yè)的類型選擇房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)

　　5．認真簽訂房地產(chǎn)經(jīng)紀合同

　　二、制定租售方案

　　（一）出租還是出售

　?。ǘ┳馐圻M度

　?。ㄈ┳馐蹆r格

　　1．成本導(dǎo)向定價

　　2．購買者導(dǎo)向定價

　　3．競爭導(dǎo)向定價

　　三、制定宣傳與廣告策略

　?。ㄒ唬┦袌鲂麄鞑呗?/p>

　　1．確定宣傳目標

　　2．選擇宣傳的信息與工具

　　3．實施宣傳方案

　　4．評價宣傳效果

　?。ǘV告策略

　　考試要求

　　1．掌握房地產(chǎn)開發(fā)的基本概念及其一般程序；

　　2．熟悉投資機會選擇與決策分析；

　　3．了解獲取土地；

　　4．熟悉確定規(guī)劃設(shè)計方案并獲得規(guī)劃許可；

　　5．熟悉建設(shè)工程招標；

　　6．熟悉開工申請與審批；

　　7．了解前期工作的其他環(huán)節(jié)；

　　8．熟悉建設(shè)階段；

　　9．掌握選擇物業(yè)租售形式；

　　10．掌握制定租售方案；

　　11．了解制定宣傳與廣告策略。

　　第四章 房地產(chǎn)市場調(diào)查與分析

　　考試目的

　　本部分的考試目的是測試應(yīng)考人員對房地產(chǎn)市場調(diào)查、分析、預(yù)測、細分必及選擇目標市場的實際操作能力和知識的了解、熟悉和掌握程度。

　　考試內(nèi)容

　　第一節(jié)市場調(diào)查

　　一、市場調(diào)查的意義和內(nèi)容

　?。ㄒ唬┦袌稣{(diào)查的重要性

　?。ǘ┦袌稣{(diào)查內(nèi)容

　　1．國內(nèi)外市場環(huán)境調(diào)查

　　2．技術(shù)發(fā)展調(diào)查

　　3. 市場需求容量調(diào)查

　　4．消費者和消費者行為調(diào)查

　　5．競爭情況調(diào)查

　　6．市場營銷因素調(diào)查

　　二、市場調(diào)查的步驟

　　（一）確定問題和調(diào)查目標

　?。ǘ┲贫ㄕ{(diào)查計劃

　　1．資料來源

　　2．調(diào)查方法

　　3．調(diào)查手段

　　4．抽樣方案

　　5．聯(lián)系方法

　　（三）收集信息

　?。ㄋ模┓治鲂畔?/p>

　?。ㄎ澹﹫蟾娼Y(jié)果

　　三、對市場調(diào)查的分析與評估

　　第二節(jié)市場分析的手段與方法

　　一、市場規(guī)模的估計

　?。ㄒ唬┦袌鲂枨蠓治龅幕靖拍?/p>

　　1．市場規(guī)模

　　2．市場總需求

　?。ǘ┦袌鲂枨箢A(yù)測

　　二、市場趨勢分析

　?。ㄒ唬┵徺I者意圖調(diào)查法

　?。ǘ╀N售人員意見綜合法

　　（三）專家意見法

　?。ㄋ模r間序列分析法

　　1．簡單平均法

　　2．移動平均法

　　3．加權(quán)移動平均法

　　4．指數(shù)平滑法

　?。ㄎ澹┫嚓P(guān)分析法

　　1．回歸分析法

　　2．市場因子推演法

　　第三節(jié) 目標市場的細分與選擇

　　一、市場細分

　?。ㄒ唬┦袌黾毞峙c細分市場

　?。ǘ┦袌黾毞值囊罁?jù)

　?。ㄈ┦袌黾毞值臉藴?/p>

　?。ㄋ模┫M者偏好模式與市場細分

　　1．同質(zhì)偏好

　　2．分散偏好

　　3．集群偏好

　?。ㄎ澹┦袌黾毞值某绦?/p>

　　二、目標市場選擇

　　（一）市場集中化

　　（二）選擇專業(yè)化

　?。ㄈ┊a(chǎn)品專業(yè)化

　?。ㄋ模┦袌鰧I(yè)化

　　（五）全面覆蓋

　?。┐罅慷ㄖ?/p>

　　三、市場定位

　?。ㄒ唬┦袌龆ㄎ坏暮x和方式

　?。ǘ┦袌龆ㄎ坏牟襟E

　?。ㄈ┦袌龆ㄎ粦?zhàn)略

　　第四節(jié)競爭者分析

　　一、識別競爭者

　?。ㄒ唬┊a(chǎn)業(yè)競爭觀念

　　（二）市場競爭觀念

　　二、確定競爭者的目標

　　三、確定競爭者的戰(zhàn)略

　　四、判斷競爭者的反應(yīng)模式

　?。ㄒ唬娜莶黄刃透偁幷?/p>

　?。ǘ┻x擇型競爭者

　　（三）兇猛型競爭者

　?。ㄋ模╇S機型競爭者

　　五、企業(yè)應(yīng)采取的對策

　?。ㄒ唬└偁幷叩膹娙?/p>

　　（二）競爭者與本企業(yè)的相似程度

　?。ㄈ└偁幷弑憩F(xiàn)的好壞

　　第五節(jié)消費者購買行為分析

　　一、消費者市場及其購買對象

　?。ㄒ唬┫M者市場及其特性

　　（二）消費者市場的購買對象

　　1．便利品

　　2．選購品

　　3．特殊品

　　二、影響消費者購買行為的主要因素

　　（一）社會文化因素

　　1．文化因素

　　2．社會因素

　?。ǘ﹤€人因素

　　1．年齡

　　2．性別、職業(yè)、受教育程度

　　3．經(jīng)濟狀況

　　4．生活方式

　　5．個性和自我形象

　?。ㄈ┬睦硪蛩?/p>

　　1．動機

　　2．感覺

　　3．學(xué)習(xí)

　　4．信念和態(tài)度

　　三、消費者購買決策過程

　?。ㄒ唬﹨⑴c購買的角色

　　（二）購買行為類型

　　1．習(xí)慣性購買行為

　　2．尋求多樣化購買行為

　　3．化解不協(xié)調(diào)購買行為

　　4.復(fù)雜購買行為

　?。ㄈ┵徺I決策過程

　　1．引起需要

　　2．信息收集

　　3．方案評價

　　4．購買決策

　　5．購后行為

　　第六節(jié)房地產(chǎn)市場分析與市場分析報告

　　一、房地產(chǎn)市場分析的概念與作甩

　?。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)市場分析的概念

　?。ǘ┓康禺a(chǎn)市場分析的層次

　　（三）房地產(chǎn)市場分析的作用

　　1．開發(fā)商

　　2．投資者和金融機構(gòu)

　　3．設(shè)計入員

　　4．營銷經(jīng)理

　　5．地方政府

　　6．租戶和購房者。

　?。ㄋ模┦袌鰠^(qū)域的確定

　　1．影響市場區(qū)域形狀和大小的關(guān)鍵因素

　　2．物業(yè)類型和市場分析目的對確定市場區(qū)域的影響

　　二、房地產(chǎn)市場分析的內(nèi)容

　?。ㄒ唬┖暧^因素分析

　　（二）市場狀況分析

　　1．供給分析

　　2．需求分析

　　3．競爭分析

　　4．市場占有率分析

　?。ㄈ┫嚓P(guān)因素分析

　　1．住宅項目

　　2．寫字樓項目

　　3．商業(yè)購物中心項目

　　4．工業(yè)或倉儲項目

　　三、房地產(chǎn)市場分析報告

　　考試要求

　　1．了解市場調(diào)查的意義、內(nèi)容和步驟；

　　2．了解對市場調(diào)查的分析與評估；

　　3．熟悉市場規(guī)模的估計；

　　4．熟悉市場趨勢分析中的購買者意圖調(diào)查法、銷售人員意見綜合法、專家意見法和時間序列分析法；

　　5．了解市場趨勢分析中的相關(guān)分析法；

　　6．熟悉市場細分；

　　7．熟悉目標市場選擇；

　　8．掌握市場定位；

　　9．了解競爭者分析；

　　10．熟悉消費者購買行為分析；

　　11．掌握房地產(chǎn)市場分析與市場分析報告。

　　第五章 現(xiàn)金流量與資金時間價值

　　考試目的

　　本部分的考試目的是測試應(yīng)考人員對現(xiàn)金流量、資金時間價值及相關(guān)概念、復(fù)利計算公式、復(fù)利系數(shù)的了解、熟悉和掌握程度。

　　考試內(nèi)容

　　第一節(jié)現(xiàn)金流量

　　一、現(xiàn)金流量的概念

　　二、現(xiàn)金流量圖

　　三、房地產(chǎn)投資活動中的現(xiàn)金流量

　?。ㄒ唬╅_發(fā)—銷售模式現(xiàn)金流量圖

　?。ǘ╅_發(fā)—持有—出租—出售模式現(xiàn)金流量圖

　?。ㄈ┵徺I—持有—出租—出售模式現(xiàn)金流量圖

　?。ㄋ模┵徺I—更新改造—出售模式現(xiàn)金流量圖

　　（五）購買—更新改造—出租—出售模式現(xiàn)金流量圖

　　第二節(jié)資金時間價值

　　一、資金時間價值的概念

　　二、利息與利率

　?。ㄒ唬├?/p>

　　（二）利率

　?。ㄈ├实臎Q定和影響因素

　　1．古典學(xué)派的儲蓄投資決定理論

　　2．流動性偏好利率理論

　　3．可貸資金利率理論

　　4．IS—LM曲線模型的利率理論

　　5．馬克思的利率決定理論

　　6．影響利率的其他因素

　　三、單利計息與復(fù)利計息

　?。ㄒ唬﹩卫嬒?/p>

　　（二）復(fù)利計息

　　四、名義利率與實際利率

　?。ㄒ唬┟x利率與實際利率的概念

　?。ǘ┟x利率與實際利率的關(guān)系式

　　第三節(jié)資金等效值與復(fù)利計算

　　一、資金等效值的概念

　　二、復(fù)利計算

　　（一）常用符號

　?。ǘ┕脚c系數(shù)

　　1．一次支付的現(xiàn)值系數(shù)和終值系數(shù)

　　2．等額序列支付的現(xiàn)值系數(shù)和資金回收系數(shù)

　　3．等額序列支付的終值系數(shù)和儲存基金系數(shù)

　　4．等差序列的現(xiàn)值系數(shù)和年費用系數(shù)

　　5．等比序列的現(xiàn)值系數(shù)和年費用系數(shù)

　?。ㄈ?fù)利系數(shù)的標準表示法

　　三、復(fù)利系數(shù)的應(yīng)用

　　考試要求

　　1．掌握現(xiàn)金流量；

　　2．掌握資金時間價值的概念；

　　3．掌握利息與利率；

　　4．了解古典學(xué)派的儲蓄投資決定理論、流動性偏好利率理論、可貸資金利率理論、IS—LM曲線模型的利率理論和馬克思的利率決定理論；

　　5．熟悉影響利率的其他因素；

　　6．掌握單利計息與復(fù)利計息；

　　7．掌握名義利率與實際利率；

　　8．掌握資金等效值與復(fù)利計算。

　　第六章 經(jīng)濟評價指標與方法

　　考試目的

　　本部分的考試目的是測試應(yīng)考人員對房地產(chǎn)投資項目經(jīng)濟效果、各類經(jīng)濟評價指標及其計算方法的了解、熟悉和掌握程度。

　　考試內(nèi)容

　　第一節(jié)效益和費用識別

　　一、投資與成本

　?。ㄒ唬V義投資與成本的概念

　　1．投資

　　2．成本

　?。ǘ┓康禺a(chǎn)投資分析中的投資與成本

　　1．開發(fā)項目總投資

　　2．開發(fā)產(chǎn)品成本

　　3．經(jīng)營成本

　　4．期間費用

　　二、經(jīng)營收入、利潤和稅金

　?。ㄒ唬┙?jīng)營收入

　?。ǘ├麧?/p>

　　（三）稅金

　　1．經(jīng)營稅金及附加

　　2．城鎮(zhèn)土地使用稅和房產(chǎn)稅

　　3．企業(yè)所得稅

　　三、房地產(chǎn)投資經(jīng)濟效果的表現(xiàn)形式

　?。ㄒ唬┲脴I(yè)投資

　?。ǘ╅_發(fā)投資

　　第二節(jié)經(jīng)濟評價指標

　　一、投資回收與投資回報

　　二、經(jīng)濟評價指標體系

　　三、通貨膨脹的影響

　　第三節(jié)動態(tài)盈利能力指標及其計算

　　一、財務(wù)凈現(xiàn)值

　　二、財務(wù)內(nèi)部收益率

　　三、動態(tài)投資回收期

　　第四節(jié)靜態(tài)盈利能力指標及其計算

　　一、成本利潤率與銷售利潤率

　?。ㄒ唬┏杀纠麧櫬?/p>

　?。ǘ╀N售利潤率

　　二、投資利潤率

　　三、資本金利潤率和資本金凈利潤率

　?。ㄒ唬┵Y本金利潤率

　?。ǘ┵Y本金凈利潤率

　　四、靜態(tài)投資回收期

　　五、現(xiàn)金回報率與投資回報率

　?。ㄒ唬┈F(xiàn)金回報率

　?。ǘ┩顿Y回報率

　　第五節(jié)清償能力指標及其計算

　　一、利息

　　二、借款償還期

　　三、利息備付率

　　四、償債備伺啐

　　五、資產(chǎn)負債率

　　六、流動比率

　　七、速動比率

　　第六節(jié)房地產(chǎn)投資方案經(jīng)濟優(yōu)選

　　一、方案經(jīng)濟比選及其作用

　?。ㄒ唬┓桨附?jīng)濟比選

　　（二）方案經(jīng)濟比選的類型

　?。ㄈ┓桨附?jīng)濟比選的作用

　?。ㄋ模┓桨副冗x中的決策準則

　　1．備選方案差異原則

　　2. 最低可接受收益率原則

　　3．不行動原則

　　二、方案經(jīng)濟比選定量分析方法

　?。ㄒ唬﹥衄F(xiàn)值法

　　（二）差額投資內(nèi)部收益率法

　?。ㄈ┑阮~年值法

　?。ㄋ模┵M用現(xiàn)值法和等額年費用法

　?。ㄎ澹┢渌?jīng)濟比選方法

　　三、方案經(jīng)濟比選方法的選擇

　　（一）比選方法選擇規(guī)則

　?。ǘ┓桨附?jīng)濟比選的特殊注意事項

　　考試要求

　　1．掌握效益和費用識別；

　　2．掌握投資回收與投資回報；

　　3．掌握經(jīng)濟評價指標體系；

　　4．了解通貨膨脹的影響；

　　5．掌握動態(tài)盈利能力指標及其計算；

　　6．掌握靜態(tài)盈利能力指標及其計算；

　　7. 掌握利息、借款償還期、利息備付率、償債備付率指標及其計算；

　　8．熟悉資產(chǎn)負債率、流動比率和速動比率指標及其計算；

　　9．熟悉方案經(jīng)濟比選的概念及其作用；

　　10．掌握方案經(jīng)濟比選定量分析方法；

　　11．熟悉方案經(jīng)濟比選方法的選擇規(guī)則及特殊注意事項。

　　第七章 風(fēng)險分析與決策

　　考試目的

　　本部分的考試目的是測試應(yīng)考人員對風(fēng)險分析與不確定分析方法的了解、熟悉和掌握程度。

　　第一節(jié)決策的概念與方法

　　一、決策的概念

　?。ㄒ唬Q策及其特征

　　（二）決策的原則與評價標準

　?。ㄈQ策理論

　　二、決策的方法

　?。ㄒ唬┐_定型決策方法

　　（二）風(fēng)險型決策方法

　?。ㄈ┎淮_定型決策方法

　　三、房地產(chǎn)投資決策

　　第二節(jié)房地產(chǎn)投資項目不確定性分析

　　一、房地產(chǎn)開發(fā)項目的主要不確定性因素

　?。ㄒ唬┩恋刭M用

　?。ǘ┙ㄖ惭b工程費

　?。ㄈ┳馐蹆r格

　　（四）開發(fā)期與租售期

　?。ㄎ澹┤莘e率及有關(guān)設(shè)計參數(shù)

　?。┵Y本化率

　　（七）貸款利率

　　二、房地產(chǎn)置業(yè)投資項目的主要不確定性因素

　?。ㄒ唬┵徺I價格

　?。ǘ?quán)益投資比率

　?。ㄈ┛罩寐?/p>

　?。ㄋ模┻\營費用

　　三、不確定性因素的相互作用

　　第三節(jié)盈虧平衡分析

　　一、盈虧平衡分析的基本原理

　　二、房地產(chǎn)開發(fā)項目盈虧平衡分析

　?。ㄒ唬┳畹妥馐蹆r格分析

　?。ǘ┳畹妥馐蹟?shù)量分析

　?。ㄈ┳罡咄恋厝〉脙r格

　?。ㄋ模┳罡吖こ藤M用

　?。ㄎ澹┳罡哔徺I價格

　　（六）最高運營費用比率

　?。ㄆ撸┒嘁蛩嘏R界點組合

　　三、房地產(chǎn)開發(fā)項目盈虧平衡分析示例

　　（一）保本點分析

　?。ǘ┡R界點分析

　　第四節(jié)敏感性分析

　　一、敏感性分析的概念

　　二、敏感性分析的步驟

　　三、單因素與多因素敏感性分析

　　四、敏感性分析的“三項預(yù)測值”法

　　第五節(jié)風(fēng)險分析

　　一、風(fēng)險分析的界定

　　二、風(fēng)險分析的一般過程和方法

　?。ㄒ唬╋L(fēng)險辨識

　?。ǘ╋L(fēng)險估計與評價常用方法

　　1. 調(diào)查和專家打分法

　　2．解析方法

　　3．蒙特卡洛模擬法

　　三、概率分析的步驟與概率確定方法

　?。ㄒ唬└怕史治龅牟襟E

　?。ǘ└怕实拇_定方法

　　四、概率分析中的期望值法

　?。ㄒ唬┢谕捣ǖ牟襟E

　?。ǘ┢谕捣☉?yīng)用示例

　　五、蒙特卡洛模擬法

　　第六節(jié)房地產(chǎn)投資決策中的實物期權(quán)方法

　　一、傳統(tǒng)投資決策方法的局限性

　　二、房地產(chǎn)投資決策的期權(quán)性質(zhì)

　　三、實物期權(quán)方法與房地產(chǎn)投資決策

　?。ㄒ唬╆P(guān)于實物期權(quán)方法及適用范圍

　?。ǘ嵨锲跈?quán)方法投資決策的一般過程

　?。ㄈ┓康禺a(chǎn)投資決策中常見的期權(quán)問題

　　1．確定合理的開發(fā)時機（等待投資型期權(quán)）

　　2．決定是否放棄投資機會或項目（放棄型期權(quán)）

　　3．決定是否開發(fā)一些成長型項目（成長型期權(quán)）

　　四、實物期權(quán)方法的實際應(yīng)用

　　五、應(yīng)用實物期權(quán)方法決策時需注意的問題

　?。ㄒ唬┳⒁鈱嵨锲跈?quán)方法與傳統(tǒng)投資決策方法的有機結(jié)合

　　（二）注意實物期權(quán)方法在應(yīng)用過程中的一些假設(shè)條件

　?。ㄈ┳⒁鈱嵨锲跈?quán)方法自身存在的局限性

　　考試要求

　　1．掌握房地產(chǎn)開發(fā)項目的主要不確定性因素；

　　2．掌握房地產(chǎn)置業(yè)投資項目的主要不確定性因素；

　　3．熟悉不確定性因素的相互作用；

　　4．掌握盈虧平衡分析；

　　5．掌握敏感性分析的概念和步驟；

　　6．掌握單因素與多因素敏感性分析；

　　7．了解敏感性分析的“三項預(yù)測值”法；

　　8．掌握風(fēng)險分析的界定；

　　9．了解風(fēng)險分析的一般過程和方法；

　　10．熟悉概率分析的步驟與概率確定方法；

　　11．掌握概率分析中的期望值法；

　　12．了解蒙特卡洛模擬法；

　　13．掌握傳統(tǒng)投資決策方法的局限性；

　　14．了解房地產(chǎn)投資決策的期權(quán)性質(zhì)；

　　15．了解實物期權(quán)方法與房地產(chǎn)投資決策；

　　16．熟悉實物期權(quán)方法的實際應(yīng)用；

　　17．了解應(yīng)用實物期權(quán)方法決策時需注意的問題。

　　第八章 房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究

　　考試目的

　　本部分的考試目的是測試應(yīng)考人員對可行行性研究基本概念以及房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究的了解、熟悉和掌握程度。

　　考試內(nèi)容

　　第一節(jié)可行性研究概述

　　一、可行性研究的含義和目的

　　二、可行性研究的作用

　?。ㄒ唬┥暾堩椖亢藴实囊罁?jù)

　?。ǘ╉椖客顿Y決策的依據(jù)

　?。ㄈ┗I集建設(shè)資金的依據(jù)

　?。ㄋ模╅_發(fā)商與有關(guān)各部門簽訂協(xié)議、合同的依據(jù)

　?。ㄎ澹┫码A段規(guī)劃設(shè)計的依據(jù)

　　三、可行性研究的依據(jù)

　　四、可行性研究的工作階段

　?。ㄒ唬┩顿Y機會研究

　?。ǘ┏醪娇尚行匝芯?/p>

　?。ㄈ┰敿毧尚行匝芯?/p>

　?。ㄋ模╉椖吭u估與決策

　　第二節(jié)可行性研究的內(nèi)容與步驟

　　一、可行性研究的內(nèi)容

　　（一）項目概況

　?。ǘ╅_發(fā)項目用地的現(xiàn)狀調(diào)查及拆遷安置方案的制定

　　（三）市場分析和建設(shè)規(guī)模的確定

　?。ㄋ模┮?guī)劃設(shè)計方案的選擇

　　（五）資源供給條件分析

　?。┉h(huán)境影響評價

　　（七）項目開發(fā)組織機構(gòu)和管理費用的研究

　?。ò耍╅_發(fā)建設(shè)計劃的編制

　?。ň牛╉椖拷?jīng)濟及社會效益分析

　　（十）結(jié)論及建議

　　二、可行性研究的步驟

　?。ㄒ唬┙邮芪?/p>

　?。ǘ┱{(diào)查研究

　?。ㄈ┓桨高x擇和優(yōu)化

　?。ㄋ模┴攧?wù)評價和綜合評價

　　（五）編制可行性研究報告

　　第三節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃與基礎(chǔ)參數(shù)選擇

　　一、房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃

　?。ㄒ唬﹨^(qū)位分析與選擇

　　（二）開發(fā)內(nèi)容和規(guī)模的分析與選擇

　?。ㄈ╅_發(fā)時機的分析與選擇

　　（四）合作方式的分析與選擇

　?。ㄎ澹┤谫Y方式與資金結(jié)構(gòu)的分析與選擇

　?。┊a(chǎn)品經(jīng)營方式的分析與選擇

　　二、構(gòu)造評價方案

　　三、選擇基礎(chǔ)參數(shù)

　?。ㄒ唬r間類參數(shù)

　?。ǘ┤谫Y相關(guān)參數(shù)

　?。ㄈ┦找嫦嚓P(guān)指標

　　（四）評價標準類指標

　　第四節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項目投資與收入估算

　　一、投資估算

　　（一）土地費用

　　1．征地拆遷費

　　2．出讓地價款

　　3．土地轉(zhuǎn)讓費

　　4．土地租用費

　　5．土地投資折價

　?。ǘ┛辈煸O(shè)計和前期工程費

　　（三）房屋開發(fā)費

　　1．建筑安裝工程費

　　2．基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費

　　3．公共配套設(shè)施建設(shè)費

　　4．其他工程費

　　5．開發(fā)期間稅費

　　6．管理費用

　　7．銷售費用

　　8．財務(wù)費用

　　9．不可預(yù)見費

　　二、資金使用計劃

　　三、收入估算與資金籌措

　?。ㄒ唬┦杖牍浪?/p>

　　1．租售方案

　　2．租售價格

　　3．租售收入

　　4．收款方式

　　（二）資金籌措

　　第五節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)報表的編制

　　一、基本報表

　?。ㄒ唬┈F(xiàn)金流量表

　　1．全部投資現(xiàn)金流量表

　　2．資本金現(xiàn)金流量表

　　3．投資者各方現(xiàn)金流量表

　　（二）資金來源與運用表

　?。ㄈp益表

　?。ㄋ模┵Y產(chǎn)負債表

　　二、輔助報表

　　三、財務(wù)報表的編制

　　第六節(jié)可行性研究報告的撰寫

　　一、項目可行性研究報告的基本構(gòu)成

　　（一）封面

　?。ǘ┱?/p>

　?。ㄈ┠夸?/p>

　　（四）正文

　?。ㄎ澹└奖?/p>

　?。└綀D

　　二、項目可行性研究報告正文的寫作要點

　?。ㄒ唬╉椖靠傉f明

　?。ǘ╉椖扛艣r

　?。ㄈ┩顿Y環(huán)境研究

　?。ㄋ模┦袌鲅芯?/p>

　?。ㄎ澹╉椖康乩憝h(huán)境和附近地區(qū)競爭性發(fā)展項目

　?。┮?guī)劃方案及建設(shè)條件

　　（七）建設(shè)方式及進度安排

　?。ò耍┩顿Y估算及資金籌措

　?。ň牛╉椖吭u估基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的預(yù)測和選定

　?。ㄊ╉椖拷?jīng)濟效益評價

　　（十一）風(fēng)險與不確定性分析

　?。ㄊ┛尚行匝芯康慕Y(jié)論

　　考試要求

　　1．熟悉可行性研究的含義、目的、作用、依據(jù)和工作階段；

　　2．熟悉可行性研究的內(nèi)容；

　　3．了解可行性研究的步驟；

　　4．熟悉房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃；

　　5．掌握構(gòu)造評價方案；

　　6．掌握選擇基礎(chǔ)參數(shù)；

　　7．掌握房地產(chǎn)開發(fā)項目投資與收入估算；

　　8．掌握基本報表；

　　9．熟悉輔助報表；

　　10．掌握財務(wù)報表的編制；

　　11．熟悉可行性研究報告的撰寫。

　　第九章 房地產(chǎn)金融與項目融資

　　考試目的

　　本部分的考試目的是測試應(yīng)考人員對房地產(chǎn)資本市場及各種融資方式的了解、熟悉和掌握程度。

　　考試內(nèi)容

　　第一節(jié)房地產(chǎn)資本市場

　　一、房地產(chǎn)市場與資本市場

　　二、房地產(chǎn)權(quán)益融資

　　（一）房地產(chǎn)權(quán)益融資的特點

　?。ǘ┲袊康禺a(chǎn)權(quán)益融資需求

　　（三）房地產(chǎn)權(quán)益融資的新發(fā)展

　　三、房地產(chǎn)債務(wù)融資

　?。ㄒ唬﹤鶆?wù)融資的特點

　?。ǘ﹤鶆?wù)融資的類型結(jié)構(gòu)

　　1．銀行信貸

　　2．商業(yè)信用

　　3．企業(yè)債券

　　4．租賃融資

　　（三）房地產(chǎn)債務(wù)融資來源

　　第二節(jié)公開資本市場融資

　　一、證券市場概述

　?。ㄒ唬┳C券市場的分類

　　1．證券發(fā)行市場和證券交易市場

　　2．股票市場和債券市場

　?。ǘ┳C券市場的構(gòu)成要素

　　1．證券市場參與者

　　2．證券市場交易工具

　　3．證券交易場所

　　（三）證券市場的功能

　　1．籌資功能

　　2．定價功能

　　3．資本配置功能

　?。ㄋ模┪覈C券市場及發(fā)展概況

　　二、房地產(chǎn)企業(yè)公開資本市場融資方式

　　（一）股票市場融資

　　1．首次公開發(fā)行

　　2．配股和增發(fā)

　?。ǘ﹤袌鋈谫Y

　　1．公司債券

　　2．可轉(zhuǎn)換債券

　　3．分離交易的可轉(zhuǎn)換公司債券

　　三、公開資本市場融資中的定價問題

　?。ㄒ唬┢髽I(yè)或資產(chǎn)估值模型

　　（二）股票發(fā)行價格定價

　　第三節(jié)銀行信貸融資

　　一、房地產(chǎn)開發(fā)貸款

　?。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)開發(fā)貸款的種類

　　1．土地購置貸款

　　2. 土地開發(fā)貸款

　　3．建設(shè)貸款

　?。ǘ┓康禺a(chǎn)開發(fā)貸款的風(fēng)險

　　1．政策風(fēng)險

　　2．市場風(fēng)險

　　3．經(jīng)營風(fēng)險

　　4．財務(wù)風(fēng)險

　　5．完工風(fēng)險

　　6．抵押物估價風(fēng)險

　　7．貸款保證風(fēng)險

　?。ㄈ┓康禺a(chǎn)開發(fā)貸款的風(fēng)險管理

　　二、土地儲備貸款

　　（一）土地儲備貸款的發(fā)放

　?。ǘ┩恋貎滟J款的風(fēng)險

　　（三）土地儲備貸款的風(fēng)險管理

　　三、房地產(chǎn)抵押貸款

　?。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)抵押貸款的概念與發(fā)展現(xiàn)狀

　　（二）房地產(chǎn)抵押貸款的種類

　　1．個人住房抵押貸款

　　2．商用房地產(chǎn)抵押貸款

　　3．在建工程抵押貸款

　　（三）個人住房貸款的風(fēng)險

　　1．操作風(fēng)險

　　2．信用風(fēng)險

　　3．市場風(fēng)險

　　4．管理風(fēng)險

　　5．法律風(fēng)險

　　（四）金融機構(gòu)對房地產(chǎn)抵押物的要求

　　1．合法設(shè)定房地產(chǎn)抵押權(quán)

　　2．擇優(yōu)選擇設(shè)押的房地產(chǎn)

　　3．合理確定抵押率

　　4．處置抵押物的渠道暢通

　?。ㄎ澹﹤€人住房抵押貸款的風(fēng)險管理

　　四、抵押貸款二級市場

　　（一）抵押貸款二級市場的發(fā)展

　?。ǘ┑盅嘿J款二級市場發(fā)展的條件

　?。ㄈ┑盅嘿J款支持證券的類型

　　第四節(jié)房地產(chǎn)投資信托基金

　　一、房地產(chǎn)投資信托基金概述

　?。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)投資信托基金的概念

　?。ǘ┓康禺a(chǎn)投資信托基金的功能

　　1．提供了收益較高的投資工具

　　2．提高了房地產(chǎn)投資的流動性

　　3．為投資者有效規(guī)避風(fēng)險

　　4．給房地產(chǎn)企業(yè)提供了直接融資渠道

　?。ㄈ┓康禺a(chǎn)投資信托基金的特征

　　1．流動性好

　　2. 市場價值穩(wěn)定

　　3．高現(xiàn)金回報

　　4．有效分散投資風(fēng)險

　　5．抵御通貨膨脹

　?。ㄋ模┓康禺a(chǎn)投資信托基金發(fā)展概況

　　二、房地產(chǎn)投資信托資金分類與組織形式和結(jié)構(gòu)

　?。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)投資信托基金的分類

　?。ǘ┓康禺a(chǎn)投資信托基金的組織形式

　　（三）房地產(chǎn)投資信托基金的組織結(jié)構(gòu)

　?。ㄋ模┕纼r在房地產(chǎn)投資信托基金中的作用

　　三、房地產(chǎn)投資信托資金發(fā)行流程

　　四、房地產(chǎn)投資信托資金風(fēng)險及其管理

　?。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)投資信托基金的風(fēng)險

　　1．經(jīng)營風(fēng)險

　　2．市場風(fēng)險

　　3．利率風(fēng)險

　　（二）房地產(chǎn)投資信托基金的風(fēng)險管理

　　1．提升專業(yè)化經(jīng)營水平

　　2．提升規(guī)模經(jīng)營水平

　　3．吸引機構(gòu)投資者參與

　　4．制定積極穩(wěn)妥的經(jīng)營戰(zhàn)略

　　5．建立優(yōu)秀的管理隊伍

　　第五節(jié)房地產(chǎn)項目融資

　　一、房地產(chǎn)項目融資的概念

　?。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)投資項目使用資金特性

　?。ǘ┓康禺a(chǎn)項目融資的含義

　　（三）房地產(chǎn)項目融資的意義

　　二、房地產(chǎn)項目融資方案

　　（一）融資組織形式選擇

　?。ǘ┵Y金來源選擇

　　（三）資本金籌措

　?。ㄋ模﹤鶆?wù)資金籌措

　　1．信貸融資

　　2．債券融資

　?。ㄎ澹╊A(yù)售或預(yù)租

　　（六）融資方案分析

　　1．資金來源可靠性分析

　　2．融資結(jié)構(gòu)分析

　　3．融資成本分析

　　4．融資風(fēng)險分析

　　三、金融機構(gòu)對房地產(chǎn)項目貸款的審查

　?。ㄒ唬┢髽I(yè)資信等級評價

　　（二）貸款項目評估

　?。ㄈ┓康禺a(chǎn)貸款擔保方式評價

　　1．保證

　　2．抵押

　　3．質(zhì)押

　　（四）貸款綜合評價

　　考試要求

　　1．了解房地產(chǎn)市場與資本市場；

　　2．熟悉房地產(chǎn)權(quán)益融資與債務(wù)融資；

　　3．了解證券市場的分類、構(gòu)成要素、功能，和我國證券市場及發(fā)展概況；

　　4．熟悉房地產(chǎn)企業(yè)公開資本市場融資方式；

　　5．熟悉公開資本市場融資中的定價問題；

　　6．掌握房地產(chǎn)開發(fā)貸款的種類；

　　7．了解房地產(chǎn)開發(fā)貸款的風(fēng)險及其管理；

　　8．熟悉土地儲備貸款；

　　9．掌握房地產(chǎn)抵押貸款的概念與發(fā)展現(xiàn)狀；

　　10．掌握房地產(chǎn)抵押貸款的種類；

　　11．了解個人住房貸款的風(fēng)險；

　　12．熟悉金融機構(gòu)對房地產(chǎn)抵押物的要求；

　　13．了解個人住房抵押貸款的風(fēng)險管理；

　　14．了解抵押貸款二級市場；

　　15．掌握房地產(chǎn)投資信托基金的概念、功能、特征及發(fā)展概況；

　　16．了解房地產(chǎn)投資信托資金分類與組織形式和結(jié)構(gòu)；

　　17．了解房地產(chǎn)投資信托資金發(fā)行流程；

　　18．了解房地產(chǎn)投資信托資金風(fēng)險及其管理；

　　19．掌握房地產(chǎn)項目融資的概念；

　　20．熟悉房地產(chǎn)項目融資方案；

　　21．熟悉金融機構(gòu)對項目貸款的審查。

　　第十章 物業(yè)資產(chǎn)管理

　　考試目的

　　本部分的考試目的是測試應(yīng)考人員對物業(yè)管理、房地產(chǎn)資產(chǎn)管理等概念及工作內(nèi)容以及收益性物業(yè)租金確定和費用測算方法的了解、熟悉和掌握程度。

　　考試內(nèi)容

　　第一節(jié)物業(yè)資產(chǎn)管理的內(nèi)涵

　　一、物業(yè)管理

　　二、設(shè)施管理

　　三、房地產(chǎn)資產(chǎn)管理

　　四、房地產(chǎn)組合投資管理

　　第二節(jié)物業(yè)管理的內(nèi)容

　　一、制定物業(yè)管理計劃

　?。ㄒ唬┐_立目標

　?。ǘz查物業(yè)質(zhì)量狀況

　?。ㄈ┬纬勺饨鸱桨负统鲎獠呗?/p>

　　（四）提出預(yù)算（包括管理費）

　?。ㄎ澹┖炗單飿I(yè)服務(wù)合同

　　（六）物業(yè)管理記錄和控制

　　二、加強市場宣傳

　　三、制定租金收取辦法

　　四、物業(yè)的維修養(yǎng)護

　　五、安全保衛(wèi)

　　六、協(xié)調(diào)與業(yè)主和租戶的關(guān)系

　　七、進行物業(yè)管理組織與控制

　　第三節(jié)寫字樓物業(yè)管理

　　一、寫字樓物業(yè)的分類

　?。ㄒ唬┘准墝懽謽?/p>

　?。ǘ┮壹墝懽謽?/p>

　?。ㄈ┍墝懽謽?/p>

　　二、寫字樓分類過程中要考慮的因素

　?。ㄒ唬┪恢?/p>

　　（二）交通方便性

　?。ㄈ┞曂蛐蜗?/p>

　?。ㄋ模┙ㄖ问?/p>

　?。ㄎ澹┐筇?/p>

　?。╇娞?/p>

　?。ㄆ撸┳呃?/p>

　?。ò耍懽謽鞘覂?nèi)空間布置

　　（九）為租戶提供的服務(wù)

　?。ㄊ┙ㄖO(shè)備系統(tǒng)

　?。ㄊ唬┪飿I(yè)管理水平

　?。ㄊ┳鈶纛愋?/p>

　　三、寫字樓租戶的選擇

　?。ㄒ唬┥虡I(yè)信譽和財務(wù)狀況

　?。ǘ┧杳娣e大小

　　1．可能面積的組合

　　2．尋租者經(jīng)營業(yè)務(wù)的性質(zhì)

　　3．尋租者將來擴展辦公室面積的計劃

　?。ㄈ┬枰峁┑奈飿I(yè)管理服務(wù)

　　四、寫字樓租金的確定

　?。ㄒ唬┯嬎憧沙鲎饣蚩墒褂妹娣e

　?。ǘ┗A(chǔ)租金與市場租金

　?。ㄈ┏鲎鈫卧拿娣e規(guī)劃和室內(nèi)裝修

　　五、寫字樓物業(yè)的租約與租約談判

　?。ㄒ唬┳赓U合約中的標準條款

　?。ǘ┱圩寖?yōu)惠和租戶權(quán)利的授予

　　第四節(jié)零售商業(yè)物業(yè)管理

　　一、零售商業(yè)物業(yè)分析

　　（一）零售商業(yè)物業(yè)的分類

　?。ǘ┝闶凵虡I(yè)物業(yè)的商業(yè)輻射區(qū)域分析

　?。ㄈ┨厣?、位置和停車

　　二、零售商業(yè)物業(yè)租戶的選擇

　?。ㄒ唬┞曌u

　?。ǘ┴攧?wù)能力

　?。ㄈ┙M合與位置分配

　?。ㄋ模┬枰姆?wù)

　　三、零售商業(yè)物業(yè)的租金

　?。ㄒ唬┗A(chǔ)租金

　?。ǘ┌俜直茸饨?/p>

　?。ㄈ┐沾U費用和凈租約

　?。ㄋ模┳饨鸬恼{(diào)整

　　四、零售商業(yè)物業(yè)的租約

　　（一）關(guān)于每一獨立承租單元的用途

　?。ǘ┫拗平?jīng)營內(nèi)容相似的租戶

　?。ㄈ┫拗谱鈶粼谝欢ǖ赜蚍秶鷥?nèi)重復(fù)設(shè)店

　　（四）營業(yè)時間

　?。ㄎ澹┕妹娣e的維護

　?。V告、標志和圖形

　?。ㄆ撸┱圩寖?yōu)惠

　　（八）其他條款

　　五、零售商業(yè)物業(yè)的其他管理工作

　　第五節(jié)物業(yè)管理費用的測算與財務(wù)報告

　　一、收益性物業(yè)經(jīng)營狀況的評估

　?。ㄒ唬┈F(xiàn)金流

　　1．潛在毛租金收入

　　2．空置和收租損失

　　3．其他收入

　　4．有效毛收入

　　5．經(jīng)營費用

　　6．凈經(jīng)營收入

　　7．抵押貸款還本付息

　　8．現(xiàn)金流

　?。ǘ┫嚓P(guān)問題分析

　　1．物業(yè)估價

　　2．準備金和保證金基金

　　3．所得稅

　　二、收益性物業(yè)管理中的經(jīng)營費用

　?。ㄒ唬┤斯べM

　　（二）公共設(shè)施設(shè)備日常運行、維修及保養(yǎng)費

　　1．維修和保養(yǎng)費

　　2．室內(nèi)裝修費

　　3．生活用水和污水排放

　　4．能源費

　　5．康樂設(shè)施費

　　6．雜項費用

　　（三）綠化養(yǎng)護費

　?。ㄋ模┣鍧嵭l(wèi)生費

　?。ㄎ澹┍０操M用

　?。┺k公費

　　（七）固定資產(chǎn)折舊費

　?。ò耍┎豢深A(yù)見費

　　（九）保險費

　?。ㄊ┪飿I(yè)服務(wù)企業(yè)管理費和利潤

　　（十一）法定稅費

　　（十二）房產(chǎn)稅

　　三、收益性物業(yè)管理中的預(yù)算

　?。ㄒ唬┠甓冗\營預(yù)算

　?。ǘ┵Y本支出預(yù)算

　?。ㄈ╅L期預(yù)算

　　四、收益性物業(yè)財務(wù)收支報告

　　考試要求

　　1．掌握物業(yè)管理；

　　2．熟悉設(shè)施管理；

　　3．熟悉房地產(chǎn)資產(chǎn)管理；

　　4．了解房地產(chǎn)組合投資管理；

　　5．掌握制定物業(yè)管理計劃；

　　6．熟悉加強市場宣傳；

　　7．掌握制定租金收取辦法；

　　8．了解物業(yè)的維修養(yǎng)護；

　　9．了解安全保衛(wèi)；

　　10．了解協(xié)調(diào)與業(yè)主和租戶的關(guān)系；

　　11．了解進行物業(yè)管理組織與控制；

　　12．掌握寫字樓物業(yè)的分類；

　　13．熟悉寫字樓分類過程中要考慮的因素；

　　14．熟悉寫字樓租戶的選擇；

　　15．掌握寫字樓租金的確定；

　　16．了解寫字樓物業(yè)的租約與租約談判，

　　17. 掌握零售商業(yè)物業(yè)分析；

　　18．熟悉零售商業(yè)物業(yè)租戶的選擇；

　　19．掌握零售商業(yè)物業(yè)的租金；

　　20．了解零售商業(yè)物業(yè)的租約；

　　21．了解零售商業(yè)物業(yè)的其他管理工作；

　　22．掌握收益性物業(yè)經(jīng)營狀況的評估；

　　23．掌握收益性物業(yè)管理中的經(jīng)營費用；

　　24．熟悉收益性物業(yè)管理中的預(yù)算；

　　25．熟悉收益性物業(yè)財務(wù)收支報告。