一、前言

　　由于國家改革開放的力度加大，房地產業(yè)的迅速崛起，住宅房地產業(yè)也發(fā)展迅速，同時隨著國家房改制度的深入，促使人們自己賺錢買房的需求增加。零散的住宅房產也由以前的盲目性發(fā)展到統(tǒng)一有序的規(guī)劃發(fā)展，進而向住宅小區(qū)化方向發(fā)展。

　　人民生活水平的提高，國內某些發(fā)達地區(qū)對住宅房產的需求性更高，而廣大房產開發(fā)商也看好住宅房產的開發(fā)，將大量的資金投入到住宅房產市場，導致此行業(yè)的競爭日趨激烈，僅以高質量的硬件環(huán)境難以滿足人們對居住環(huán)境越來越高的需求。鑒于此，各房產開發(fā)商都委托物業(yè)管理部門來負責住宅的銷售和售后服務及管理。為吸引更多的住戶，物業(yè)管理部門想方設法提高服務質量，并在物業(yè)管理智能化方面作了有益的嘗試。

　　我們公司根據(jù)我國國情和各地住宅小區(qū)的先進管理方法，利用當今先進的網(wǎng)絡數(shù)據(jù)管理模式，使用計算機技術，智能卡技術和網(wǎng)絡技術研制開發(fā)了住宅小區(qū)一卡通物業(yè)管理系統(tǒng)。

　　二、設計目標

　　1. 物業(yè)管理服務電腦化

　　2. 物業(yè)內部管理網(wǎng)絡化

　　3. 住宅小區(qū)內事務智能卡管理（一卡通）

　　IC卡智能門鎖，各種供應采用IC卡。預付電表、水表、煤氣表、有線電視、停車場、商場、娛樂智能卡管理。

　　三、系統(tǒng)功能結構

　　1.系統(tǒng)功能結構如下：

　　2.系統(tǒng)功能說明：

　　基礎檔案子系統(tǒng)

　　對小區(qū)各住戶、商家的檔案、參數(shù)等基礎數(shù)據(jù)進行管理。采用自動編碼的方法對各住戶、商家及內部管理人員進行管理，并通過編碼可以采集、匯總、分析各類數(shù)據(jù)。

　　財務管理子系統(tǒng)

　　按財務制度要求管理基金入帳，管理費用與支出等進行處理，提供財務報表。

　　分析報表子系統(tǒng)

　　打印輸出各類統(tǒng)計分析報表，輔助決策和查詢。

　　卡發(fā)放及基金征集

　　每個小區(qū)住戶都要持有一張小區(qū)用戶卡。小區(qū)用戶卡上存儲有持卡用戶的詳細資料，以及用于各公用事業(yè)管理的基金，或在卡內存入一定金額數(shù)量的基金，用于小區(qū)的購物、休閑以及娛樂等。而基金征集主要用于小區(qū)的管理費、水電、煤氣、有線電視等基金的征繳。

　　網(wǎng)絡管理子系統(tǒng)

　　提供系統(tǒng)的安全性管理，用戶授權管理，月度處理，年度結轉，數(shù)據(jù)備份等功能。

　　領導監(jiān)督子系統(tǒng)

　　對整個物業(yè)管理公司運作，財務制度以及小區(qū)內商家等數(shù)據(jù)進行處理，是公司領導決策的依據(jù)。

　　內部人員管理

　　對內部人事資料進行處理，公司內部員工同樣持有一張卡——管理人員卡。它存儲員工的詳細資料，用于考勤、巡更（保安員）、工資處理以及內部消費，管理人員根據(jù)級別的不同在小區(qū)內消費享受不同的優(yōu)惠。

　　另外，遠程工作站上運行的各組軟件及收銀POS軟件根據(jù)各自特點另行處理。但收銀機制是卡與現(xiàn)金并行。各個餐廳、商場、娛樂場所的財務制度可以單獨核算，亦可不需聯(lián)網(wǎng)，實行與物業(yè)管理公司財務分開的制度。若小區(qū)內的商場以及娛樂場所直接由物業(yè)管理公司經營，則必須聯(lián)網(wǎng)，這樣可以減少財務上的漏洞，減少管理人員，從而降低管理費用。

　　四、系統(tǒng)實現(xiàn)

　　整個系統(tǒng)以物業(yè)管理的具體業(yè)務處理為核心，通過局域網(wǎng)或PSTN將物業(yè)管理公司的各個分散部門及小區(qū)內商場、餐廳、娛樂場所及其它的公用設施維護單位連接起來，以充分保障物業(yè)管理系統(tǒng)的正常運作作為目的，可靠性高，靈活性好，便于擴充和移植，以適應未來系統(tǒng)發(fā)展的需求。網(wǎng)絡拓樸結構如下：

　　整個系統(tǒng)的運作以小區(qū)用戶為中心。物業(yè)管理公司為每個住戶發(fā)行一張卡（小區(qū)住戶卡）�？ㄉ嫌凶�戶詳細資料，小區(qū)用戶在小區(qū)內的一切活動，包括水、電、煤氣、房屋管理、有線電視等費用的征繳、小區(qū)停車等，都可進行消費優(yōu)惠服務。而小區(qū)居民卡則用于除繳納公用事業(yè)費用之外在小區(qū)內的其它一切活動，在小區(qū)用戶進行消費時，費用結算用家庭住戶的統(tǒng)一帳號。小區(qū)居民可根據(jù)住戶的要求限制卡的使用范圍，或是另立帳戶用于小區(qū)內消費。住戶卡及居民卡都可用于住戶IC卡智能門鎖的鑰匙。

　　住戶卡及居民卡的發(fā)放及儲值

　　各住戶到物業(yè)管理公司及有關部門辦理住戶卡的領取手續(xù)。工作人員將住戶的詳細資料和預交金額寫入卡內，居民卡和住戶卡同時發(fā)放，有車住戶在發(fā)卡時聲明，以便將停車場服務寫入卡中。

　　住戶家庭人員持卡（包括住戶卡和居民卡）開門

　　居民持卡在安裝于門口的IC卡智能門鎖專用讀寫器前輕輕劃過，IC卡智能門鎖核對卡的合法性后，開門允許進入，若卡非法，將示警，若用非法手段企圖開門，將觸發(fā)報警裝置，報警信號將立即送到監(jiān)控中心，以便管理人員采用相應的措施。

　　住戶用住戶卡獲取的供給和服務

　　住戶持卡在相應的水、電、煤氣、有線電視等專用智能卡讀寫器上劃過，如果卡合法，則將卡內相應金額的供給及服務輸入到專用智能卡讀寫器之中，并顯示相應的數(shù)量，住戶可放心使用。

　　小區(qū)居民持卡（住戶卡、居民卡）到小區(qū)內消費

　　居民可以在交款時申請交納一部分在小區(qū)內的消費基金在小區(qū)內消費。

　　住戶持卡在小區(qū)停車場停車

　　居民可以在交款時申請交納一部分在小區(qū)內的消費基金在小區(qū)內消費。

　　住戶持卡在小區(qū)停車場停車當住戶開車進入小區(qū)大門時，將卡在小區(qū)門口的專用讀卡器上輕輕劃過，電動車欄桿自動抬起，開車駛入后又將自動放下。小區(qū)車位的收費是按月固定的，只有在交了相應的停車費后才能享受上述服務；而外來的人員或末交停車費的住戶需要臨時停車，則按現(xiàn)行通用的停車場管理方法處理。

　　住戶及居民卡的掛失如果居民將自己的卡丟失，則可到發(fā)卡處辦理掛失手續(xù)，掛失卡的編號將輸入系統(tǒng)的黑名單，以停止該卡的使用，住戶的遷出也照此辦理。

　　交易和信息的傳送和匯總用戶用于繳納水、電、煤氣、有線電視以及停車收費等公用事業(yè)消費是一次性的，將卡中相應區(qū)域的金額輸入到水、電、煤氣、有線電視專用卡讀寫器中 （即對裝置進行充值），這種交易只在向發(fā)卡處繳納費用時即告完成。而用于小區(qū)內購物、餐飲、娛樂等的每一筆消費即時通過網(wǎng)絡傳送到物業(yè)管理系統(tǒng)，財務子系統(tǒng)對所有的交易按月進行計算匯總，給出報表，以供決策人員分析與決策。

　　五、系統(tǒng)關鍵設備

　　1、IC卡智能門鎖IC卡智能門鎖要裝于住戶門口，當“插入”合法的智能鎖鑰匙后，將門鎖打開：“插入”非法的鑰匙后，門鎖不能打開，同時示警，門鎖還跟監(jiān)控中心連接，非法侵入者將引發(fā)報警系統(tǒng)，報警信號及時傳送到監(jiān)控中心，以利于監(jiān)控中心人員及時作出反應。

　　2、智能卡電度表、水表、煤氣表裝于各住戶家庭，當插入合法的智能卡（小區(qū)住戶卡）后，可將卡內存有相應供給的數(shù)量輸入到水、電、煤氣表中，并予以顯示當余量低于警戒時，提醒用戶去買水、電、煤氣等，若余量為零時，住戶還未對其進行充值，相應專用智能卡控制裝備將切斷供應，待用戶再次向物業(yè)管理部門購款并給相應設備充值后，自動恢復供給和服務。

　　3、有線電視解擾裝置有線電視節(jié)目是在節(jié)目源端經加擾后再行輸出，住戶端只有在對解擾裝置充值后，解擾裝置才會作用，將節(jié)目源端的加擾信號進行解擾，才能正常收看。

　　4、停車管理專用智能卡控制設備露天安裝于小區(qū)門口，防水、防曬、防破壞，機械性能與電磁性能要求高，它直接控制電動擋車欄桿的電機正反轉。當有效卡劃過時自動將欄桿抬起，準允通行，待車輛過去之后，自動放落欄桿。此系統(tǒng)可與物業(yè)管理系統(tǒng)集成，亦可單獨運行于停車場。

　　5、IC卡的選擇根據(jù)我們系統(tǒng)的要求，我們決定采用非接觸式IC卡（射頻卡）作為我們的用戶卡。非接觸IC卡是世界上最近幾年發(fā)展起來的新技術。它成功地將射頻識別技術和IC卡技術結合起來，解決了電源和免接觸這一難題，與接觸式IC卡相比較，非接觸IC卡具有以下優(yōu)點：

　　（1）可靠性高非接觸式卡與讀寫器之間無機械接觸，避免了由于接觸讀寫而產生的各種故障，如由于粗暴插卡、非卡外物插入、灰塵或油污導致接觸不良等原因造成的故障。

　　（2）操作方便、快捷由于采用無電源發(fā)送，無需插撥卡，使用無方向等，因而倍感方便、快捷。

　�。�3）防沖突非接觸式IC卡中有快速防沖突機制，能防止卡片之間出現(xiàn)數(shù)據(jù)干擾，因此，讀寫卡器可以“同時”處理多張非接觸式IC卡，這提高了應用的并行性，提高了系統(tǒng)的工作速度。

　　（4）加密性良好非接觸式卡的序列號是唯一的，制造商在商品出廠前序列號已固化，不可再更改；并且非接觸式卡在處理前與讀寫器進行相互認證，在通訊過程中所有數(shù)據(jù)都加密，此外，卡中各個扇區(qū)都有自己的操作密碼和訪問條件。

　　六、系統(tǒng)特點

　　1、方便、快捷性住戶不必擔心管理人員上門抄表，催繳費用等煩人事情。物業(yè)管理公司亦能夠及時地收到管理費用，以便更好地為小區(qū)住宅服務。操作方面，由于我們選用的非接觸式IC卡采用非接觸無源通訊方式，讀寫器在10厘米范圍內就可以對卡片操作，不用插撥卡，同時非接觸式IC卡無方向性，卡片可以任意方向掠過讀寫卡器表面，即可完成操作，這大大提高了每次使用的速度。

　　2、安全性隨著都市化建設的發(fā)展，人們對居住環(huán)境的安全性越來越關注。一方面，住戶不希望受到未邀請人員的無故打擾；另一方面，又希望在遇到困難時能夠及時得到小區(qū)管理人員的幫助。安裝在用戶門上的智能卡門鎖不僅具有鎖門的作用，而且智能卡門鎖因與物業(yè)管理公司監(jiān)控部門實行聯(lián)網(wǎng)服務，具有監(jiān)控、報警等功能。

　　3、網(wǎng)絡性整個小區(qū)的發(fā)卡，基金處理檔案管理及后臺財務管理，實行聯(lián)網(wǎng)服務，可以及時反應小區(qū)內住戶的情況，收支情況及管理人員的服務狀態(tài)。

　　4、經濟性由于各專用設備采用無源發(fā)送方式，設備在機械上做成密封形式，防水、防破壞，因而設備故障和維護費用將大大降低。

　　5、內部管理自動化采用計算機網(wǎng)絡，使物業(yè)管理公司在財務、人事、工資、辦公、監(jiān)控、住房咨詢方面實行無紙化、自動化管理，這樣可減少工作人員數(shù)量，節(jié)約綜合管理費用，提高工作效率。

　　6、實用性系統(tǒng)功能操作簡單，人機界面友好，非專業(yè)人員一經培訓就會使用。

　　七、結束語

　　隨著現(xiàn)代化生活水平的提高，工作節(jié)奏的加快，物業(yè)管理伴隨著科技的發(fā)展不斷推陳出新，以滿足人們的不同需求，特別是智能卡技術和計算機技術的完善結合賦予了物業(yè)管理以智能化的涵義，同時也有效的減輕了物業(yè)管理的工作負擔，提高了工作效率，成為現(xiàn)代物業(yè)管理的得力助手。