摘要：全裝修商品住宅是我國住宅產(chǎn)業(yè)未來發(fā)展的方向。如何做好全裝修住宅是當(dāng)前開發(fā)商、設(shè)計(jì)師及買房者所關(guān)心的問題。本文就裝修住宅的產(chǎn)品定位、產(chǎn)品設(shè)計(jì)方法、成本控制、施工管理等方面的問題進(jìn)行了研究和探討。

　　關(guān)鍵詞：全裝修住宅；產(chǎn)品定位；設(shè)計(jì)方法；成本控制；施工管理

　　幾年前，商品房帶全套裝修銷售還只是在一些城市的個(gè)別樓盤試探性地進(jìn)行。近來開發(fā)商在向客戶交樓時(shí)提供全套住房裝修的比例不斷提高，這也是建設(shè)部大力倡導(dǎo)的發(fā)展方向。由于全國各地城市的情況不同，精裝修房占市場(chǎng)供應(yīng)商品房的比例也大不一樣。根據(jù)近期統(tǒng)計(jì)的數(shù)字，北京、上海所占的比例大概為40-50%，廣州占70%以上，深圳還不到30%，其他二、三線城市所占的比例就更低了。隨著住宅建設(shè)科學(xué)技術(shù)含量不斷地提高，特別是住宅產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程的快速發(fā)展，預(yù)計(jì)未來三年商品住宅含精裝修的比例將迅速增大。

　　比較專業(yè)的開發(fā)商，例如萬科地產(chǎn)，他們?cè)缇陀袑Ｈ搜芯孔≌�精裝修的標(biāo)準(zhǔn)化體系。這種住宅精裝修的研究，不是簡(jiǎn)單研究在毛坯房的基礎(chǔ)上如何怎么再裝修一下，而是全面地提供整套家居解決方案。全面家居解決方案是從建筑設(shè)計(jì)方案開始，對(duì)戶型、室內(nèi)設(shè)計(jì)、景觀設(shè)計(jì)、廚房衛(wèi)生間設(shè)計(jì)、水電氣設(shè)計(jì)、收納及儲(chǔ)藏系統(tǒng)等多個(gè)細(xì)節(jié)統(tǒng)一研究，并注重系統(tǒng)的集成。這種做法比以往簡(jiǎn)單地在毛坯房上做裝修已經(jīng)有了很大的提升和進(jìn)步。

　　如何做好住宅的精裝修，是開發(fā)商及設(shè)計(jì)師們所密切關(guān)注的問題�，F(xiàn)從以下幾個(gè)方面對(duì)住宅精裝修問題進(jìn)行探討。

　　1、關(guān)于住宅產(chǎn)品的設(shè)計(jì)定位

　　精裝修房設(shè)計(jì)的定位首先取決于樓盤的市場(chǎng)定位。裝修設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)要根據(jù)項(xiàng)目類別、戶型特點(diǎn)、樓盤規(guī)模、銷售價(jià)格來確定。一般來說，中高擋、戶型面積和規(guī)模較大的樓盤，裝修設(shè)計(jì)的標(biāo)準(zhǔn)就相對(duì)會(huì)高些；中小戶型樓盤，裝修設(shè)計(jì)則應(yīng)該簡(jiǎn)潔、實(shí)用、經(jīng)濟(jì)。為了讓客戶有更多的選擇性，開發(fā)商可提供2-3個(gè)裝修方案供客戶選擇（特別是建設(shè)規(guī)模較大、戶型較多的樓盤）。對(duì)于別墅類的高檔樓盤，開發(fā)商可先制作幾套全裝修樣板房，作為指引，讓客戶可以選擇含精裝修的房屋，也可以選擇毛坯房，不宜一刀切的全部做到精裝修標(biāo)準(zhǔn)。

　　2、全裝修住宅的設(shè)計(jì)方法及設(shè)計(jì)范圍

　　與傳統(tǒng)的，在毛坯房基礎(chǔ)上進(jìn)行再裝修設(shè)計(jì)不同，我們所提倡的全裝修住宅設(shè)計(jì)，應(yīng)該由建筑師、室內(nèi)設(shè)計(jì)師在住宅的方案設(shè)計(jì)階段就要共同開展相關(guān)的設(shè)計(jì)。當(dāng)完成施工圖的時(shí)候，施工圖中應(yīng)該包含精裝修設(shè)計(jì)的內(nèi)容。具體做法建議如下，當(dāng)初步設(shè)計(jì)方案審批通過后，室內(nèi)設(shè)計(jì)師應(yīng)全面介入精裝修設(shè)計(jì)工作。精裝修設(shè)計(jì)方案經(jīng)甲方及建筑師確認(rèn)后，再提交給建筑結(jié)構(gòu)專業(yè)、設(shè)備專業(yè)進(jìn)行施工圖設(shè)計(jì)。這樣一來，避免了已往裝修設(shè)計(jì)與原施工圖設(shè)計(jì)的脫節(jié)。

　　住宅精裝修可劃分為裝修與裝飾兩部分。裝修部分一般是實(shí)際的交樓標(biāo)準(zhǔn)；裝飾部分一般是非交樓標(biāo)準(zhǔn)的內(nèi)容，包括移動(dòng)家具、部分家用電器、室內(nèi)陳設(shè)、室內(nèi)綠化、室內(nèi)各種生活用品等。精裝修房交樓標(biāo)準(zhǔn)部分的設(shè)計(jì)主要是廚房、衛(wèi)生間的全部設(shè)計(jì)、客廳臥房的地面、墻面及固定家具的設(shè)計(jì)。交樓標(biāo)準(zhǔn)中一般含廚房電器（爐灶、油煙機(jī)、消毒柜等）；衛(wèi)生間含潔具、梳妝鏡、排氣扇、燈具等。這里需要重點(diǎn)提出的是櫥柜的設(shè)計(jì)。櫥柜是固定的家具，應(yīng)該屬于精裝修房交樓標(biāo)準(zhǔn)的內(nèi)容。很多建筑師往往忽視了這方面的設(shè)計(jì)，把它丟給室內(nèi)設(shè)計(jì)師去處理。實(shí)際上，廚房、衛(wèi)生間的布置如果在建筑設(shè)計(jì)方案階段考慮不周，室內(nèi)設(shè)計(jì)師或者櫥柜供應(yīng)商的水平再高也無法做出理想的布置。對(duì)于門庭入口玄關(guān)的鞋柜、臥室的固定壁櫥、衛(wèi)生間的步入式衣櫥也應(yīng)該由建筑師事先做好預(yù)留或者給出設(shè)計(jì)指引，否則后期的室內(nèi)裝修設(shè)計(jì)很難順利地進(jìn)行。

　　精裝修房屋的設(shè)計(jì)要求是能給未來住戶一個(gè)先進(jìn)居家生活方式的指引，并沒有限制住戶的個(gè)性化需求。在交樓標(biāo)準(zhǔn)裝修的基礎(chǔ)上，住戶可通過裝飾設(shè)計(jì)實(shí)現(xiàn)不同風(fēng)格的居家布置，體現(xiàn)不同的生活情調(diào)。

　　3、與住宅部品制造商共同完善產(chǎn)品設(shè)計(jì)

　　住宅精裝修的部品主要是廚房櫥柜、潔具、壁櫥等。隨著住宅產(chǎn)業(yè)化分工的進(jìn)一步細(xì)化，建筑部品制造商有著更專業(yè)、更接近市場(chǎng)需求的設(shè)計(jì)和制造。比如廚房櫥柜的設(shè)計(jì)，除了滿足傳統(tǒng)的洗、切、炒流程和物料收納功能外，還要滿足新型廚房電器的布置。廚房系統(tǒng)的整合，目前主要還是由櫥柜制造商的設(shè)計(jì)師根據(jù)已經(jīng)成型的廚房尺寸來安排、布置。因此讓住宅部品制造商的設(shè)計(jì)師提前介入住宅的精裝修設(shè)計(jì)就顯得非常必要。當(dāng)然，產(chǎn)品設(shè)計(jì)總的統(tǒng)籌還是由開發(fā)商來組織。開發(fā)商需要同時(shí)組織建筑師、室內(nèi)設(shè)計(jì)師、部品制造商共同完善精裝修住宅產(chǎn)品的設(shè)計(jì)。

　　如果說衛(wèi)生潔具在完成采購后，可以直接讓裝修施工單位按設(shè)計(jì)圖紙安裝的話，那么固定衣櫥、室內(nèi)門及門套等部品的安裝就不能簡(jiǎn)單地讓普通的裝修施工單位來施工、制作了。這同樣應(yīng)該由專業(yè)的家具制造商來完成設(shè)計(jì)和施工安裝。因?yàn)橐粋�(gè)樓盤，少則幾百套房子，多則幾千套房子，一種住宅裝修部品的數(shù)量可能就成千上萬，只有由專業(yè)的部品制造商才能保質(zhì)保量、按時(shí)完成施工任務(wù)，并達(dá)到設(shè)計(jì)要求。

　　4、成本控制與采購招標(biāo)

　　精裝修住宅的設(shè)計(jì)完成之后，接下來就是要做好成本控制工作。精裝修住宅的成本控制一般按以下工作步驟來進(jìn)行。

　　4.1根據(jù)樓盤市場(chǎng)定位確定交樓標(biāo)準(zhǔn)的裝修范圍和單位造價(jià)。一般室內(nèi)裝修成本標(biāo)準(zhǔn)可在300~1000元/m2范圍選擇和確定。

　　4.2按所確定的裝修造價(jià)進(jìn)行精裝修住宅的設(shè)計(jì)深化、調(diào)整及完善，編制符合市場(chǎng)定位的精裝修預(yù)算。

　　4.3按確定的裝修設(shè)計(jì)進(jìn)行主要部品的采購招標(biāo)工作。主要部品包括：入戶門、鋪地材料、衛(wèi)生潔具、廚房衛(wèi)生間用品、櫥柜、開關(guān)插座、家用電器、墻面磁磚、涂料等。

　　很多開發(fā)商沒有嚴(yán)格按上述工作程序進(jìn)行精裝修住宅的技術(shù)準(zhǔn)備工作。一些開發(fā)商僅有一個(gè)樣板房的設(shè)計(jì)，然后就交給施工隊(duì)去參照施工了。很多住宅部品、裝修材料的標(biāo)準(zhǔn)和品牌的確定是在施工過程中確定的。這樣就很難控制精裝修住宅的成本和施工質(zhì)量。

　　5、精裝修住宅的施工管理

　　對(duì)于建設(shè)規(guī)模比較大的樓盤，建議在進(jìn)行大規(guī)模精裝修之前，先進(jìn)行樣板房的施工。因?yàn)闃影宸坎粌H是樓盤銷售工作的需要，而且還要通過樣板房的施工，發(fā)現(xiàn)產(chǎn)品設(shè)計(jì)、主體結(jié)構(gòu)施工中出現(xiàn)的缺陷，并及時(shí)進(jìn)行修正。如果所裝修的樣板房是交樓標(biāo)準(zhǔn)，那么任何同一類型的缺陷如果不能得到及時(shí)的改正，將會(huì)對(duì)未來大面積的裝修帶來巨大的遺憾，甚至造成巨額的直接經(jīng)濟(jì)損失。精裝修住宅的施工要注意處理好以下幾個(gè)問題。

　　5.1做好精裝修施工單位的招標(biāo)工作。建議選擇有專業(yè)資質(zhì)的裝修隊(duì)伍參與投標(biāo)，并做好標(biāo)段的劃分。一般家居裝修隊(duì)伍的人數(shù)是有限的，很少有裝修公司一次能夠派出幾百人在同一個(gè)工地施工。如果能派出足夠工人的話，那也是一幫臨時(shí)招募的散兵游勇，很難保證未來的施工質(zhì)量和進(jìn)度。因此，科學(xué)合理地劃分標(biāo)段，根據(jù)實(shí)際情況選擇施工隊(duì)伍是未來工程順利進(jìn)行的關(guān)鍵。

　　5.2做好原施工圖與裝修設(shè)計(jì)的技術(shù)對(duì)接。目前大部分建筑設(shè)計(jì)院的施工圖設(shè)計(jì)深度不夠，裝修是進(jìn)一步深化和修正施工圖設(shè)計(jì)的重要環(huán)節(jié)。

　　5.3協(xié)調(diào)好主體施工單位和裝修施工單位的工作關(guān)系。在樓盤建設(shè)期間，裝修施工單位一般會(huì)與主體施工單位產(chǎn)生交叉作業(yè)。建設(shè)單位如果不處理好二者的關(guān)系就會(huì)對(duì)整個(gè)工程帶來不利影響。有時(shí)主體施工單位沒有給裝修單位提供足夠的工作面和施工條件，影響了裝修單位的施工進(jìn)度；有時(shí)裝修施工單位進(jìn)場(chǎng)會(huì)對(duì)主體施工產(chǎn)生干擾，從而影響主體施工的進(jìn)度。因此，必須詳細(xì)做好整個(gè)工程的施工計(jì)劃。

　　5.4明確主體施工單位與裝修施工單位的工作范圍和責(zé)任分工。

　　在施工中，如果施工工序交接不清楚，就會(huì)出現(xiàn)推諉扯皮的現(xiàn)象，施工質(zhì)量就無法得到保證。