一、房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的內涵與意義

　　（一）房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的含義

　　房地產(chǎn)開發(fā)項目管理是以高效率地實現(xiàn)項目目標為最終目的，以項目經(jīng)理負責制為基礎，運用系統(tǒng)工程的觀點、理論和方法，開發(fā)項目建設的全過程按其內在運行規(guī)律進行有效的計劃、組織、協(xié)調、監(jiān)督和控制的管理系統(tǒng)。

　　具體講，房地產(chǎn)項目開發(fā)建設要實現(xiàn)的目標主要包括成果性目標和約束性目標。成果性目標指投資回報率、銷售利稅率、自有資金利潤率等投資效益指標，以及項目的內外部功能要求；約束性目標指建設工期、投資限額、質量標準等。除此之外，房地產(chǎn)開發(fā)項目還受城市規(guī)劃、土地利用規(guī)劃等條件制約。房地產(chǎn)開發(fā)涉及投資方、監(jiān)理方、勘察、規(guī)劃、設計、施工、建材、設備、市政、交通、供電、電訊、銀行、文教、衛(wèi)生、消防、商業(yè)、服務、環(huán)境等幾十個部門，近百個單位，以及最終用戶消費者的相互制約和相互影響，因此，房地產(chǎn)項目開發(fā)建設是一項復雜的系統(tǒng)工程，必須要有一整套完整、規(guī)范和科學的管理保證體系，來統(tǒng)籌和協(xié)調開發(fā)項目的全過程和確�？傮w目標的實現(xiàn)。

　�。ǘ�）房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的意義

　　房地產(chǎn)項目管理的意義主要體現(xiàn)在計劃、組織、協(xié)調和控制四個方面等。

　　1.房地產(chǎn)開發(fā)項目的計劃管理。對房地產(chǎn)開發(fā)項目進行計劃管理，能使項目的開發(fā)建設有計劃、按順序有條不紊地展開。這就是說，通過使用一個動態(tài)計劃管理，將工程項目全過程和全部開發(fā)活動納入計劃軌道，項目有序地達到預期總目標。

　　2.房地產(chǎn)開發(fā)項目的組織管理。這是指通過職責劃分、授權、合同的簽訂與執(zhí)行，以及根據(jù)有關法律法規(guī)，建立各種規(guī)章制度，形成一個高效率的組織保障體系，使項目的各項目標得以最終實現(xiàn)。

　　3.房地產(chǎn)開發(fā)項目的協(xié)調管理。其意義是為開發(fā)項目提供協(xié)調和諧的公共環(huán)境，保證項目開發(fā)建設順利進行。協(xié)調管理的主要任務是對開發(fā)項目與外部環(huán)境、項目各子系統(tǒng)之間，以及項目不同階段、不同部門、不同層次之間的關系進行溝通與協(xié)調。這種溝通與協(xié)調將更有利于睦鄰公共關系，吸納融通資金，尋找材料設備供貨渠道，廣攬優(yōu)秀設計和施工隊伍，獲得市場競爭優(yōu)勢，促進產(chǎn)品銷售。在各種協(xié)調之中，人際關系協(xié)調最為主要，項目經(jīng)理在人際關系協(xié)調過程中處于核心地位。

　　4.房地產(chǎn)開發(fā)項目的控制管理。其意義是有利于對項目的質量、工期和成本進行控制，并獲得最大的綜合效益。控制管理主要是通過計劃、決策、反饋和調整等手段，采用項目分解，各種指標、定額、階段性目標的貫徹執(zhí)行與檢驗等措施，對開發(fā)項目的工程質量、施工工期、資金使用、成本造價等進行有效控制，以確保開發(fā)項目用最少的投入，獲得最大的經(jīng)濟效益、社會效益和環(huán)境效益。

　　二、房地產(chǎn)開發(fā)項目的工程管理

　　房地產(chǎn)開發(fā)項目的工程管理是指從項目開工準備到竣工驗收的全過程所進行的管理。由于房地產(chǎn)開發(fā)項目建筑施工與安裝任務通常是委托承包給建筑施工單位來完成的，所以開發(fā)項目的工程管理，主要是以合同管理為手段，運用計劃、組織、協(xié)調、控制、檢查、驗收等方法，對開發(fā)項目施工建設中的技術活動和經(jīng)濟活動，按照國家標準、規(guī)范和合同規(guī)定的目標，進行嚴格監(jiān)督、控制和管理，以確保開發(fā)項目總體目標的最終實現(xiàn)。

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　　對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，開發(fā)項目的建筑施工和建筑工程安裝是生產(chǎn)階段最主要的任務，它不僅決定開發(fā)企業(yè)能否為社會提供優(yōu)質的房地產(chǎn)產(chǎn)品，而且從經(jīng)濟角度分析，施工階段的投入和開支遠高于準備階段。因此，有效的施工管理也是合理節(jié)約開支、提高房地產(chǎn)開發(fā)項目投資效益的關鍵環(huán)節(jié)。

　　鑒于上述特點，房地產(chǎn)開發(fā)商的工程施工管理活動可以總結歸納為一個系統(tǒng)模型，如圖所示。這一工程項目管理系統(tǒng)包括人、財、物控制系統(tǒng)，工程進度計劃控制系統(tǒng)，質量控制，合同履行保證系統(tǒng)，經(jīng)濟效益保證系統(tǒng)等五個子系統(tǒng)。所以，只有五個子系統(tǒng)的協(xié)調有效運轉，才能使一個房地產(chǎn)開發(fā)項目的施工順利進行。

　　房地產(chǎn)開發(fā)商在工程施工管理中的主要任務如下。

　　1.項目組織與協(xié)調工作。一方面，選擇施工、供應等參建單位，明確各自在業(yè)務往來中應遵守的原則；另一方面，落實項目施工階段的各項準備和組織工作，包括落實設計意圖、選定施工方案、審定材料與設備供應品種及供應方式。

　　2.費用控制。主要包括編制費用計劃，審核費用支出，研究節(jié)支途徑。

　　3.進度控制。主要進行進度分析，適時地調整計劃，協(xié)調各參建單位進度。

　　4.質量控制。提出質量標準，進行質量監(jiān)督，處理質量問題，組織工程驗收。

　　5.合同管理。對施工前簽訂的施工合同進行管理，并處理工程量增減、合同糾紛、索賠等事宜。

　�。ǘ�）開發(fā)項目的工程施工控制

　　無論是開發(fā)住宅小區(qū)還是金融、商業(yè)區(qū)等，開發(fā)的內容構成了一項系統(tǒng)工程。而施工控制是整個開發(fā)項目管理的主要內容，也是項目經(jīng)理的主要職責。因此，必須加強施工控制，以保證開發(fā)項目按計劃有序地實施。

　　1.工程進度控制。工程進度關系到建設工程能否如期竣工交付使用，而工程進度通過工程計劃來具體實現(xiàn)。

　�。�1）進度計劃的形式。按照工程項目階段劃分，進度計劃一般分成三類：

　　第一類，客觀進度計劃。從工程項目開始準備到竣工各階段的進度計劃，常用橫道圖法和網(wǎng)絡圖法表不。

　�、贆M道圖法。在時間坐標上用一種直線條表示出各項工程內容和進度的方法，如圖所示，空白橫道表示某項工作實際花費的時間。圖中A工序已按計劃要求時間完成；B工序已完成大約60％，雖然B的生產(chǎn)按計劃時間開始，但在第四周末中斷了，半周后繼續(xù)工作；C工序第一部分按計劃完成，但工作時間推遲了1.5周，第二部分提前完成。橫道圖法簡單明了，但看不出各項工作之間相互依賴和相互制約關系，看不出某項工作的提前或落后對整個工期的影響程序度，看不出哪些屬于關鍵工作。

　�、诰W(wǎng)絡圖法。其基本原理是首先應用網(wǎng)絡形式來表示計劃中各項工作的先后順序和相互關系；其次通過計算找出計劃中的關鍵工作和關鍵路線，在計劃執(zhí)行過程中進行有效的控制和監(jiān)督，保證合理地使用人力、物力、財力，完成目標任務。

　　第二類，總進度計劃。由承包單位的技術部門、計劃部門、質量監(jiān)督部門等，在項目負責人領導和監(jiān)督工程師主持下編制。根據(jù)工程所需工時數(shù)以及人力、物力、設備情況，求出施工工期，進而編制整個工程的施工進度計劃�？傔M度計劃也可通過橫道圖和網(wǎng)絡圖表示。

　　第三類，單位工程進度計劃。以單位工程為對象進行編制。

　�。�2）進度計劃的監(jiān)測——防止進度滑動。定期取得工程實際進展情況，與原進度計劃對比、檢查，找出進度滑動原因，保證工期按時完成。“進度滑動”雖然是一種司空見慣的現(xiàn)象，但應該引起工程管理人員的高度警惕。

　�。�3）進度計劃的衡量、分析和修訂。衡量工程進度的指標有實物量、形象進度、工作量（完成投資額）或者工時數(shù)。衡量、分析與修訂工作一般每月一次。

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　　2.質量控制。工程項目的質量是設計意圖被實現(xiàn)的程度。質量控制是指開發(fā)項目管理機構以合同規(guī)定的質量目標或以國家標準、規(guī)范為目標所進行的監(jiān)督和管理活動。質量控制的任務主要是在施工過程中及時發(fā)現(xiàn)施工工藝等是否滿足設計要求和合同規(guī)定，對所選用的材料和設備進行質量評價，對整個工程中的工作質量水平進行評估，將取得的質量數(shù)據(jù)和承包商履行職責的程度，與國家有關規(guī)范、技術標準、規(guī)定進行比較，并作出評判。工程質量控制工作主要包括以下幾項：

　　（1）對原材料的檢驗。為保證材料質量，應當在訂貨階段就向供貨商提供檢驗的技術標準，并將這些標準列入訂購合同。有些重要材料應當在簽訂購貨合同前取得樣品，材料到貨后再與樣品對照檢查。未經(jīng)檢驗或不合格的材料切忌與合格的材料混裝入庫。

　�。�2）對工程中的配套設備進行檢驗。工程建設中應確立設備檢查和試驗的標準、手段、程序、記錄、檢驗報告等制度；對于主要設備的試驗和檢查，可考慮到制造廠監(jiān)督和檢查。

　　（3）確立施工中控制質量的具體措施。檢查各項施工設備、儀器，保證在測量、計量方面不出現(xiàn)嚴重誤差；嚴格控制混凝土質量，設立水泥、沙、石和水配比的嚴格計量手段，專人負責檢驗混凝土試塊制作以及挖方、定位、支模等工序；制定有效的質量檢查和評定方法，以便保證砌筑工程、裝飾工程和水電安裝工程按合同規(guī)定的技術要求實施。

　�。�4）建立有關質量文件的檔案制度。

　　3.成本控制。實施成本控制是在不影響工程進度、質量、生產(chǎn)操作安全施工的前提下，將工程的實際成本控制在預算范圍內。通常在施工階段，要不斷進行直接費用監(jiān)測分析和間接費用監(jiān)測分析。

　　（1）直接費用監(jiān)測分析。直接費用包括工程量、工時、機械臺班、材料耗費、工程其他費用支出。對直接費用逐月提出統(tǒng)計報表。將實際費用與工程預算進行比較，并且根據(jù)實物工程量和花費的比較，計算出實際工程單價，最后與預算工程單價比較，研究存在的問題。

　　（2）間接費用監(jiān)測分析。間接費的預算數(shù)量是以直接費為基礎，按照間接費率計算出的。一經(jīng)確定就要不斷進行監(jiān)測，采取措施來降低施工管理費用的支出，費用支出時要做支出報告和支出審計，并要定期將實際費用與預算費用比較，進行有效控制。

　　三、房地產(chǎn)開發(fā)項目的工程建設監(jiān)理

　�。ㄒ唬┕こ探ㄔO監(jiān)理的概念工程建設監(jiān)理簡稱為工程監(jiān)理。所謂工程監(jiān)理就是對建設者在工程項目實施過程中的技術活動和經(jīng)濟活動進行管理，使這些活動及其結果符合有關法規(guī)、技術標準、規(guī)范和工程合同要求，實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)商的預期投資目標，同時使房地產(chǎn)開發(fā)商能在開發(fā)計劃期限內以合理的造價和合格的質量提供房地產(chǎn)產(chǎn)品給市場消費者。

　�。ǘ�）工程建設監(jiān)管的層次工程建設監(jiān)理可分為兩個層次，即政府對工程建設的監(jiān)理和社會對工程建設的監(jiān)理。

　　1.政府對工程建設監(jiān)理。這是指政府建設主管部門或被授權單位，對本地區(qū)、本部門的工程建設項目，進行統(tǒng)一的、強制性的監(jiān)督管理，以及對由社會負責的工程建設監(jiān)理活動實施監(jiān)督和管理的過程。

　　政府對工程建設項目的監(jiān)理是從宏觀上、縱向上強制性實施的。這一監(jiān)理工作由國家建設部負責，在其下設立有建設監(jiān)理司作為具體辦事機構，地方各級政府的建設主管部門，下設建設監(jiān)理處、科、室作為辦事機構。它們的主要職責是：制定法規(guī)、規(guī)章、條例細則并組織實施；審核批準和管理工程建設監(jiān)理單位；審核監(jiān)理工程師資格；參與審批開工報告、工程竣工項目驗收；參與重大工程事故的處理等。

　　2.社會對工程建設監(jiān)理。社會對工程建設監(jiān)理主要是從微觀上、橫向上通過委托方式實施工程監(jiān)理，其主要監(jiān)理機構有：工程建設監(jiān)理公司或事務所、工程設計單位、科研單位、工程建設咨詢公司等。房地產(chǎn)開發(fā)商可以委托一個監(jiān)理單位，也可以同時委托幾個監(jiān)理單位對其開發(fā)項目進行工程建設監(jiān)理。工程監(jiān)理范圍可以是開發(fā)項目建設的全過程監(jiān)理，也可以是階段性監(jiān)理。社會性工程建設監(jiān)理單位在接受開發(fā)商委托后，須與開發(fā)商簽訂監(jiān)理委托合同后，方能對開發(fā)項目進行工程建設監(jiān)理。

　�。ㄈ�）工程監(jiān)理的內容1.工程進度監(jiān)理。即監(jiān)理單位受建設單位或業(yè)主委托，對工程進度情況所進行的監(jiān)督管理活動，以保證施工工程按照合同中預定方案和支付時間完成。主要任務是對項目建設周期進行具體的論證，編制項目總進度計劃和階段詳細進度計劃，監(jiān)督階段詳細進度計劃的執(zhí)行，對施工現(xiàn)場進行調研和分析。

　　2.工程質量監(jiān)理。是監(jiān)督單位受建設單位或業(yè)主的委托，以合同規(guī)定的質量目標或國家規(guī)范對項目質量進行監(jiān)督和管理的活動。通常涉及的內容如下。

　�。�1）委托方與監(jiān)理方要按照國家有關規(guī)定簽訂質量監(jiān)理合同。明確監(jiān)理目標及監(jiān)理事項，依照合同規(guī)定提供建設項目最終產(chǎn)品。

　�。�2）進行質量控制。根據(jù)設計要求和合同規(guī)定檢查施工過程中的工藝、材料、設備情況。

　�。�3）質量保證。對取得的實際質量數(shù)據(jù)和施工單位履行質量職責的程度，與國家有關規(guī)定、技術標準進行比較，看其是否合乎要求。

　　3.工程合同監(jiān)理�？梢愿鶕�(jù)委托方的意圖，代甲方準備招標文件，協(xié)助組織招標，并同中標單位商簽工程承包合同。但主要任務還是監(jiān)督合同的實施執(zhí)行，及時了解并處理合同執(zhí)行過程中出現(xiàn)的問題。需要說明的是，在合同監(jiān)理過程中，監(jiān)理方與合同有關方的聯(lián)系均為法律行為的活動，必須采取書面形式。

　�。ㄋ模┕こ瘫O(jiān)理的工作步驟1.取得監(jiān)理工作任務。

　　2.與委托方簽訂監(jiān)理合同。

　　3.制定監(jiān)理計劃。

　　4.編寫監(jiān)理工作總結報告。

　　四、房地產(chǎn)開發(fā)項目的工程建設竣工驗收

　　竣工驗收是施工過程的最后一道程序，是全面檢驗設計和施工質量、考核工程造價的重要環(huán)節(jié)。通過竣工驗收，質量合格的物業(yè)即投入使用，可以出售或出租給房戶。對于預租或預售的物業(yè)，通過投入使用，房地產(chǎn)開發(fā)商可以得到扣除預付額外的其他款項。因此，竣工的建設項目和單項工程，都應該及時按照國家有關規(guī)定和質量標準，組織竣工驗收。

　�。ㄒ唬┓课萁ㄔO項目的一般竣工驗收標準

　　1.工程項目按照設計圖紙建成，所有粉刷、裝修全部施工完畢。

　　2.所有設備（如電梯、采暖通風裝置）均按設計規(guī)定安裝完畢，并能正常啟動，發(fā)揮功能。

　　3.上下水道架設完畢，所有溝道、管道通暢，無滲透現(xiàn)象；照明及動力用電工作回路及控制回路結構清晰，操作方便；室內、外道均已建成；衛(wèi)生裝備、煤氣設施均能正常運轉、工作。

　　4.整個工程質量經(jīng)有關部門評定，達到合格以上。核實建筑安裝工程的完工程度，列出已交工的工程和未完工程一覽表；提出財務決算分析；對工程質量作出評價，對不合格的提出返回復修意見。

　　5.要求建筑物四周兩米以內的場地平整，由本項施工所造成的障礙物已清除。

　�。ǘ�）竣工驗收的程序

　　1.工程建設完成后，施工單位向開發(fā)商遞交竣工報告，設計、施工單位向開發(fā)商提交圖紙。

　　2.開發(fā)商驗收。開發(fā)商根據(jù)圖紙、隱蔽工程驗收資料、關鍵部位施工紀錄，初步檢驗工程施工質量。

　　3.共同驗收。以開發(fā)商為主，組織用戶、施工單位、設計單位、建設銀行、質量監(jiān)督等單位共同檢查，評定工程質量、技術資料和竣工圖紙。

　　單項工程經(jīng)過共同驗收，驗收合格者由驗收單位填具驗收證書，由質量監(jiān)督部門發(fā)給工程質量等級證書。

　　總體開發(fā)項目建設完畢后，經(jīng)過共同驗收，還要進行綜合驗收。

　　4.編制工程決算。竣工決算是反映項目實際造價的技術經(jīng)濟文件，是開發(fā)商進行經(jīng)濟核算的重要依據(jù)。每項工程完工后，承包商在向開發(fā)商提出有關技術資格和竣工圖紙的同時，都要編制工程決算，辦理財務結算。工程決算應在竣工驗收后一個月內完成。

　　5.編制并移交竣工檔案。開發(fā)建設項目的技術資料和竣工圖是使用單位進行管理和進一步改造、擴建的依據(jù)，是城市進一步發(fā)展的重要技術檔案。開發(fā)項目竣工后，要認真整理和清繪竣工圖紙等，并按規(guī)定移交給使用單位和城市建設檔案館。