隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇，各種因素導(dǎo)致建造成本急劇增加，如何在保證建筑質(zhì)量品質(zhì)同時(shí)降低建設(shè)成本提高建設(shè)速度，使建設(shè)開發(fā)階段走上精細(xì)化工廠化，從而在日趨激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中使公司脫穎而出，精細(xì)化將成為我們獲得生存發(fā)展的法寶。

　　公司自成立已有十四個(gè)年頭了，這十四年來(lái)正是中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)從無(wú)到有從低谷到顛峰的十四年，十四年后的今天中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)正在回歸理性和健康，2008與其說(shuō)是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)拐點(diǎn)年到不如說(shuō)是中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)真正進(jìn)入發(fā)展軌道的一年，大浪淘沙因?yàn)橛写罄瞬拍芴猿稣娼�，從前的房地產(chǎn)市場(chǎng)因?yàn)槿鄙儆行У母?jìng)爭(zhēng)機(jī)制所以魚龍混雜，如今在市場(chǎng)預(yù)期悲觀、行業(yè)利潤(rùn)下降、投資風(fēng)險(xiǎn)加大的客觀因素下，行業(yè)內(nèi)優(yōu)秀的企業(yè)將會(huì)逐步脫穎而出逐步發(fā)展壯大，而一些利用非法資源謀取短期利益的項(xiàng)目公司將越來(lái)越少，越來(lái)越難以生存。作為世界上人口最多，發(fā)展最快的國(guó)家我國(guó)住房供應(yīng)總體仍然緊張，隨著中小城市城市化進(jìn)程不斷加大，大型城市舊城改造居住條件不斷改善，整個(gè)市場(chǎng)對(duì)住宅需求并未減少。只要我們能夠把握住市場(chǎng)，分清哪些市場(chǎng)是最需要最重要的，緊緊把握市場(chǎng)我們就能不斷的發(fā)展壯大，成為最優(yōu)秀的城市住宅運(yùn)營(yíng)商。

　　我公司從提出精細(xì)化至今在精細(xì)化得到路上走的似乎并不順暢，這其中既有內(nèi)部原因也有外部客觀原因，一直以來(lái)整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)總體是一個(gè)粗放型產(chǎn)業(yè)，高投入高回報(bào)，周期短見效快，不管開發(fā)企業(yè)是龍是蟲、管理優(yōu)秀或混亂只要能拿到好地就能發(fā)財(cái)，所以企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)人往往用最大的精力投入到了拿地、跑關(guān)系、和銷售上去了，對(duì)企業(yè)運(yùn)行管理研究不夠，精細(xì)化管理僅僅停留在紙上難以落實(shí)。隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的加劇，精細(xì)化將成為一個(gè)企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力，精細(xì)化將會(huì)成為企業(yè)發(fā)展的潤(rùn)滑劑確保企業(yè)在市場(chǎng)的驚濤駭浪中快速平穩(wěn)前行。

　　我作為一個(gè)入職兩年的行業(yè)新人，缺少對(duì)整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈的全面深入的了解，所以只能從我所在崗位角度，根據(jù)我所經(jīng)歷的一個(gè)項(xiàng)目談?wù)勎覍?duì)工程施工階段的精細(xì)化管理的想法。

　　工程管理精細(xì)化：所謂精細(xì)化我覺(jué)得其實(shí)并沒(méi)有多少玄妙的東西，只不過(guò)是將我們?cè)趯?shí)際工作中碰到的問(wèn)題及解決辦法總結(jié)并形成制度傳承下去，事無(wú)巨細(xì)從細(xì)節(jié)入手做好小事防患于未然。

　　工程精細(xì)化的目的：解決施工中各方矛盾與爭(zhēng)議，方便各方施工，便于管理。使我們所有的爭(zhēng)議得到事前控制，在現(xiàn)有基礎(chǔ)上提高各方工作效率與利潤(rùn)，節(jié)省我方工期與管理資源。我個(gè)人認(rèn)為可以從以下幾個(gè)方面入手解決。

　　1、智能化。主要是各種影像資料的保留與工地施工期間管理。

　　當(dāng)今社會(huì)各種新技術(shù)相繼出現(xiàn)，但這些日新月異的新技術(shù)發(fā)展似乎對(duì)我們工程建設(shè)影響非常小，我認(rèn)為我們應(yīng)該充分利用現(xiàn)代技術(shù)為我們服務(wù)。安全防盜是一個(gè)工地安全生產(chǎn)的保證，我建議在現(xiàn)場(chǎng)有必要加裝攝像頭這樣可以節(jié)省大量人力成本，對(duì)現(xiàn)場(chǎng)施工控制有很好作用。物業(yè)公司早期介入，特別是進(jìn)入裝修階段，現(xiàn)場(chǎng)施工單位復(fù)雜現(xiàn)場(chǎng)存放東西較多，需要由物業(yè)公司正規(guī)保安介入，費(fèi)用可以由施工單位均攤，這將大大降低工地被盜的風(fēng)險(xiǎn)。

　　樓座防盜。每個(gè)樓座都應(yīng)有裝修大包單位設(shè)保安。一層門窗封閉，在智能門未安裝前裝飾單位應(yīng)該將一層次要入口全部封閉。

　　影像資料保留是指主要包括工程施工關(guān)鍵工序及隱蔽工程，這些資料可以有效的解決日后產(chǎn)生的爭(zhēng)端，保留范圍可以由成本及工程部門制定。作為天泰標(biāo)準(zhǔn)。工程例會(huì)應(yīng)該保留影響資料，工程例會(huì)因?yàn)樾畔⒘勘容^大僅靠會(huì)議紀(jì)要不能保證例會(huì)內(nèi)容的全面落實(shí)執(zhí)行，應(yīng)該留下影音資料。

　　電梯使用。電梯的滯后安裝雖然理論上保證了電梯的維護(hù)，但電梯的不能使用嚴(yán)重增大了室內(nèi)施工單位的施工成本與難度，使工期拖后，所以我們?cè)谧龊秒娞荼Ｗo(hù)的前提下電梯越早投入使用越好，在土建階段我們應(yīng)該定下電梯廠家及做好土建預(yù)留，裝修開始就應(yīng)該電梯正常使用，運(yùn)行費(fèi)用由甲方墊付，施工單位繳納電梯使用費(fèi)。電梯的運(yùn)行維護(hù)費(fèi)及電費(fèi)等應(yīng)該在電梯合同談判時(shí)就約定好。

　　2、精細(xì)化

　　精細(xì)化是一個(gè)產(chǎn)業(yè)走向成熟的最終結(jié)果，我們現(xiàn)階段仍然是粗方式管理，如何提高我們的管理績(jī)效成為一支精銳之師也要從精細(xì)化中尋找答案。

　　首先我們從設(shè)計(jì)階段開始，從戶型設(shè)計(jì)上我們應(yīng)該去繁就簡(jiǎn)開發(fā)幾種相對(duì)穩(wěn)定的戶型與建筑形式。戶型與建筑形式并非越創(chuàng)新越好，人們對(duì)建筑形式的要求相對(duì)來(lái)說(shuō)比較統(tǒng)一。寬敞明亮舒適即可。我們每期裝修風(fēng)格及戶型應(yīng)該控制到十個(gè)以內(nèi)。土建階段最重要的是管線與上下水系統(tǒng)預(yù)留預(yù)埋，此工作做好將避免裝修時(shí)的大量改線，而管線中廚衛(wèi)最重要，要充分考慮油煙機(jī)水盆燃?xì)獾南鄬?duì)位置，衛(wèi)生間浴盆與馬桶隔斷等相對(duì)位置。

　　我建議在預(yù)埋絲堵時(shí)我們可以做一些創(chuàng)新工作，絲堵拆卸與維修漏水為裝修階段留下了大量的安全隱患，我建議土建預(yù)留時(shí)可將絲堵彎頭出墻20mm，絲堵用塑料絲堵，裝修時(shí)我們傳統(tǒng)做法是將絲堵部分套割貼磚，我們可以在此位置用特制的可拆卸的墻磚（如鋁板）維修時(shí)可方便拆卸。廚房位置窗可以做成推拉或下有固定扇的，防止水龍頭礙事。施工階段室內(nèi)洞口應(yīng)比規(guī)范加大，可以制定天泰標(biāo)準(zhǔn)，然后土建預(yù)留洞口根據(jù)標(biāo)準(zhǔn)留設(shè)。門口加大加高可以使室內(nèi)面積感覺(jué)增大并可以提高實(shí)用性。衛(wèi)生間下水套管不可用混凝土封堵應(yīng)用塑料封帽，防止下水管堵塞，空調(diào)套管應(yīng)外側(cè)帶蓋，內(nèi)外都出墻5cm。

　　室內(nèi)配電箱預(yù)埋應(yīng)方正，應(yīng)該考慮安裝可以調(diào)整的，土建階段衛(wèi)生間廚房應(yīng)按毛坯標(biāo)準(zhǔn)，吊模平整，在裝修介入前必須每套房子都做一個(gè)驗(yàn)收表，給每套房子都做一個(gè)電子檔案，內(nèi)容應(yīng)包括開間、凈高、軸線偏移、大小頭極點(diǎn)誤差，墻面垂直度，地面平整度，天花是否順平，各種預(yù)埋預(yù)留構(gòu)件是否合理，尺寸及位置是否統(tǒng)一。門窗洞口應(yīng)重點(diǎn)檢查。

　　精細(xì)化還包括各種關(guān)系的梳理和協(xié)調(diào)的精細(xì)化，各方最為矛盾及影響工期浪費(fèi)時(shí)間資源的有：成品保護(hù)及責(zé)任移交劃分，水電費(fèi)及簽證問(wèn)題……我們首先解決水電費(fèi)爭(zhēng)議，一般裝飾階段供電仍為土建供電（合同約定）裝飾大包單位負(fù)責(zé)每月交電費(fèi)。這幾個(gè)月可以由我方墊付并從5%押金中扣除。不能允許因?yàn)槌霈F(xiàn)電費(fèi)爭(zhēng)議而發(fā)生停電耽誤工期的現(xiàn)象，每個(gè)單位都應(yīng)該交納5%的進(jìn)場(chǎng)保證金以保證各單位的管理協(xié)調(diào)統(tǒng)一。這些電費(fèi)由甲方代扣施工單位簽字確認(rèn)即可。各配套單位電費(fèi)我們可以統(tǒng)一測(cè)算，比如煤氣打眼多錢一個(gè)眼，櫥柜衣柜安裝一套多少度電，門套及門多少度電一套，制定公司標(biāo)準(zhǔn)，統(tǒng)一核算。

　　關(guān)于垃圾清運(yùn)，必須做好交接及分清責(zé)任。土建與裝修單位交界時(shí)包括屋面各種室外漏臺(tái)，樓座四周，2米以內(nèi)。各種井道必須做好通水通球，這是一項(xiàng)極為重要的工作，由監(jiān)理單位負(fù)責(zé)，對(duì)樓內(nèi)下水做好通球及通水。并做好書面紀(jì)錄，室內(nèi)電線必須搖表確認(rèn)是否通不能僅清點(diǎn)根數(shù)。

　　裝飾公司進(jìn)行完濕作業(yè)后必須進(jìn)行蓄水試驗(yàn)，48小時(shí)，一定要在吊頂前在門套安裝前，衛(wèi)生間建議不做免漆門。

　　廚房上下水與櫥柜廠家的交接，櫥柜安裝前大包單位應(yīng)與櫥柜廠家進(jìn)行上下水交接確認(rèn)上水及下水的完好性，然后在櫥柜全部完成后，保潔階段再交接給大包單位。確認(rèn)上水是否有漏水，下水是否通暢。

　　建筑垃圾處理，建筑垃圾一直是我們比較頭疼的問(wèn)題，我建議在工地設(shè)垃圾存放點(diǎn)，以解決現(xiàn)場(chǎng)垃圾無(wú)處存放問(wèn)題。由甲方統(tǒng)一安排外運(yùn)，外運(yùn)費(fèi)按約定承擔(dān)。樓內(nèi)及四周垃圾必須及時(shí)運(yùn)往垃圾堆放點(diǎn)，不允許有隔夜垃圾，這樣就能保證樓內(nèi)的清潔性。

　　廁所問(wèn)題。裝修階段施工現(xiàn)場(chǎng)應(yīng)保留一處廁所，應(yīng)在土建階段就考慮此位置，由土建單位施工后保留到裝修結(jié)束。

　　關(guān)于現(xiàn)場(chǎng)禁止住人。進(jìn)入裝修階段，樓內(nèi)禁止住人，除一層設(shè)保安室外其他禁止有人居住。，如確實(shí)條件所限也應(yīng)該住在未銷售的房?jī)?nèi)。

　　櫥柜后面我建議滿貼磚（非常重要）滿貼雖然增加一定工程量但可以避免因?yàn)闄还窀膭?dòng)而引起的漏底，而且如果被客戶發(fā)現(xiàn)也很容易引起投訴。

　　外墻施工的重點(diǎn)，首先是土建抹灰一定要抓好，平整度達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)，柔性膩?zhàn)颖仨殱M刮，有些錢是不能省的。外墻涂料時(shí)窗框周圍必須貼美文紙。

　　盡量在設(shè)計(jì)階段不使用通窗，通窗給現(xiàn)場(chǎng)施工會(huì)帶來(lái)巨大的麻煩而且后期很容易漏水。

　　外窗漏水是一件非常頭疼的事，建議在窗臺(tái)上做一些創(chuàng)新，使我們的外窗不僅僅靠打膠防水。

　　衛(wèi)生間\廚房\公共走道都需要降板，衛(wèi)生間應(yīng)該加大降板尺寸，同時(shí)衛(wèi)生間窗上弦應(yīng)該考慮吊頂尺寸。都可以制定天泰標(biāo)準(zhǔn)。

　　保潔次數(shù)及標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)該做出規(guī)定，次數(shù)太多沒(méi)有必要而且如果保潔過(guò)早很容易出現(xiàn)交叉污染。所以粗保應(yīng)該在交付前一個(gè)月左右，精保潔在交付前兩周。保潔標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)該是重點(diǎn)，一定要做精開樣板。

　　簽證的精細(xì)化：簽證是涉及幾方的經(jīng)濟(jì)性文件，關(guān)于簽證我們應(yīng)把握，審慎\及時(shí)\責(zé)任明確\事實(shí)求實(shí)的原則。簽證根據(jù)費(fèi)用承擔(dān)分為幾個(gè)方面：1\甲方要求。甲方承擔(dān)費(fèi)用2\甲方要求，由其他施工單位承擔(dān)費(fèi)用。3\成品破壞及其他原因由施工單位承擔(dān)費(fèi)用。其中最有可能引起爭(zhēng)議的是第三中情況，如發(fā)生成品破壞施工單位應(yīng)及時(shí)通知監(jiān)理工程師并由監(jiān)理工程師組織相關(guān)責(zé)任方現(xiàn)場(chǎng)確認(rèn)，并留下書面及影響資料。如牽涉土建及裝飾單位，應(yīng)土建及裝飾監(jiān)理同時(shí)處理確認(rèn)。現(xiàn)場(chǎng)確認(rèn)損失。如因塑剛窗漏水泡了地板，地板廠家應(yīng)通知裝飾監(jiān)理，裝飾監(jiān)理通知土建監(jiān)理及時(shí)到現(xiàn)場(chǎng)確認(rèn)，土建監(jiān)理同時(shí)通知塑剛窗施工單位�，F(xiàn)場(chǎng)留下影像資料并確認(rèn)過(guò)水面積，然后各自進(jìn)行維修。

　　工程交付及交付后工程保修期內(nèi)的精細(xì)化管理

　　工程交付期間首先是應(yīng)該提前對(duì)監(jiān)理人員進(jìn)行培訓(xùn)，確認(rèn)交付人員名單及交付后維保小組人員。工程交付時(shí)監(jiān)理人員應(yīng)該分兩批，交付工程師主要負(fù)責(zé)現(xiàn)場(chǎng)交付如出現(xiàn)交付困難可求助現(xiàn)場(chǎng)指揮小組，現(xiàn)場(chǎng)指揮小組由項(xiàng)目經(jīng)理及總監(jiān)代表組成。如指揮小組仍無(wú)法解決將客戶轉(zhuǎn)到應(yīng)急小組處理，應(yīng)急小組由客服中心經(jīng)理及工程部副總經(jīng)理組成。

　　交付工程師的原則是小毛病當(dāng)場(chǎng)維修，盡量不留客戶施工鑰匙如果確實(shí)需要留鑰匙后維修的話，應(yīng)該將維修單及鑰匙一并交給負(fù)責(zé)維修的監(jiān)理工程師。負(fù)責(zé)維修的監(jiān)理工程師根據(jù)維修單安排維修，必須在規(guī)定時(shí)間內(nèi)完成，維修鑰匙由維修工程師負(fù)責(zé)……在統(tǒng)一交付完成后2周內(nèi)工程部協(xié)助客服中心工作，2周后未售房源將由銷售與無(wú)業(yè)統(tǒng)一驗(yàn)收后，將鑰匙交給銷售及物業(yè)。

　　最容易引起客戶投訴問(wèn)題。漏水問(wèn)題及下水堵塞。漏水包括屋面\塑剛窗\及廚衛(wèi)，所以我們這三個(gè)環(huán)節(jié)必須做好，屋面必須蓄水，塑剛窗應(yīng)該做噴淋試驗(yàn)，衛(wèi)生間交付前應(yīng)通水蓄水及檢查下水。水壓不正常，交付前應(yīng)測(cè)高低區(qū)水壓確保水壓正常。衛(wèi)生間門界石做法應(yīng)該及高差應(yīng)該做成標(biāo)準(zhǔn)，防止?jié)B水。主臥室衣柜務(wù)必設(shè)計(jì)為推拉門，否則很容易打不開。塑剛窗設(shè)計(jì)時(shí)一定要考慮空調(diào)室外機(jī)安裝，可開啟扇要靠近空調(diào)板。地板與踢腳板應(yīng)該都由地板廠家施工，并且應(yīng)該提高踢腳板質(zhì)量，應(yīng)該使用卡扣的，地板與踢腳板不能閃縫。單元門不要使用鋼木門。使用名牌成品防盜門老百姓會(huì)更認(rèn)可而且實(shí)際效果更好，且費(fèi)用也不需要增加。8入戶門洞口與公共區(qū)域地面做法高度應(yīng)確定，如給水管走地面則應(yīng)盡量避開玄觀及門界石。

　　關(guān)于實(shí)體樣板間建造的精細(xì)化管理，實(shí)體中特別是未完成主體的實(shí)體中制作樣板間是一件非常煩瑣的事，必須提前安排。實(shí)體樣板間確實(shí)能夠給人比較直觀的感覺(jué)。順利高效完成實(shí)體樣板間的制作及后續(xù)的開發(fā)將會(huì)對(duì)銷售起到很好的促進(jìn)做用，首先是防水問(wèn)題，因?yàn)橹黧w未完成所以樣板間防水將非常重要。其次是電路供應(yīng)保證樣板間效果，三是通道布置及管理，四是相關(guān)公共區(qū)域的處理。五是樣板見的日常維護(hù)……限于篇幅原因我就不一一細(xì)說(shuō)，希望相關(guān)部門能夠編制精細(xì)化的管理規(guī)定。

　　關(guān)于我們核心產(chǎn)品的建議。每個(gè)公司都應(yīng)該有其特色的產(chǎn)品也就是核心產(chǎn)品，萬(wàn)科有花園洋房，綠城有公園化環(huán)境，碧桂園有五星級(jí)的酒店社區(qū)，我們應(yīng)該有公司標(biāo)志性的建筑符號(hào)。我們可以創(chuàng)造公司牌牌飄窗，公司牌陽(yáng)臺(tái)，飄窗陽(yáng)臺(tái)是每個(gè)城市高層居住者的夢(mèng)想，我相信這些漂亮的天泰的核心產(chǎn)品能夠很好的促進(jìn)銷售。

　　記得有一次聽華潤(rùn)置地的一位同學(xué)說(shuō)起他們正在學(xué)習(xí)我們我們的精細(xì)化管理的時(shí)候，我心中不免生出一些自豪來(lái)，每當(dāng)經(jīng)過(guò)集團(tuán)總部的大廳看到我們精細(xì)化的計(jì)時(shí)牌時(shí)我都自問(wèn)，我們真的精細(xì)化了嗎？精細(xì)化沒(méi)有什么神秘只是點(diǎn)點(diǎn)滴滴求合理，細(xì)微之處見管理的縮寫罷了。