寫字樓物業(yè)承租客戶的選擇

　　物業(yè)管理企業(yè)或業(yè)主對于選擇什么樣的承租戶并長久與之保持友好關系非常重視。選擇的標準是承租戶經營業(yè)務的類型及其聲譽、財務狀況、所需物業(yè)的面積大小及其需要提供的特殊物業(yè)管理服務內容等。

　　1、承租戶經營業(yè)務的類型及聲譽。承租戶經營業(yè)務的類型應與寫字樓的功能相匹配，物業(yè)管理企業(yè)必須認真分析每個承租戶的信譽，對其租住的用途及經營內容是否與已有承租戶經營的內容相協(xié)調。因為一個租戶的滿意程度不僅在于物業(yè)管理者所提供的優(yōu)質服務，而且在某種程度上取決于租戶整體之間的相容性和相宜性，就是說租戶人員情況或營業(yè)性質要與物業(yè)的其他租戶相容相宜，從而提高大廈的整體形象。相容指的是互相能接受和平安相處；相宜則要能互補互利、相得益彰。

　　2、承租戶的財務狀況。物業(yè)管理企業(yè)對承租戶應有較詳細的資信核查。這種調查可以通過以下幾個方面進行：通過承租戶填寫的申請表，了解其經營內容、當前的辦公地址及其承租的時間、從事業(yè)務經營活動的地區(qū)范圍，如果是某公司的分支機構，那么它的總公司在什么地方、開戶銀行的名稱、信譽擔保人或推薦人情況、對承租面積的具體要求等；還可以從稅務機構、工商管理機構、往來銀行、經紀人及承租戶提供的財務報表來判斷其信譽和財務狀況：另外，還可通過專業(yè)的資信調查公司提供承租戶的資信報告，了解承租戶的財務狀況、支付方式、支付習慣、是否經常拖欠款等；在詳細核查中還有搞清承租戶的組織結構和財務體制。特別是對某些大公司的子公司、特許權公司等，要搞清它們之間的財務責任關系。因為很多子公司、特許公司的財務是獨立的，總公司沒有責任承擔這些小公司的債務。

　　核查承租戶財務狀況的目的，主要是為選擇租戶時作決策。那些被證明財務狀況好、極有聲譽的大公司是入選對象；那些財務狀況不佳、信譽不好的租戶要加以小心，一般應加以拒絕。

　　3、所需物業(yè)面積大小。選擇承租戶的過程之所以復雜，就是因為寫字樓建筑內是否有足夠的使用空間來滿足承租戶對面積空間的特定需要，往往決定了潛在的承租戶能否成為現實的承租戶。一般情況下，為辦公室工作人員每人提供15～20平方米建筑面積比較合適。雖然每個工作人員封閉的辦公面積一般只需要5～6平方米，但接待室、會議室、儲藏空間、辦公設備所占的面積以及公共活動所需的面積等應給予周全考慮。

　　4、需要提供的物業(yè)管理服務。有些承租戶為了順利地開展其業(yè)務，可能需要物業(yè)管理企業(yè)提供特殊服務。如果要求提供的特殊服務與物業(yè)管理企業(yè)已提供的標準服務有較大差異，在將來的物業(yè)管理過程中就會出現許多矛盾。然而，在接受或拒絕承租戶的特殊要求之前，物業(yè)管理企業(yè)及業(yè)主應該考慮整個租賃期限內的實際費用支出與增收效益比率，以便在日后簽訂租約時確定由誰來承擔特殊服務的費用。滿足特殊服務，應和寫字樓功能相適應、與租戶整體之間相容相宜，并與當地法規(guī)無抵觸。