“業(yè)委會(huì)”這個(gè)名詞在誕生之初，是希望營(yíng)造一種由開發(fā)商、物業(yè)公司、業(yè)主三方共同管理小區(qū)的和諧局面。然而在多年來的實(shí)踐中，“業(yè)委會(huì)”更多地成為了“維權(quán)”的代名詞，不少小區(qū)尚在為成立一個(gè)真正由業(yè)主推選的業(yè)委會(huì)而苦苦掙扎。在日前舉辦的首屆中國(guó)業(yè)主與物業(yè)服務(wù)論壇上，這種現(xiàn)象再次被提出討論——是什么絆住了業(yè)委會(huì)成立的腳步？又是什么在制造業(yè)主與物業(yè)公司的分歧？

歷史的初衷為了和諧與共贏

1991年3月22日晚上7點(diǎn)30分，深圳市天景花園4棟B座底層的管理處會(huì)議室，天景花園業(yè)主委員會(huì)成立大會(huì)暨第一次委員會(huì)例會(huì)悄然召開，王石、姚牧民、郭兆斌等萬科高層悉數(shù)到場(chǎng)，中國(guó)第一個(gè)業(yè)主委員會(huì)宣告成立。

天景花園業(yè)主委員會(huì)產(chǎn)生的動(dòng)機(jī)源于物業(yè)公司，希望“業(yè)主共同參與小區(qū)的管理”。這種為小區(qū)著想的管理觀念得到業(yè)主們的認(rèn)同。追求完善管理的開發(fā)商和物業(yè)公司，自發(fā)締造了第一個(gè)業(yè)主委員會(huì)。天景花園業(yè)主委員會(huì)第二屆會(huì)長(zhǎng)林建平，在1995年寫給全國(guó)優(yōu)秀管理住宅小區(qū)檢查團(tuán)的一封信中，充滿著自豪，“我們感到欣慰的是在同萬科物業(yè)的管理者一起共建文明小區(qū)。我們認(rèn)為盡管業(yè)主大會(huì)及委員會(huì)是住宅小區(qū)的最高權(quán)力機(jī)構(gòu)，但是它與物業(yè)管理部門是相輔相成的，互為依存的。”林建平曾形象地比喻，“業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理公司就是一對(duì)戀人，要相互溝通，求同存異，才能把小區(qū)建設(shè)好。”

然而在之后的十幾年中，這種和諧的局面在全國(guó)其他小區(qū)內(nèi)，卻經(jīng)常被業(yè)委會(huì)與物業(yè)公司的“維權(quán)斗爭(zhēng)”所替代，甚至不少小區(qū)由于種種原因無法成立業(yè)委會(huì)，導(dǎo)致業(yè)主利益被長(zhǎng)時(shí)間忽視。

業(yè)內(nèi)人士表示，從經(jīng)濟(jì)層面看，開發(fā)商、物業(yè)公司、業(yè)主委員會(huì)及由其代表的業(yè)主都是市場(chǎng)主體，經(jīng)濟(jì)利益不同。市場(chǎng)行為的一個(gè)很重要特征就是追求利益的最大化，在開發(fā)商、物業(yè)公司為了追求自己的利益涉嫌侵犯業(yè)主利益的時(shí)候，業(yè)主委員會(huì)勢(shì)必會(huì)與他們發(fā)生矛盾。這種矛盾在正常的法治狀態(tài)下才能完美化解，作為監(jiān)管角色的政府部門，如果與開發(fā)商、物業(yè)公司結(jié)成了利益同盟，只會(huì)導(dǎo)致矛盾激化。

窘迫的現(xiàn)實(shí)業(yè)委會(huì)成立之困

在2008年兩會(huì)期間，民進(jìn)黨北京市委作為黨派提案提交至政協(xié)大會(huì)的《關(guān)于北京社區(qū)業(yè)主經(jīng)濟(jì)自治組織存在問題制度和制度創(chuàng)新的建議》中表示：“業(yè)委會(huì)的發(fā)展并不順利，北京80%的小區(qū)沒有成立業(yè)委會(huì)，很多業(yè)委會(huì)處境艱難。”報(bào)告顯示，目前，北京市的新建小區(qū)基本已經(jīng)實(shí)行物業(yè)管理，但北京市內(nèi)老舊小區(qū)和新舊混居小區(qū)，基本未實(shí)行統(tǒng)一物業(yè)管理。全市1980年以前的老舊小區(qū)1582個(gè)，建筑面積5800萬平方米，未實(shí)行物業(yè)管理的1213個(gè)，約占80%。

在2009年廣東省兩會(huì)期間，有省政協(xié)委員表示廣東省內(nèi)77.3%%的小區(qū)沒有成立業(yè)委會(huì)，籌備業(yè)委會(huì)困難重重，有的籌備2年~3年最終無功而返，有的籌備六七次，次次流產(chǎn)。

在東北某擁有上千個(gè)小區(qū)的省會(huì)城市，近3年來房產(chǎn)部門備案的業(yè)委會(huì)僅有70余家，與業(yè)主的實(shí)際需求極不吻合。

在近幾年涉及物業(yè)糾紛的采訪中，記者發(fā)現(xiàn)業(yè)主們對(duì)于成立業(yè)委會(huì)的態(tài)度也大不相同，有的十分支持，但不了解業(yè)委會(huì)用途；有的社區(qū)雖然居民成立業(yè)委會(huì)意愿強(qiáng)烈，但沒人“挑頭”；還有的業(yè)主認(rèn)為即使沒有業(yè)委會(huì)，小區(qū)管理也算不錯(cuò)，沒必要成立。

無奈的原因開發(fā)商、政府、業(yè)主都有責(zé)任

通過總結(jié)近年來業(yè)委會(huì)成立困難的案例，武漢市山水華庭業(yè)主委員會(huì)主任梁俊華表示，開發(fā)商和前期物業(yè)管理公司的阻擾，有關(guān)部門的指導(dǎo)和協(xié)助不到位或者過位，部分業(yè)主的參與意識(shí)不端成為絆住業(yè)委會(huì)成立腳步的三大原因。

與早期萬科物業(yè)主動(dòng)成立業(yè)主委員會(huì)不同，目前，前期物業(yè)公司大多與開發(fā)商結(jié)成同盟，致使業(yè)委會(huì)一旦成立，這些公司便直接成為業(yè)主維權(quán)的對(duì)象。于是，對(duì)于成立業(yè)主委員會(huì)這樁“事關(guān)生死”的事件，許多前期物業(yè)管理公司聯(lián)合開發(fā)商全力抵制。

在分期開發(fā)的小區(qū)中，業(yè)主投票無法達(dá)到法定人數(shù)要求，導(dǎo)致業(yè)委會(huì)無法成立的情況也比較普遍。在武漢市某分三期開發(fā)的小區(qū)中，一期業(yè)主入住已4年之久，其要求成立業(yè)主委員會(huì)的申請(qǐng)被駁回。理由是業(yè)主委員會(huì)應(yīng)由一期、二期、三期業(yè)主共同成立。而該小區(qū)二期工程交房不足一年，許多業(yè)主尚未入住，三期正在交房，50%%的入住率遠(yuǎn)未達(dá)到。在開發(fā)商不主動(dòng)提供業(yè)主名冊(cè)的情況下，該小區(qū)成立業(yè)主委員會(huì)被迫擱置。

在政府組織方面，按照《物權(quán)法》第七十五條第二款規(guī)定，“地方人民政府有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)對(duì)設(shè)立業(yè)主大會(huì)和選舉業(yè)主委員會(huì)給予指導(dǎo)和協(xié)助。”然而，許多地方將業(yè)主可以享受指導(dǎo)和協(xié)助的法律權(quán)利變成強(qiáng)制性的法律義務(wù)，理解為必須接受地方人民政府有關(guān)部門的指導(dǎo)和協(xié)助，否則業(yè)主委員會(huì)的處理歸于無效。

記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，實(shí)際操作中，政府有關(guān)部門在小區(qū)啟動(dòng)業(yè)委會(huì)選舉程序之初并不進(jìn)行指導(dǎo)、而當(dāng)結(jié)果公布后卻指出原因程序上的缺漏，對(duì)業(yè)委會(huì)不予備案的情況不在少數(shù)。這種前期不指導(dǎo)，后期又干預(yù)的做法，很容易激化小區(qū)內(nèi)的矛盾。造成這種情況的原因之一，便在于部分政府機(jī)構(gòu)設(shè)置中人員配置不盡合理。廣州市某區(qū)擁有近2000個(gè)實(shí)行專業(yè)化物業(yè)管理的社區(qū)，然而區(qū)級(jí)物業(yè)管理機(jī)構(gòu)僅有兩名專職工作人員。

此外，小區(qū)業(yè)主參與動(dòng)機(jī)不端正等問題也是困阻業(yè)委會(huì)成立的主要原因。有業(yè)委會(huì)主任表示，部分業(yè)主存在的搭便車的想法，缺乏奉獻(xiàn)精神，為個(gè)人私利競(jìng)選業(yè)委會(huì)主任，認(rèn)為業(yè)委會(huì)與居委會(huì)等同這四種錯(cuò)誤意識(shí)，是現(xiàn)實(shí)中阻撓業(yè)委會(huì)成立的常見原因。