各市州、縣市區(qū)人民政府，省政府各廳委、各直屬機構(gòu)：

　　為提高居民的住房水平和質(zhì)量，進一步促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展，根據(jù)國務(wù)院國發(fā)[2003]18號文件精神，結(jié)合我省實際，就有關(guān)問題通知如下：

　　一、認(rèn)識重要意義，明確指導(dǎo)思想

　　（一）房地產(chǎn)業(yè)已成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展，是提高居民住房水平，改善居住質(zhì)量，滿足人民群眾物質(zhì)文化生活需要的基本要求；是促進消費，擴大內(nèi)需，拉動投資增長，保持國民經(jīng)濟持續(xù)快速健康發(fā)展的有力措施；是推動城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，加快城市化進程的重要手段；是充分發(fā)揮人力資源優(yōu)勢，擴大就業(yè)的有效途徑。實現(xiàn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展，對于全面建設(shè)小康社會，加快推進社會主義現(xiàn)代化建設(shè)具有十分重要的意義。

　�。ǘ�）進一步明確房地產(chǎn)市場發(fā)展的指導(dǎo)思想。要堅持住房市場化的基本方向，不斷完善房地產(chǎn)市場體系，更大程度地發(fā)揮市場在資源配置中的基礎(chǔ)性作用；堅持以需求為導(dǎo)向，調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)，滿足不同收入家庭的住房需求；堅持深化改革，不斷消除影響居民住房消費的體制性和政策性障礙，加快建立和完善適合我省實際的住房保障制度；堅持加強宏觀調(diào)控，努力實現(xiàn)房地產(chǎn)市場總量基本平衡，結(jié)構(gòu)基本合理，價格基本穩(wěn)定；堅持在國家統(tǒng)一政策指導(dǎo)下，各地因地制宜，分別決策，使房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與當(dāng)?shù)亟?jīng)濟和社會發(fā)展相適應(yīng)，與相關(guān)產(chǎn)業(yè)相協(xié)調(diào)，促進經(jīng)濟社會可持續(xù)發(fā)展。

　　二、建立以普通商品住房為主的供應(yīng)體系

　�。ㄈ�）調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。各地要根據(jù)城鎮(zhèn)住房制度改革進程、居民住房狀況和收入水平的變化，完善住房供應(yīng)政策，調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，逐步實現(xiàn)城鎮(zhèn)中等收入家庭購買或租住普通商品住房，低收入家庭購買或租住經(jīng)濟適用住房，最低收入家庭租住廉租住房。控制高檔商品房建設(shè)。各級政府要履行住房保障職能，建立住房保障體系，房地產(chǎn)管理部門要切實抓好經(jīng)濟適用住房和廉租住房的資金籌措、建設(shè)管理、入住審批和物業(yè)管理等工作。各城市要定期公布廉租住房和經(jīng)濟適用房供應(yīng)對象的具體收入線標(biāo)準(zhǔn)和范圍。

　�。ㄋ模┘訌娊�(jīng)濟適用住房的建設(shè)和管理。經(jīng)濟適用住房是具有保障性質(zhì)的政策性商品住房。要通過土地劃撥、減免行政事業(yè)性收費、政府承擔(dān)小區(qū)外基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、控制開發(fā)貸款利率、落實稅收優(yōu)惠政策等措施，切實降低經(jīng)濟適用住房建設(shè)成本。對經(jīng)濟適用住房，要嚴(yán)格控制在中小套型，嚴(yán)格審定銷售價格，依法實行建設(shè)項目招投標(biāo)。建立經(jīng)濟適用住房購買申請、審批和公示制度，具體辦法由市州、縣市區(qū)人民政府制定。禁止黨政機關(guān)組織職工集資建住房。任何單位不得以集資建房名義，變相搞實物分房或房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營。

　�。ㄎ澹┐罅Πl(fā)展普通商品住房。要采取積極有效的措施，加快普通商品住房發(fā)展。要調(diào)控土地供應(yīng)、控制土地價格、清理并逐步減少行政事業(yè)性收費項目等政策上給予優(yōu)惠，多渠道降低建設(shè)成本，使普通商品住房的價格與大多數(shù)居民家庭的支付能力相適應(yīng)。

　�。�六）建立和完善廉租住房制度。各級政府都要建立廉租住房制度，切實保障最低收入家庭基本住房需求。廉租住房保障資金以財政預(yù)算資金為主，主要來源于土地出讓金收入、契稅收入和住房公積金增值收益。要結(jié)合當(dāng)?shù)刎斦�承受能力和居民住房的實際情況，合理確定保障水平。最低收入家庭住房保障原則上以發(fā)放租賃補貼為主，實物配租和租金核減為輔。

　�。ㄆ撸┲贫ê屯晟谱≌�產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟、技術(shù)政策。鼓勵企業(yè)研發(fā)和推廣先進適用的建筑成套技術(shù)、產(chǎn)品和材料，促進住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化。完善住宅性能認(rèn)定和住宅部品認(rèn)證、淘汰制度。堅持高起點規(guī)劃、高水平設(shè)計，注重住宅小區(qū)的生態(tài)環(huán)境建設(shè)和住宅內(nèi)部功能設(shè)計。

　　三、繼續(xù)深化住房制度改革

　�。ò耍┩七M存量公房的出售。各市州、縣市區(qū)人民政府要按照《湖南省城鎮(zhèn)經(jīng)濟適用住房價格管理暫行辦法》，制定本轄區(qū)存量公房按經(jīng)濟適用房價格出售的辦法。加大行政事業(yè)單位的空置房、直管公房和國有企業(yè)及國有資產(chǎn)控股企業(yè)公有住房的出售力度，對能夠保證居住安全的非成套住房，可根據(jù)實際情況向職工出售；對權(quán)屬有爭議的公有住房，由現(xiàn)房屋管理單位出具書面具結(jié)保證后，向職工出售。對因手續(xù)不全等歷史遺留問題影響存量公房出售和權(quán)屬登記的，由各地制定政策，明確界限，妥善處理。存量公房出售稅費的收取，仍按公有住房出售的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

　　（九）完善住房貨幣補貼制度。各地要盡快落實住房分配貨幣化的各項政策，提高中低收入家庭購房的支付能力，使無房職工和住房未達(dá)標(biāo)職工在享受國家住房政策優(yōu)惠上基本保持平衡。要加大工作力度，切實推動住房貨幣補貼的發(fā)放工作。對直管公房和財政負(fù)擔(dān)的行政事業(yè)單位的售房款，在留足維修基金的基礎(chǔ)上，由各級政府統(tǒng)籌用作補貼資金。對住房貨幣補貼資金有來源的中央在湘單位，應(yīng)督促其盡快落實資金實施補貼。對各級財政或有關(guān)單位原用于住房建設(shè)的投入，要安排用作補貼；投入資金不足的城市，要積極地調(diào)整財政支出結(jié)構(gòu)，將補貼資金列入預(yù)算。由財政部分負(fù)擔(dān)的事業(yè)單位及大專院校、文化團體、醫(yī)療衛(wèi)生機構(gòu)、科研院所等應(yīng)積極籌措補貼資金，向職工發(fā)放補貼。企業(yè)的住房貨幣分配的方式由企業(yè)自主決策，可參照行政事業(yè)單位的貨幣補貼方式，也可采取提高住房公積金交繳比例、一次性補助、定額補助或理入工資等形式；效益好的企業(yè)住房貨幣補貼可以列入企業(yè)成本；不能發(fā)放住房貨幣補貼的困難企業(yè)和獨立工礦區(qū)，可鼓勵組織無房職工，在符合城市總體規(guī)劃和土地利用規(guī)劃的前提下，利用自用土地，集資合作建設(shè)經(jīng)濟適用住房，其建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、參加對象和優(yōu)惠政策，按照經(jīng)濟適用住房的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

　　（十）搞活住房二級市場。要認(rèn)真清理影響已購公有住房上市交易的政策性障礙，盡快解決公房出售后房屋權(quán)屬證書發(fā)放的遺留問題，鼓勵居民換購住房。除法律、法規(guī)另有規(guī)定和原公房出售合同另有約定外，任何單位不得擅自對已購公有住房的產(chǎn)權(quán)行使和上市交易設(shè)置限制條件，取消原產(chǎn)權(quán)單位優(yōu)先購買權(quán)。其它存量住房交易享受已購公有住房上市的優(yōu)惠政策。依法加強房屋租賃合同登記備案管理，規(guī)范發(fā)展房屋租賃市場。

　　四、大力發(fā)展住房信貸

　　（十一）不斷擴大住房公積金覆蓋面。要把住房公積金的歸集工作納入法制化、規(guī)范化的軌道。各級財政撥款的行政事業(yè)單位職工，其職工住房公積金單位補貼部分必須納入財政預(yù)算；繼續(xù)鞏固國有大中型企業(yè)職工的交繳工作，積極向城鎮(zhèn)集體企業(yè)、外商投資企業(yè)、民營企業(yè)等推行住房公積金制度；對效益較好的企業(yè)可以適當(dāng)提高住房公積金的交繳率。

　�。ㄊ�二）規(guī)范住房公積金管理工作。各市州住房公積金管理中心要在統(tǒng)一制度、統(tǒng)一核算、統(tǒng)一管理的前提下，加強住房公積金管理，完善內(nèi)部各項制度，提高財務(wù)管理水平。規(guī)范受托銀行的金融業(yè)務(wù)，個人帳戶要詳細(xì)記載職工繳存、支取、使用、轉(zhuǎn)移、封存等情況，并向職工發(fā)放有效憑證。建立和完善住房公積金管理信息系統(tǒng)，加強對住房公積金營運的監(jiān)管，堅決杜絕擠占挪用，防范風(fēng)險。切實發(fā)揮住房公積金管理委員會的決策、監(jiān)管作用。

　�。ㄊ�三）進一步加大個人住房貸款的力度。各市州住房公積金管理中心要加大對繳存住房公積金的職工購房、集資合作建房、自建住房、翻建和大修住房放貸的力度，建立放貸目標(biāo)責(zé)任制，要簡化貸款手續(xù)，取消不合理收費，改進服務(wù)。

　　（十四）完善個人住房貸款的擔(dān)保機制。要加強對住房置業(yè)擔(dān)保機構(gòu)的監(jiān)管，規(guī)范擔(dān)保行為，建立健全風(fēng)險準(zhǔn)備金制度，鼓勵其為中低收入家庭住房貸款提供擔(dān)保。對無擔(dān)保能力和擔(dān)保行為不規(guī)范的擔(dān)保機構(gòu)，要加快清理，限期整改。

　�。ㄊ�五）加強房地產(chǎn)貸款監(jiān)管。對符合條件的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和房地產(chǎn)項目，要繼續(xù)加大信貸支持力度。同時要加強房地產(chǎn)開發(fā)貸款審核管理，嚴(yán)禁違規(guī)發(fā)放房地產(chǎn)貸款；加強對預(yù)售款和信貸資金使用方向的監(jiān)督管理，防止挪作他用。要加快建立個人征信系統(tǒng)，完善房地產(chǎn)抵押登記制度，嚴(yán)厲打擊各種騙貸騙資行為。要妥善處理過去違規(guī)發(fā)放或取得貸款的項目，控制和化解房地產(chǎn)信貸風(fēng)險。

　　五、強化房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控

　�。ㄊ�六）充分發(fā)揮城市規(guī)劃的調(diào)控作用。在城市總體規(guī)劃和近期建設(shè)規(guī)劃中，要合理確定各類房地產(chǎn)用地的布局和比例，優(yōu)先落實經(jīng)濟適用住房、普通商品住房、危舊房改造和城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)中的拆遷安置用房建設(shè)項目，并合理配置市政配套設(shè)施。要實行住宅小區(qū)綜合開發(fā)、配套建設(shè)，停止單位和個人在城市規(guī)劃區(qū)建設(shè)用地范圍內(nèi)零星征地、分散建住房。各類開發(fā)區(qū)以及撤市（縣）改區(qū)后的土地，都要納入城市規(guī)劃統(tǒng)一管理。簡化規(guī)劃報建程序，對建設(shè)項目行政事業(yè)收費統(tǒng)一按建筑面積計費，實行“一個窗口、一個標(biāo)準(zhǔn)、一次性收費、一站式服務(wù)”。堅決制止一些單位和部門強制企業(yè)、消費者接受服務(wù)以及指定服務(wù)機構(gòu)、產(chǎn)品的行為。

　�。ㄊ�七）加強對土地市場的宏觀調(diào)控。各地要健全房地產(chǎn)開發(fā)用地計劃供應(yīng)制度，房地產(chǎn)開發(fā)必須符合土地利用總體規(guī)劃和年度計劃，嚴(yán)格控制占用耕地，不得下放土地規(guī)劃和審批權(quán)限。建立土地儲備制度，統(tǒng)一土地供應(yīng)渠道，利用原劃撥土地進行房地產(chǎn)開發(fā)的，必須納入政策統(tǒng)一供地渠道，嚴(yán)禁私下交易。規(guī)范和完善土地供應(yīng)方式，將經(jīng)營性土地全部采取招標(biāo)、拍賣和公開掛牌等方式出讓。對招標(biāo)、拍賣和公開掛牌交易出讓的土地，通過市場化運作完成征地、拆遷安置后再出讓。在土地出讓合同書上應(yīng)當(dāng)載明環(huán)保、城市規(guī)劃等方面的要求，受讓單位不再辦理計劃立項、環(huán)境評估、選址定點、規(guī)劃用地許可等手續(xù)。

　　六、規(guī)范發(fā)展物業(yè)管理

　�。ㄊ�八）積極推行物業(yè)管理。各地要認(rèn)真貫徹《物業(yè)管理條例》，全面推行社會化、市場化、專業(yè)化物業(yè)管理，推動行政事業(yè)單位后勤服務(wù)改革，把物業(yè)管理從財政統(tǒng)包統(tǒng)攬中逐步分離出來，不斷擴大物業(yè)管理的覆蓋面。

　�。ㄊ�九）鼓勵物業(yè)管理企業(yè)招聘下崗失業(yè)人員。新辦物業(yè)管理企業(yè)當(dāng)年新招用下崗失業(yè)人員達(dá)到職工總數(shù)30%以上，并與其簽訂一年以上勞動合同的，經(jīng)勞動保障部門、稅務(wù)部門審核，三年內(nèi)免征企業(yè)應(yīng)繳納的營業(yè)稅、城市建設(shè)維護稅、教育費附加和企業(yè)所得稅；招用不足30%的，三年內(nèi)按稅務(wù)機關(guān)規(guī)定的比例減征企業(yè)所得稅。現(xiàn)有物業(yè)管理企業(yè)當(dāng)年新招用下崗失業(yè)人員達(dá)到職工總數(shù)30%以上，并與其簽訂一年以上勞動合同的，經(jīng)勞動保障部門、稅務(wù)部門審核，三年內(nèi)減征30%年度應(yīng)繳企業(yè)所得稅。

　�。ǘ�十）規(guī)范物業(yè)管理工作。實行前期物業(yè)管理招投投標(biāo)，加強對業(yè)主大會、業(yè)主委員會的指導(dǎo)和監(jiān)督，引入市場競爭機制，完善物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，認(rèn)真處理業(yè)主投訴，調(diào)解物業(yè)管理糾紛，查處損害業(yè)主利益的行為，指導(dǎo)建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè)做好建管銜接工作。

　　七、加強房地產(chǎn)市場監(jiān)管

　　（二十一）健全市場服務(wù)體系。健全房地產(chǎn)中介服務(wù)市場規(guī)則，嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人、房地產(chǎn)估價師執(zhí)（職）業(yè)資格制度，加強對房地產(chǎn)評估機構(gòu)的資質(zhì)管理，規(guī)范發(fā)展住房裝飾裝修市場，建立健全房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)和預(yù)警預(yù)報體系。各地房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)和預(yù)警預(yù)報體系建設(shè)中需要政府承擔(dān)的費用，由各級財政結(jié)合當(dāng)?shù)匦畔⒒�系統(tǒng)和電子政務(wù)建設(shè)一并落實。

　　（二十二）完善市場監(jiān)管制度。加強對房地產(chǎn)企業(yè)的資質(zhì)管理和房地產(chǎn)開發(fā)項目審批管理，嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)開發(fā)項目資本金制度、項目手冊制度，積極推行業(yè)主工程款支付擔(dān)保制度。支持具有資信和品牌優(yōu)勢的房地產(chǎn)企業(yè)通過兼并、收購和重組，形成一批實力雄厚、競爭力強的大型企業(yè)和企業(yè)集團。嚴(yán)格規(guī)范房地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)讓行為，已批準(zhǔn)的房地產(chǎn)項目，確需變更用地性質(zhì)和規(guī)劃指標(biāo)的，必須按規(guī)定程序重新報批。

　�。ǘ�十三）整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序。要加大房地產(chǎn)市場秩序?qū)ｍ椪�治力度，重點查處房地產(chǎn)開發(fā)、交易、中介服務(wù)和物業(yè)管理中的各種違法違規(guī)行為。對空置量大的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，要限制其參加土地拍賣和新項目申報。進一步整頓土地市場秩序，嚴(yán)禁以科技、教育等產(chǎn)業(yè)名義取得享受優(yōu)惠政策的土地后用于房地產(chǎn)開發(fā)，嚴(yán)禁任何單位和個人與鄉(xiāng)村簽訂協(xié)議圈占土地，使用農(nóng)村集體土地進行房地產(chǎn)開發(fā)。

　　各級政府要認(rèn)真貫徹國家宏觀調(diào)控政策，從實際出發(fā)，完善房地產(chǎn)市場監(jiān)管辦法，建立有效協(xié)調(diào)機制，并對本地房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展負(fù)責(zé)。計劃、建設(shè)、規(guī)劃、國土、房地產(chǎn)、房改、改革發(fā)展、財政、金融等部門要依據(jù)各自職能，調(diào)整和完善相關(guān)政策，加強協(xié)調(diào)，強化服務(wù)，為房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展創(chuàng)造良好環(huán)境。