抵押科業(yè)務管理若干問題處理會議紀要

　　榕房交[2001]029號

　　為加強抵押登記規(guī)范化，提高抵押登記透明性，經(jīng)研究討論決定對抵押科業(yè)務管理中的若干問題作出如下處理意見：

　　一、關(guān)于未成年人購房貸款抵押登記問題。鑒于未成年人購房貸款抵押系以取得權(quán)利為前提，監(jiān)護人代理未成年人設定權(quán)利義務不損害未成人合法權(quán)益，對未成年人購房貸款抵押應予登記。

　　二、關(guān)于土地使用證問題。以自建房、別墅、工業(yè)廠房、集資建房、開發(fā)公司保留產(chǎn)權(quán)房、在建工程等房地產(chǎn)設定抵押的，土地使用權(quán)證為其所應該提供的證件材料之一，但對于原先已辦理抵押登記而未能提供土地使用權(quán)證的，若要求辦理抵押延期的或注銷重辦的，經(jīng)抵押權(quán)人出具督促抵押人按時辦理土地使用權(quán)證并同意先予辦理抵押登記函后，考慮到抵押登記的延續(xù)性可予以抵押登記（但只能辦一次）；對于第一次申請辦理抵押登記而不能提供土地使用證的，應補齊土地使用證后方可予以辦理抵押登記。在建工程抵押登記中，土地使用權(quán)證已超過年檢有效期限或不再換發(fā)土地證（空地證）的，由于其不涉及土地使用權(quán)的喪失，在抵押權(quán)人核實土地使用權(quán)未另行設定抵押的，可由抵押權(quán)人出函保證抵押期間竣工驗收的及時督促抵押人在領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證書，重新辦理房地產(chǎn)抵押登記后，可給予辦理抵押延期或注銷重辦。

　　三、關(guān)于主合同公證問題。私人之間、私人與非金融企業(yè)之間以及非金融企業(yè)之間簽訂的以房地產(chǎn)作為抵押擔保的主合同如“借款協(xié)議”、“購銷協(xié)議”等等是否公證，視抵押雙方自愿。

　　四、關(guān)于產(chǎn)權(quán)性質(zhì)與營業(yè)執(zhí)照性質(zhì)不一致問題。一般情況下，抵押登記時所提供的房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)應與營業(yè)執(zhí)照一致，但對于抵押期限已到而要求辦理延期登記的，經(jīng)抵押權(quán)人出具同意函后考慮抵押登記延續(xù)性可予以辦理抵押登記（只辦一次）；對于注銷重辦及第一次申請辦理抵押登記的，必須進行產(chǎn)權(quán)變更，使產(chǎn)權(quán)性質(zhì)與營業(yè)執(zhí)照性質(zhì)保持一致時方可辦理抵押登記。

　　五、關(guān)于抵押物中存在違章建筑物的情況的。抵押物中包括違章建筑物的，經(jīng)抵押權(quán)人出具書面同意函并扣除違章建筑物后可以辦理抵押登記，但抵押人應當書面承諾處分抵押物時連同違章部分一并處分。

　　六、關(guān)于在建工程抵押問題

　�。ㄒ唬┰诮üこ痰盅菏堑盅喝藶槿〉迷诮üこ汤^續(xù)建造資金而將在建工程抵押與貸款銀行，因此一般情況下在建工程不允許為第三方作擔保，但對于在建工程抵押延期、注銷重辦及第三方貸款系用于本工程建設的，經(jīng)抵押權(quán)人出具同意函后可辦理抵押登記。

　�。ǘ�）已竣工驗收的房地產(chǎn)應在辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證書后方可申請辦理房地產(chǎn)抵押登記，但辦理在建工程抵押注銷重辦或乾者延期的，經(jīng)抵押權(quán)人出具同意函后可予受理。

　　（三）在建工程商品房收取的預售款總額明顯大于工程實際投入款時，不能再設定在建工程抵押。

　�。ㄋ模┰诮üこ檀嬖谛屡f標識的，一律以新標識為準，原有電腦信息中的舊標識須及時更正為新標識。

　　福州市房地產(chǎn)交易管理所

　　二○○一年十一月三十日